Företag föreslår lägre kostnader än faktiska vid värdering av mark.

Lagen om fastighetsverksamhet, som trädde i kraft den 1 augusti, föreskriver att investeraren för att genomföra ett projekt måste ha ett minimumkapital på 15 % eller 20 % av den totala bygginvesteringskostnaden. Resterande belopp måste anskaffas av investeraren genom banklån och från kunder.

Beträffande betalningsprocessen vid köp och leasingköp av framtidsbyggda fastigheter föreskriver lagen att byggherrar endast kan anskaffa kapital efter att grunden (för flerbostadshus) är färdigställd, och den initiala betalningen för framtidsbyggda bostäder får inte överstiga 30 % av kontraktsvärdet. Därför varierar belåningsgraden från banker för fastighetsprojekt mellan 50–70 % av den totala bygginvesteringskostnaden.

Enligt företag i Ho Chi Minh-staden kommer räntekostnaderna att utgöra 6–9 % av de totala bygginvesteringskostnaderna om räntan på medellånet är 12 % per år. Samtidigt antar dekret 71 om markvärdering, som nyligen utfärdats, att räntekostnader och investerarvinst beräknas som 15 % multiplicerat med de totala bygginvesteringskostnaderna, affärskostnaderna och värdet på markanvändningsrättigheterna.

Enligt en företagsledare föreskriver dekret 71 att både räntekostnader och vinst "tillämpas" med en antagen siffra på 15 %. Det innebär att om räntekostnaderna beräknas till 6–9 % skulle investerarens vinst vara cirka 6–9 % av de totala bygg- och markinvesteringskostnaderna.

"Vinstmarginalen är helt klart lägre än den beräknade vinsten för utveckling av sociala bostäder. Om investerarens vinstmarginal vore högre skulle räntekostnaderna minska, vilket skulle vara mycket lägre än den faktiska räntan, med tanke på att många företag för närvarande lånar till fastighetsprojekt till räntor på 10–14 % per år", sa personen.

Enhetliga regler behövs.

Enligt experter väcker förhållandet på 15 % fortfarande oro bland projektutvecklingsgrupperna, även om bilagan till dekretet endast anger siffror i illustrativt syfte och inte är tillämpliga i praktiken.

En utvecklare av flera fastighetsprojekt i söder (som begärde anonymitet) sa att när dekretet genomförs kommer verkställande myndigheterna att påverkas av de procentuella siffrorna som anges i dekretets bilaga, vilka jämför räntekostnader och investerarnas vinster.

När den bifogade bilagan föreskrev ett förhållande på 15 % var därför lokala myndigheter och konsultföretag för markvärdering tveksamma och påverkade av siffran 15 % och misslyckades med att fastställa ett annat förhållande som var mer i linje med marknadsförhållandena.

Samtidigt uppgav ett stort värderingsföretag i Ho Chi Minh-staden att även om det finns ett dekret och exempel på hypotetiska tillämpningssatser, hoppas värderingsföretagen att ministeriet för naturresurser och miljö kommer att utfärda officiella föreskrifter om dessa satser för en konsekvent tillämpning, samtidigt som de anpassas till företagens faktiska verksamhet.

Enligt denna enhet kommer en korrekt beräkning av räntan och investerarnas vinstmarginal vid fastställande av markpriser, såväl som andra rimliga kostnader, att lösa det långvariga problemet med markvärdering.

Enligt företag ligger investerarens vinst vanligtvis inom 15–20 % av de totala bygg- och markkostnaderna, medan räntekostnaderna står för 6–9 % av de totala byggkostnaderna. Därför står räntekostnaderna och investerarens vinst tillsammans för 21–29 % av de totala bygg- och markkostnaderna.