ใครได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน?

คนรวย คนจน คุก ล้วนเพราะที่ดิน

ในห้องเช่าที่ร้อนอบอ้าวท่ามกลางความร้อนระอุของต้นเดือนพฤษภาคม คุณเหงียน ถิ กิม บู (หมู่บ้าน 1 ตำบลซง เจิ่ว อำเภอจ่าง บอม จังหวัด ด่งนาย ) กำลังเตรียมเอกสาร "ฉบับใหม่" เพื่อยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับที่ดินของครอบครัวกว่า 11,000 ^{ตารางเมตร} ซึ่งถูกยึดไปสร้างนิคมอุตสาหกรรมบ่าวเซว (Bau Xeo Industrial Park: IP) เมื่อเกือบสองทศวรรษก่อน ขณะอายุ 70 ​​ปี คุณคิม บู เป็นรุ่นที่สองที่ฟ้องร้องคดีนี้ เล ถิ ลัม มารดาของคุณคิม บู เสียชีวิตเมื่อ 5 ปีก่อน ไม่นานหลังจากที่ที่ดินของครอบครัวถูกยึดโดยบังคับเมื่อปลายปี 2561 คุณคิม บู ไม่ใช่ครัวเรือนเดียวที่ยื่นฟ้อง มีครัวเรือนประมาณ 50 ครัวเรือนในละแวกนี้ ซึ่งผ่านมาหลายชั่วอายุคน ที่ไม่เห็นด้วยกับการตัดสินใจของรัฐบาลด่งนายที่จะยึดที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนของบ่าวเซว IP

เมื่อวันที่ 12 มกราคม พ.ศ. 2547 ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้ลงนามในมติที่ 101/QD-CT-UBND เพื่อเรียกคืนที่ดินกว่า 440 เฮกตาร์ในตำบลซงเจิ่ว ไตฮวา ดอย 61 และเมืองจ่างบอม และ "ส่งมอบพื้นที่ที่เรียกคืนทั้งหมดเป็นการชั่วคราว" ให้แก่บริษัททินเหงีย บริษัทดองนายรับเบอร์ และบริษัทในเครือ เพื่อดำเนินการชดเชย เคลียร์พื้นที่ และขั้นตอนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เสี้ยว ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2547 บริษัททินเหงียและบริษัทดองนายรับเบอร์ ได้ร่วมทุนจัดตั้งบริษัททองเญิ๊ต จอยท์ สต็อก คอมพานี ในฐานะนักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เสี้ยว

ต้นตอของการร้องเรียนก็เริ่มต้นจากตรงนี้ ครอบครัวของนางคิมบูและครัวเรือนที่ถูกยึดที่ดินคืน กล่าวว่า มติที่ 101 ของประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งไนในปี 2547 ซึ่งในขณะนั้นยังไม่มีมติของ นายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเบาว์เซวนั้น "ไม่อยู่ในขอบเขตอำนาจ" ที่ดินของพวกเขายังไม่อยู่ในเขตผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้นการยึดที่ดินคืนเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรมจึงไม่มีมูลทางกฎหมาย ดังนั้น ประชาชนจึงไม่ปฏิบัติตามการยึดที่ดินคืน และได้ร้องเรียนมาตั้งแต่ปี 2547 ในปี 2561 คณะกรรมการประชาชนอำเภอจ่างบอมได้ออกประกาศให้จัดการยึดที่ดินคืนโดยบังคับ นางคิมบูและครัวเรือนกล่าวว่า การยึดที่ดินคืนโดยบังคับของคณะกรรมการประชาชนอำเภอจ่างบอมตามมติที่ 101 ไม่เป็นไปตามกฎหมาย จึงยังคงร้องเรียนมาจนถึงปัจจุบัน

“พวกเขาชดเชยให้เราเพียง 25,000 ดองต่อตารางเมตร และเงินช่วยเหลือผู้ประสบภัยอีก 15 ล้านดอง รวมเป็นบ้านและสวน 11,000 ตารางเมตร พวกเขาชดเชยให้มากกว่า 700 ล้านดอง แล้วเราจะอยู่กันอย่างไรหลังจากที่ดินถูกยึดคืน” คุณคิม บู กล่าว เป็นเวลาหลายปีที่หญิงชราวัย 70 ปีผู้นี้ ในนามของพี่น้องทั้ง 7 คน ต้องอาศัยอยู่ในบ้านเช่าของเพื่อนเพื่อฟ้องร้องคดีความที่ไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดเมื่อใด...

ครอบครัวหลายรุ่นที่มีข้อพิพาทเรื่องที่ดินอย่างนางคิมบูในเขตอุตสาหกรรมเบาเซโอนั้นไม่ใช่เรื่องแปลก รายงานประจำเดือนของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เกี่ยวกับคำร้องของประชาชนไม่เคยขาดหายไปจากคณะผู้แทนขนาดใหญ่จากระดับท้องถิ่นไปจนถึงระดับกลางที่แสวงหาเสียงที่เป็นธรรม คนส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ฟ้องร้องคดีเรื่องที่ดิน เช่น นางคิมบูและประชาชนในเขตจ่างบอม จำนวนข้อพิพาทที่ดินมากกว่า 70% ที่ประกาศโดยทางการถือเป็นสถิติเฉลี่ยในรอบหลายปี

การฟื้นฟูประเทศเกือบสี่ทศวรรษได้สร้างมหาเศรษฐีพันล้านดอลลาร์มากมาย ซึ่งส่วนใหญ่ร่ำรวยจากอสังหาริมทรัพย์ แต่การฟื้นฟูประเทศเกือบ 40 ปีก็สร้างผู้คนหลายชั่วอายุคนให้รู้สึกถึงความอยุติธรรม เมื่อที่ดินที่บรรพบุรุษทิ้งไว้ให้หลายชั่วอายุคนถูกทวงคืนในราคาถูก แล้วมอบให้ธุรกิจสร้างนิคมอุตสาหกรรม ศูนย์การค้า อาคารสูง และขายในราคาสูง ที่ดินเกษตรกรรมของประชาชนถูกทวงคืนในราคา 1 ล้านดองต่อตารางเมตร จากนั้นจึงถูกวางแผนให้เป็นที่อยู่อาศัย ธุรกิจต่างๆ แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ ขายที่ดิน สร้างอาคารสูง และขายในราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตร ดร.เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา กล่าวว่า การเพิ่มขึ้น 49 ล้านดองนี้เป็นผลมาจากการตัดสินใจทวงคืน เปลี่ยนแปลงผังเมือง และจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นส่วนต่างของค่าเช่าที่ดิน

ค่าเช่าที่ดินจริงมีความแตกต่างกันมากกว่าตัวอย่างที่คุณเหงียน ซี ดุง กล่าวถึงมาก ประชาชนจำนวนมากในทูเถียม (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) ถูกยึดที่ดินในราคา 18 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่เพียงไม่กี่ปีต่อมา เมื่อพวกเขากลับมาที่โครงการที่สร้างบนที่ดินของตนเอง เจ้าหน้าที่กลับเสนอราคาอพาร์ตเมนต์ที่ 350 ล้านดองต่อตารางเมตร และขายหมดเกลี้ยง ผลสำรวจของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินก่อนและหลังโครงการแตกต่างกันมากถึง 700 เท่าในบางพื้นที่ และอย่างน้อย 50 เท่า กำไรมหาศาลนี้ก่อให้เกิดความขุ่นเคือง ความโกรธแค้น และเป็นที่มาของความอยุติธรรม ประชาชนสูญเสียบ้านเรือน สูญเสียที่ดิน ตกงาน เนื่องจากโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม (KT-XH) เพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ แต่ตัวพวกเขาเองกลับไม่ได้รับคุณค่าของโครงการเหล่านี้ เงินชดเชยและเงินช่วยเหลือการตั้งถิ่นฐานใหม่ไม่ได้ช่วยให้พวกเขามีชีวิตที่ดีขึ้นหลังจากที่ดินถูกยึด โครงการต่างๆ ก่อให้เกิดการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคม แต่กลับยิ่งแย่ลงเรื่อยๆ การเวนคืนที่ดินและการเวนคืนที่ดินจึงกลายเป็น "ความกลัว" ของผู้คนจำนวนมาก และเป็นที่มาของความคับข้องใจและข้อร้องเรียนที่ยืดเยื้อมายาวนาน

เลขาธิการพรรคเหงียน ฟู จ่อง กล่าวในสุนทรพจน์เปิดการประชุมใหญ่ครั้งที่ 5 สมัยที่ 13 ซึ่งคณะกรรมการกลางพรรคได้สรุปมติเกี่ยวกับนโยบายที่ดินในเดือนพฤษภาคม 2565 ว่า "หลายคนร่ำรวยเพราะที่ดิน แต่ก็มีหลายคนที่ยากจนเพราะที่ดิน แม้กระทั่งต้องติดคุกเพราะที่ดิน สูญเสียความสัมพันธ์ระหว่างพ่อลูก พี่น้องกันเพราะที่ดิน..." ความขัดแย้งเรื่องที่ดินกำลังทวีความรุนแรงขึ้นตามการพัฒนาของประเทศ

แหล่งที่มาของความขัดแย้งเรื่องที่ดิน

หากประชาชนไม่ใช่ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากค่าเช่าส่วนต่างที่เกิดจากโครงการเวนคืนที่ดิน แล้วใครคือผู้ที่ได้รับประโยชน์? คำตอบที่ชัดเจนที่สุดคือภาคธุรกิจ ซึ่งเป็นผู้ที่ได้รับการจัดสรรที่ดินที่ได้มาในราคาต่ำแต่กลับขายไปในราคาที่สูงมาก แต่ในหลาย ๆ กระทู้ ภาคธุรกิจกลับอ้างว่าพวกเขาถูก "กล่าวหาอย่างไม่เป็นธรรม" เพราะถูก "กล่าวหาอย่างร้ายแรง"

ตามรัฐธรรมนูญ มติของพรรคการเมือง และกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน ที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมด รัฐเป็นตัวแทนเจ้าของและบริหารจัดการอย่างเป็นเอกภาพ รัฐใช้สิทธิเป็นตัวแทนของเจ้าของที่ดินในการกำหนดวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินผ่านการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ การตัดสินใจใช้ที่ดินเพื่อสร้างเขตเมืองแทนที่จะเก็บไว้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรของรัฐ (ซึ่งมีเพียงรัฐเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนี้) ทำให้เกิดค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เมื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการจ่ายเงินล่วงหน้าให้รัฐชดเชยและเวนคืนที่ดินแล้ว เมื่อได้รับการจัดสรรที่ดิน ธุรกิจต่างๆ จะต้องจ่ายเงินเพิ่มตามราคาที่ดินที่รัฐกำหนด ในส่วนของวิธีส่วนเกินที่ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการฟื้นฟูและแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่ ราคาที่ดินจะถูกคำนวณเพื่อให้ธุรกิจได้รับมูลค่าเพิ่ม 15% หลังจากโครงการลงทุน หรือที่เรียกว่ากำไร ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน 85% จะต้องชำระเข้างบประมาณแผ่นดินผ่านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน "ในทางทฤษฎี 85% ของมูลค่าส่วนเกินคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้รัฐ ซึ่งจะถูกนำไปรวมไว้ในงบประมาณเพื่อใช้จ่ายให้กับประชาชนทั่วประเทศตามกฎหมายงบประมาณแผ่นดิน เพื่อการลงทุนของภาครัฐ" นายดิงห์กล่าว

แต่สิ่งที่คุณดิงห์พูดนั้นเป็นเพียง "ทฤษฎี" ภาพของการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันในทางปฏิบัตินั้นแตกต่างอย่างมากเมื่อต้องผ่านกระบวนการและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย แต่ก็มีช่องโหว่มากมายสำหรับการทุจริตและความคิดด้านลบ วิสาหกิจต่างๆ หาวิธีต่างๆ เพื่อให้ได้กำไรสูงสุด รัฐอาจไม่เคยสามารถ "รวมมูลค่าเพิ่ม 85% ไว้ในงบประมาณ" ได้ ในกรณีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่สำคัญส่วนใหญ่ ตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หน่วยงานระดับจังหวัดและเทศบาลได้จัดสรรที่ดินให้กับวิสาหกิจในราคาต่ำด้วยวิธีต่างๆ มากมาย ทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น อย่างน้อยก็หลายหมื่นล้านดอง อย่างมากก็หลายหมื่นล้านดอง

ในคดีสำคัญที่นำมาพิจารณาเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2017 อดีตประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญถ่วน เหงียน หง็อก ไห ได้ลงนามและออกคำสั่งอย่างเป็นทางการโดยตกลงในหลักการที่จะส่งมอบที่ดิน 3 แปลง พื้นที่กว่า 92,600 ตร.ม. ซึ่งเป็นของกองทุนที่ดินทั้งสองข้างถนน 706B (ในเขตฟูไห่ เมืองพานเทียต) ให้กับบริษัท Tan Viet Phat โดยไม่ต้องประมูล ในราคา 1.2 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาเริ่มต้นในการประมูลตามคำตัดสินเมื่อปี 2013 การสอบสวนในเวลาต่อมาพบว่าการส่งมอบที่ดินในราคา 1.2 ล้านดองต่อตร.ม. ขัดต่อกฎระเบียบ เนื่องจากตามกฎหมายที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจะต้องพิจารณาตามราคาที่ดินในขณะที่หน่วยงานของรัฐส่งมอบหรือเช่าที่ดิน ตามรายงานของทางการ ระบุว่า การที่อดีตผู้นำจังหวัดบิ่ญถ่วนส่งมอบที่ดินราคาถูกจำนวน 3 แปลงให้กับวิสาหกิจ ทำให้รัฐสูญเสียเงินไปกว่า 45,000 ล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2555 นายเจิ่น วัน นาม อดีตเลขาธิการคณะกรรมการพรรคจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้ลงนามในคำสั่งเห็นชอบให้ใช้ราคาที่ดิน 51,914 ดองต่อตารางเมตร ตามคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญเซือง เมื่อปี 2549 ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินสองแปลง ขนาด 43 เฮกตาร์ และ 145 เฮกตาร์ เมื่อแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์และส่งมอบให้แก่บริษัทผลิต-นำเข้า-ส่งออกบิ่ญเซือง ตามคำพิพากษา การกำหนดราคาที่ดินราคาถูกที่ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบของจำเลย เจิ่น วัน นาม และพวกพ้อง ทำให้รัฐเสียหายมากกว่า 761 พันล้านดอง

ในหลายกรณีที่คล้ายคลึงกันเกี่ยวกับการขาย "ที่ดินทองคำ" ในราคาถูกในคั๊ญฮหว่า ดานัง หรือโฮจิมินห์ซิตี้... จำเลยซึ่งเป็นผู้นำของจังหวัดและเมืองต่างๆ ต่างยืนยันว่าไม่ได้แสวงหากำไรหรือกระทำการทุจริตในการจัดสรรที่ดินราคาถูกให้กับวิสาหกิจ เจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถพิสูจน์ได้เช่นกัน ไม่พบกระเป๋าเงินบนราวบันไดบ้าน ไม่พบเงินผิดกฎหมายในตู้เซฟหรือบัญชีของผู้ต้องสงสัย ไม่มีการเปิดเผยความสัมพันธ์อันน่าสงสัย ไม่มีใครเข้าใจว่าอะไรที่ทำให้ระบบการให้คำปรึกษาและการตัดสินใจทั้งหมด "ลื่นไหล" ในเมื่อเจ้าหน้าที่ทุกคนต่างรู้ดีว่าการจัดสรรที่ดินราคาถูกนั้นไม่ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่สูญเสียไปกลับเพิ่มขึ้นทุกวัน

“เป็นเวลานานแล้วที่ระบบทั้งหมดถูกผลักดันให้แสวงหาค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน ซึ่งเป็นต้นตอของความอยุติธรรมและความขัดแย้งเรื่องที่ดิน” ดร.เหงียน ซี ดุง กล่าวสรุป เพื่อลดความขัดแย้ง นายดุงกล่าวว่า จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน เพื่อนำมูลค่าเพิ่มส่วนหนึ่งไปช่วยเหลือประชาชนที่ที่ดินถูกเวนคืนมีที่อยู่อาศัยใหม่เท่าเดิมหรือดีกว่าเดิม ตามที่ระบุไว้ในมติของพรรค “หากมีค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน อย่าปล่อยให้ตกไปอยู่ในมือของธุรกิจหรือเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือปรับเปลี่ยนผังเมือง จำเป็นต้องมีวิธีกระจายค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกันอย่างเป็นธรรม” นายดุงกล่าว