Det akuta behovet av att bygga sociala bostäder - Sista delen: Lägga till nya mekanismer

Alla försäljnings- och hyrespriser för sociala bostäder är offentligt tillgängliga på portalen för byggdepartementet på de orter där projekten är belägna. Uppskattade hyrespriser för sociala bostäder i Hanoi och Ho Chi Minh-staden ligger runt 100 000 VND/m2/månad. I andra provinser och städer ligger intervallet på cirka 30 000–50 000 VND/m2/månad.

Dessutom måste hyresgäster uppfylla många villkor för att hyra sociala bostäder; ibland måste de hyra i minst ett år. Dessutom anger reglerna att när någon väl har fått tillgång till sociala bostäder är de inte berättigade till det en andra gång. Därför, om en hyresgäst officiellt hyr i bara en månad, kommer de inte längre att vara berättigade att köpa sociala bostäder i framtiden.

Många länder runt om i världen har framgångsrikt och i stor utsträckning implementerat affärsmodellen att bygga hyresbostäder eftersom deras långsiktiga kapitalkostnader är låga. Företag behöver bara låna till räntor på cirka 3 %, vilket gör investeringar enkla, och de kan fortfarande generera vinst när de börjar hyra ut.

Samtidigt måste företag i Vietnam för närvarande ha tillgång till kapital till räntor på cirka 12–15 % och måste alltid göra avsättningar för ytterligare avgifter, vilket driver upp implementeringskostnaderna. Med den nuvarande finansiella mekanismen finns det inga medel tillgängliga för att stödja företag när räntorna och insatskostnaderna är så höga.

Samtidigt är vinstmarginalen för företag bara 10 %, med en genomsnittlig vinst på endast 2 % per år. Detta gör det svårt att locka företag att investera i byggandet av sociala bostäder.

Fru Duong Thuy Dung - Senior Director för CBRE Vietnam:

Före 2021 baserades investeringskostnaden per kvadratmeter för byggande av sociala bostäder på samma investeringskostnad per kvadratmeter som för byggande av kommersiella bostäder, enligt vad som fastställts av byggnadsministeriet. Den 13 juli 2022 utfärdade dock byggnadsministeriet beslut nr 610/QD-BXD där det tillkännagav investeringskostnaden per kvadratmeter för byggprojekt och det sammansatta byggpriset för strukturella komponenter för 2021.

Följaktligen har byggnadsministeriet utfärdat ett ramverk för investeringskostnader för byggandet av sociala bostadsprojekt i form av flerbostadshus. Vid en granskning har investeringskostnaden för sociala bostadsprojekt visat sig vara cirka 25 % lägre än för kommersiella flerbostadshus.

Därför kommer sociala bostadsprojekt som genomförs från och med 2021 att hänvisa till och tillämpa de investeringskostnadssatser som utfärdats av byggnadsministeriet vid utveckling av prissättningsplaner. Följaktligen är investeringskostnaden för byggande av sociala bostäder lägre än för kommersiella bostäder. Om man vill säkerställa god kvalitet och bygga mönsterområden för sociala bostäder måste dock investeringskostnaden ökas.

För närvarande har inte bara sociala bostäder utan alla fastighetsutvecklingsprojekt i Vietnam höga utvecklingskostnader. Utmaningen är därför hur man säkerställer att utvecklare undviker förluster och uppnår lönsamhet i sin affärsverksamhet.

Utkastet till dekret om utveckling och förvaltning av sociala bostäder behöver återinföra bestämmelsen som tillåter investerare i sociala bostadsprojekt att öka byggnadstätheten eller markanvändningskoefficienten med upp till 1,5 gånger jämfört med de föreskrivna byggstandarderna och föreskrifterna. Detta för att säkerställa genomförbarhet och uppmuntra investerare att förhandla om markanvändningsrättigheter, eller att förvärva befintliga markanvändningsrättigheter, för att genomföra sociala bostadsprojekt.

Detta är också en av de politiska mekanismerna för att attrahera investerare. Det bör vara tillåtet för investerare i sociala bostadsprojekt att justera byggnadstätheten eller markanvändningskoefficienten upp till maximalt 1,5 gånger de nuvarande byggstandarderna och föreskrifterna som utfärdats av behöriga myndigheter, i de fall där tomten eller området endast har en detaljplan i skala 1/2000 eller där investeraren redan har markanvändningsrättigheter för att genomföra det sociala bostadsprojektet.

För utan denna policymekanism skulle investerare välja att använda den mark de redan äger för att genomföra kommersiella bostadsprojekt, vilket är enklare och mer effektivt, istället för att genomföra sociala bostadsprojekt som är bundna av ett flertal regleringar.

Dessutom, även om staten ännu inte har mark tillgänglig för utveckling av sociala bostäder, är det viktigt att uppmuntra investerare att självständigt förhandla om markanvändningsrättigheter eller att förvärva markanvändningsrättigheter för befintlig mark för att genomföra sociala bostadsprojekt.