อพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่รอคอยนักลงทุน

ความต้องการมหาศาลจากความต้องการที่แท้จริง

จากข้อมูลของ Savills ในช่วงปี 2562-2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และในโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากกว่าที่เคยสำหรับหลาย ๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนาโครงการ และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยก็ทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนมักมีกลุ่มตลาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าประเภท B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างรุนแรง ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนหนุ่มสาว ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่

คุณเกียง ฮวีญ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills เปิดเผยว่า ทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซือง ด่งนาย และ ลองอาน กำลังประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพิ่มขึ้น ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำกัด

ในทางตรงกันข้าม ฮานอยจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง ประกอบกับขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

ด้วยการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 6% ของ GDP รัฐบาล จึงกำลังดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การก่อสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ขณะเดียวกัน คุณเกียงกล่าวว่ากฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินโครงการเหล่านี้มากขึ้น

วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ซึ่งจะเอื้อต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและดึงดูดการลงทุน

“รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรและอุปทานที่อยู่อาศัย การมุ่งเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินจะช่วยเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้าง อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ขณะเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้ประชาชนมีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

ผู้เชี่ยวชาญ Giang Huynh กล่าวว่า เพื่อลดแรงกดดันต่อกองทุนที่ดินและต้นทุนของเมือง ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีเป้าหมายที่จะขยายเขตเมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซืองและบั๊กนิญ การลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งช่วยอำนวยความสะดวกในกระบวนการนี้ ทำให้เขตชานเมืองน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

การผลักดันนโยบาย

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่เหล่านี้สัญญาว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการเข้าร่วมตลาดมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้ลดความซับซ้อนของกระบวนการซื้อขายบ้าน และในขณะเดียวกันก็ได้กำหนดกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้สูงสุด 30% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในแต่ละเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถขยายออกไปได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถาวร" คุณเกียงกล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้ห้ามการแบ่งที่ดินในเมืองใหญ่ๆ ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป ขณะเดียวกัน กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ก็มีการปรับปรุงที่สำคัญเช่นกัน โดยเน้นที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ

นอกจากนี้ กฎระเบียบบังคับเรื่องการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรจะได้รับสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน และโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ซาวิลส์ยังกล่าวอีกว่า การจะแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้นั้น เราจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุม โดยผสานจุดแข็งของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนเข้าด้วยกัน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่ยากลำบากนี้ได้

ในบริบทของงบประมาณรัฐที่จำกัดและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิต ดังนั้น ความร่วมมือที่มีประสิทธิภาพระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

เป้าหมายระดับโลกในการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนยังเพิ่มความเร่งด่วนให้กับปัญหานี้ ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้โดยการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เดิม หรือปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยที่ไม่เหมาะสม เช่น สำนักงานหรือศูนย์การค้าที่ว่าง โดยอาศัยการวางแผนและกฎระเบียบที่เหมาะสม นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นและการวางแผนที่มีประสิทธิภาพจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

รัฐบาลเมืองควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งให้เจ้าของที่ดินร่วมมือกันสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนแห่งใหม่ การใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว จะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการทำให้แนวคิดเหล่านี้เป็นจริง