อุปทานอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นในกลุ่มไฮเอนด์

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย CBRE ล่าสุด จำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่สำหรับขายในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 3,600 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 90% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

อุปทานนี้ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่ในระยะต่อไป ที่น่าสังเกตคือ 60% ของอุปทานใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 มาจากโครงการในเขตเมืองทางทิศตะวันออก ดังนั้นพื้นที่ด้านตะวันออกของเมืองจึงยังคงเป็นจุดสดใสในแง่ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่

รายงานระบุว่า 96% ของอุปทานใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2566 จะมาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ และอีก 4% ที่เหลือจะเป็นจากกลุ่มหรูหรา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการในระยะต่อไปในพื้นที่เขตเมืองใหม่ Thu Thiem

รายงานยังระบุด้วยว่าราคาขายหลักของตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 60.6 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เทียบเท่ากว่า 2,500 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร) ในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอุปทานใหม่ในกลุ่มหรูหราและระดับไฮเอนด์พร้อมการปรับราคา

โดยอุปทานใหม่ในกลุ่มลักชัวรีที่มีจำนวนยูนิตขายจำกัด สถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส และทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม มีการปรับขึ้นราคาเบื้องต้น 6% เมื่อเทียบกับเฟสเปิดตัวครั้งก่อนในปี 2565

ในทำนองเดียวกัน นักลงทุนในกลุ่มระดับไฮเอนด์ก็ปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3-4% เมื่อเทียบกับช่วงเปิดการขายเมื่อปีที่แล้ว พร้อมทั้งมีการอัพเกรดผลิตภัณฑ์ การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย กำหนดการชำระเงินที่ขยายเวลา และภาระผูกพันในการเช่า

ในช่วงเวลานี้นักลงทุนจำนวนมากได้นำเสนอนโยบายต่างๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า จึงช่วยให้ตลาดกลับมามีสภาพคล่องอีกครั้ง สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าแม้ว่าตลาดจะไม่ได้บันทึกการลดราคาโดยตรง แต่การมีนโยบายการขายที่มีแรงจูงใจต่างๆ มากมายก็มีความจำเป็นในโครงการที่เปิดตัวใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะได้รับการดูดซับที่ดี

ในความเป็นจริง นโยบายการขายที่ดึงดูดใจช่วยปรับปรุงอัตราการดูดซับอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 3 ได้สำเร็จ โดยมียอดขายมากกว่า 2,600 หน่วย ซึ่งคิดเป็น 55% ของหน่วยที่เปิดตัวใหม่ และเกือบสองเท่าของอัตราการดูดซับจากไตรมาสก่อนหน้า

ในตลาดรอง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังคงลดลง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกันราคารองในกลุ่มสินค้าหรูหราและประหยัดแทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

การเพิ่มขึ้นรายไตรมาสนั้นส่วนใหญ่เกิดจากราคารองที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับกลาง เนื่องจากผู้ซื้อต้องการสินค้าที่ส่งมอบในราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่าเมื่อเทียบกับราคาตลาดหลัก โดยเฉพาะโครงการใกล้ใจกลางเมือง เช่น เขตบิ่ญถัน เมืองทูดึ๊ก เนื่องจากได้รับประโยชน์จากโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินที่กำลังจะเสร็จสมบูรณ์

นางสาวดวง ถุ้ย ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่า "ในช่วงเดือนที่สามของครึ่งปีหลังของปี 2566 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในแง่ของสภาพคล่องเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก โดยทั่วไป โครงการในเขตเมืองที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ประมาณ 3,000 หน่วยในไตรมาสที่สามของปี 2566 มีอัตราการขายมากกว่า 50% ในขณะที่โครงการอื่นที่ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดินสามารถขายอาคารพาณิชย์ 20 ยูนิตบนโพเดียมได้หมดภายในเช้าวันเดียว"

ราคาบ้านแนวราบยังคงทรงตัว

รายงานของ CBRE ยังแสดงให้เห็นอีกว่าราคาหลักๆ ของผลิตภัณฑ์บ้านสำเร็จรูปชั้นต่ำยังคงอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 255 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน เนื่องมาจากอุปทานใหม่มีจำกัด

อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมและความต้องการในตลาดรองยังคงอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในราคาขายเฉลี่ยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 และนักลงทุนยังคงอยู่ในโหมด "รอดู" ท่ามกลางแรงกดดันทางการเงินที่ต่อเนื่อง

CBRE ให้ความเห็นว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบคาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ถึง 2567 โดยส่วนใหญ่มาจากพื้นที่เมืองทางตะวันออกและตอนใต้ของนครโฮจิมินห์ เช่น เขตที่อยู่อาศัยอันหุ่ง (หน่าเบ) หรือเฟสต่อไปของโกลบอลซิตี้ (ทูดึ๊กซิตี้)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีความคึกคักมากขึ้นในไตรมาสนี้ โดยแสดงให้เห็นถึงความสนใจที่เพิ่มมากขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

นอกจากนี้ การสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นยังคงเป็นแรงผลักดันตลาดที่อยู่อาศัย ที่น่าสังเกตคือในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 โครงการ 67 โครงการในนครโฮจิมินห์ (37.2% จากโครงการทั้งหมดที่มีปัญหาทางกฎหมาย 180 โครงการ) ได้รับการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายแล้ว

นอกจากนี้ ในส่วนของแพ็คเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดองเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน และปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่านั้น ได้มีการอนุมัติโครงการหนึ่งเพื่อกู้ยืมเงินทุนจากแพ็คเกจนี้ จากโครงการที่เข้าเงื่อนไขทั้งหมด 6 โครงการในนครโฮจิมินห์

“แม้ว่าในปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีช่องว่างด้านอุปทานและอัตราการดูดซับมากเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ แต่ผู้ลงทุนไม่สามารถละเลยสัญญาณเชิงบวกของตลาดได้ ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เนื่องจากธนาคารหลายแห่งประกาศลดอัตราดอกเบี้ยในไตรมาสที่ 3 ในขณะเดียวกัน การควบรวมและซื้อกิจการและการเรียกร้องการลงทุนจากกองทุนการลงทุนกำลังช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถหาทางออกสำหรับโครงการที่ล่าช้าเนื่องจากขาดเงินทุน” นางสาว Duong Thuy Dung กรรมการผู้จัดการของ CBRE Vietnam กล่าว

เมื่อพูดถึงแนวโน้มตลาดในอนาคต ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า คาดว่าปัญหาในตลาดจะคงอยู่อย่างน้อยถึงครึ่งแรกของปี 2567 และธุรกรรมต่างๆ จะฟื้นตัวเมื่อปัจจัยมหภาค กฎหมาย และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านดีขึ้น