อพาร์ตเมนต์ราคากลางจะหายไปหรือไม่?

ด้วยการแก้ไขกฎหมายที่ดิน การยกเลิกกรอบราคาที่ดินและการนำราคาตลาดมาใช้ จะส่งผลให้เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและต้องเสียภาษีสูงขึ้นถึง 10 เท่า เมื่อกฎระเบียบมีผลบังคับใช้จริง

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมยังมีประเด็นสำคัญบางประการที่อาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อและช่วยคัดกรองผู้พัฒนาโครงการที่ไม่เหมาะสมได้โดยอ้อม ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดที่กำหนดให้ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างต้องจ่ายเงินมัดจำเพียง 5% เท่านั้น – หมายความว่าผู้พัฒนาโครงการต้องมีสถานะทางกฎหมายและทางการเงินที่มั่นคง และข้อกำหนดที่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนการขาย – ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อเกิดความมั่นใจเมื่อทำการซื้อ

ธุรกรรมทั้งหมดต้องดำเนินการผ่านธนาคาร รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ราคาซื้อขายต้องบันทึกไว้อย่างถูกต้อง เพื่อช่วยจำกัดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่แตกต่างกัน นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการได้รับอนุญาตให้เก็บเงินเพียง 50% ของมูลค่าทรัพย์สินจนกว่าจะส่งมอบ ในขณะที่ก่อนหน้านี้อนุญาตให้เก็บได้ถึง 70%

นอกจากนี้ กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกที่ดินในเมืองประเภทที่ 1, 2 และ 3 กำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการต้องสร้างบ้านและโครงสร้างพื้นฐานให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะสามารถขายได้ อย่างไรก็ตาม ประชาชนยังคงสามารถแบ่งแยกที่ดินได้ตามกฎหมายและข้อกำหนดขนาดแปลงขั้นต่ำ

ในขณะเดียวกัน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขระบุว่า บุคคลเชื้อสายเวียดนามมีสิทธิได้รับโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ซึ่งจะดึงดูดเงินโอนเข้าเวียดนามและอำนวยความสะดวกในการลงทุนและการซื้อบ้านสำหรับชาวเวียดนามในต่างประเทศเป็นอย่างมาก

กฎหมายฉบับนี้ยังขยายเกณฑ์คุณสมบัติสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยอนุญาตให้นักเรียนและบุคคลอื่นๆ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ และให้สิทธิพิเศษแก่ผู้พัฒนาที่สร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในแง่ของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ในงานดังกล่าว คุณเยน เหงียน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาของ CBRE เวียดนาม คาดการณ์ว่า ราคาอพาร์ทเมนต์ไม่น่าจะลดลงในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและมีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งหลายรายได้ครอบครองที่ดินเปล่าที่พร้อมสำหรับการก่อสร้างแล้ว โครงการต่างๆ ต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนจึงจะเริ่มก่อสร้างได้ ดังนั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่มีเหตุผลที่จะขายในราคาเฉลี่ย แต่จะต้องขายในราคาตลาด

นางเยนกล่าวว่า "ตลาดอพาร์ทเมนต์ระดับกลางจะ 'สูญพันธุ์' และจะไม่สร้างกำไรให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป มีการคาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้ อพาร์ทเมนต์ในนครโฮจิมินห์จะมีให้เลือกเฉพาะในกลุ่มราคาสูงเท่านั้น ส่วนอพาร์ทเมนต์ระดับกลางจะไม่ปรากฏขึ้นจนกว่าจะถึงปี 2026 เป็นอย่างน้อย"