Замкнутый кредитный круг разрешит «тупик» на рынке недвижимости?

После четырёх снижений операционных процентных ставок с начала года Государственный банк Вьетнама (ГБВ) заявил о смене политики с осторожного на контролируемое смягчение. Однако для компаний, работающих в сфере недвижимости, вопрос процентных ставок не так важен, как вопрос доступа к капиталу.

В последнее время было выдвинуто предложение о продвижении ипотечного кредитования по принципу «замкнутого круга». В рамках этого подхода банковский сектор может изучать и внедрять пакеты ипотечного кредитования для определённых ценовых сегментов (средний и ниже). Кредит будет предоставляться по принципу «замкнутого круга», при котором банк будет контролировать 100% денежных потоков (банк – покупатель жилья – инвестор – банк).

Благодаря этому решению инвесторам придётся понести некоторые потери при снижении отпускных цен, но это позволит высвободить запасы. Ожидается, что это решение поможет решить жилищную проблему для людей с большим потенциалом и капиталом, помогая банкам выборочно выдавать кредиты с контролем рисков...

Однако экономист доктор Нгуен Чи Хьеу заявил, что необходимо переосмыслить реалии рынка недвижимости с точки зрения взаимоотношений между тремя сторонами: банками, инвесторами и покупателями жилья. Он отметил, что в США банки выдают кредиты покупателям жилья только после завершения проекта, и банк может оценить стоимость, чтобы у клиентов были средства для выплат инвесторам.

«Во Вьетнаме подход более креативный, но и несколько опасный: инвесторы призывают покупателей жилья вносить депозит и платить по мере продвижения. Это означает, что инвесторы берут кредиты в банках на развитие будущих проектов, но при этом продолжают собирать деньги с покупателей. Когда денег много, инвесторы используют их для финансирования других проектов. Инвесторы, которые «рыбачат обеими руками», рискуют тем, что проект не будет завершён, в то время как покупатели уже заплатили», — проанализировал эксперт.

В связи с этим доктор Нгуен Чи Хьеу поднял вопрос о том, как контролировать денежный поток, чтобы в конечном итоге покупатели получили жильё, банк получил деньги, а инвестор завершил проект и получил прибыль. Он отметил, что в реальности во Вьетнаме до сих пор отсутствует механизм замкнутого кредитного цикла, поскольку при реализации проектов возникает множество проблем.

«Простое решение заключается в том, что за каждый проект, сформированный в будущем, покупатели жилья должны будут платить напрямую банку, чтобы вычесть сумму из непогашенной задолженности инвестора проекта. Хотя у владельца проекта есть залог, поскольку проект сформирован в будущем, его стоимость будет постепенно снижаться, когда актив будет продан покупателям жилья и вычтен из первоначальной стоимости актива, находящегося в распоряжении банка. Таким образом, банк принимает уменьшение стоимости залога только при соответствующем уменьшении непогашенной задолженности», — сказал эксперт.

Доктор Нгуен Чи Хьеу отметил, что нынешняя проблема «блокировки» кредитов на недвижимость связана с тем, что банки не могут контролировать денежные потоки и поэтому не решаются выдавать кредиты в условиях замороженного рынка недвижимости. В связи с этим он предложил три решения для разблокировки кредитов на недвижимость.

Во-первых, не снижайте текущие стандарты кредитования под залог недвижимости. Компаниям по-прежнему необходимо рассчитывать и обеспечивать денежный поток, показатели прибыли и коэффициенты финансового левериджа.

Во-вторых, предприятиям-заемщикам необходимо реструктурировать свои финансовые системы и денежные потоки, чтобы иметь возможность погасить свои долги.

В-третьих, должна быть специальная программа кредитования для поддержки социального жилья, подобная реализованному пакету в размере 30 000 миллиардов донгов, которая поможет предприятиям предоставлять продукты, отвечающие потребностям большей части общества.