Определение цен на землю на основе рыночных принципов является важным шагом вперед.

Продвигать рыночные принципы

По мнению экспертов Savills, Закон о земле Вьетнама 2024 года вносит существенные изменения в принципы оценки земли, уделяя особое внимание оценке земли в соответствии с рыночными принципами, что будет способствовать повышению прозрачности и ликвидности рынка недвижимости.

Ранее оценка земли регулировалась в зависимости от целевого назначения и срока использования, а также «в соответствии с рыночной ценой земли», складывающейся из аукционных цен и цен, полученных от землепользования. Однако новый Закон о земле делает акцент на рыночном принципе. Это означает, что определяемая цена земли будет отражать её реальную рыночную стоимость.

Рыночная стоимость, согласно определению Международного совета по стандартам оценки (IVSC), — это «рыночная стоимость имущества — это предполагаемая цена, по которой имущество было бы продано в момент и в месте оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в независимой, информированной сделке, где стороны действовали осведомленно, осмотрительно и без принуждения».

Г-жа Цзян отметила, что рыночная стоимость чётко отражает понимание рынка как покупателями, так и продавцами. В этом случае земля будет распределена между инвесторами, готовыми заплатить максимальную цену. Такой подход способствует распределению земель и более эффективному их использованию.

В будущем, после завершения создания базы данных о ценах на землю, информация о купле-продаже будет опубликована. Покупатели и продавцы смогут получить доступ к информации о сделках. Это обеспечит чёткую информационную базу, что поможет повысить прозрачность рынка недвижимости. Кроме того, купля-продажа недвижимости станет проще, что повысит ликвидность рынка.

Методы оценки

В отличие от предыдущего закона, в котором отсутствовали четкие правила, статья 158 Закона о земле 2024 года также содержит подробные положения о методах оценки, а также о случаях и условиях применения каждого метода.

Что касается методов оценки, Закон о земле 2023 года предусматривает пять методов оценки: сравнительный, вычетный, доходный, прибавочный и коэффициент корректировки цены земли. Пересмотренный Закон о земле предусматривает четыре метода, из которых метод вычета считается частным случаем сравнительного метода. При оценке стоимости проектов развития обычно используются два метода: метод прямого сравнения и метод прибавочной стоимости.

Метод прямого сравнения позволяет определить стоимость оцениваемой недвижимости, сравнивая цены сделок с аналогичными объектами недвижимости на рынке. Этот метод подходит для таких объектов, как таунхаусы или квартиры, с большим количеством транзакций, поскольку сравниваемые объекты очень похожи, что позволяет минимизировать субъективность при корректировке.

Кроме того, этот метод прост, понятен и экономит время. Однако у него есть и определённые недостатки. Наиболее существенными ограничениями являются ограниченность данных и их точность. Кроме того, метод требует корректировки, которая может быть субъективной для оценщика. Особенно для активов, оцениваемых как проекты многоцелевого использования, поиск аналогичных сопоставимых активов крайне затруднен, а порой и невозможен, из-за различий в структуре каждого типа землепользования.

Остаточный метод оценивает потенциал развития проекта путем оценки выручки и вычитания затрат для определения остаточной стоимости земли. При оценке по этому методу оценщик также оценивает осуществимость и рентабельность проекта, что помогает в процессе принятия инвестиционных решений.

Этот метод позволяет застройщикам анализировать различные сценарии развития для определения оптимального плана землепользования, обеспечивающего максимальную стоимость, также известного как наилучшее и наиболее эффективное использование. Несмотря на многочисленные преимущества, остаточный метод требует сложного финансового моделирования и финансовой экспертизы, а также глубокого понимания рыночных прогнозов цен продажи и себестоимости, а также планов развития проекта. Это делает остаточный метод трудоемким ввиду необходимости сбора обширных рыночных данных.

Основная проблема моделей оценки стоимости земли заключается в опоре на допущения, из-за чего результаты оценки сильно зависят от таких переменных, как прогнозы доходов, сметы расходов и продолжительность проекта. Каждый метод оценки имеет свои преимущества и недостатки, поэтому при согласовании стоимости требуется сбалансированный подход.

Что касается влияния этих корректировок на рынок, эксперты Savills отметили, что регулирование цен на землю с учетом рыночной стоимости повысит эффективность, прозрачность и ликвидность рынка недвижимости. Кроме того, увеличится размер компенсации за расчистку земель под проекты. Это приведет к увеличению общей первоначальной стоимости инвестиций в девелоперский проект, что, вероятно, приведет к росту цен на недвижимость в проекте и, следовательно, к увеличению прибыли инвесторов.

Кроме того, увеличился подоходный налог с передачи прав землепользования, поскольку он рассчитывается на основе рыночной стоимости, что способствует увеличению доходов государственного бюджета, тем самым обеспечивая дополнительный капитал для развития инфраструктуры.

«Закон о земле 2024 года вносит революционные изменения в оценку земли во Вьетнаме, способствуя повышению эффективности, прозрачности и более гибкому и оперативному подходу к оценке земли. Новый закон, корректируя цены в соответствии с рынком и расширяя полномочия по принятию решений на местном уровне, направлен на улучшение процесса оценки земли, что принесет пользу как рынку, так и государственному бюджету», — заявила г-жа Джанг.