Предложение «вне фазы», ​​риск роста цен на жилье

Рынок недвижимости только что пережил период «застоя», когда спрос и предложение резко сократились, юридические вопросы проектов запутались, а источники капитала были заблокированы. Многие предприятия пережили чрезвычайно трудные времена, сократив тысячи сотрудников и даже приостановив деятельность.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), на недавней конференции признал, что компании, занимающиеся недвижимостью, извлекли «незабываемые уроки» после COVID-19.

После этого компании пришлось сосредоточиться на реструктуризации, решении проблем с капиталом и содействии разработке продукции. Самой большой проблемой является задолженность по облигациям, которая также была «мягко» решена благодаря поддержке правительства и Государственного банка с циркулярами о продлении сроков погашения задолженности и продлении срока действия облигационной задолженности.

Однако г-н Чау по-прежнему обеспокоен тем, что на рынке недвижимости Хошимина в этом году может сохраниться дисбаланс между предложением и спросом на жилье. По данным на конец 2023 года, 71% предложения по-прежнему приходится на сегмент высокого класса, остальная часть — на средний сегмент, при этом наблюдается нехватка доступной продукции и социального жилья.

Также из-за правовых проблем, которые составляют 70% трудностей рынка, в Хошимине насчитывается 148 проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и социального жилья, по которым не удалось завершить инвестиционные, строительные и деловые процедуры или которые были приостановлены. С тех пор более 58 000 покупателей, купивших дома в проектах, не получили «розовые книги».

Нехватка предложения жилья может привести к росту цен на жилье или их поддержанию на высоком уровне в условиях растущего дефицита доступного жилья и социального жилья. Председатель HoREA заявил, что предприятиям сферы недвижимости необходимо развивать структуру продукта, уделяя особое внимание доступному жилью и продуктам социального жилья, чтобы повысить ликвидность, удовлетворить реальные потребности людей и обеспечить здоровое развитие рынка.

«Рассинхронизированный» рынок и нехватка доступного жилья также входят в число проблем, о которых недавно упомянул г-н Нгуен Суан Куанг, председатель совета директоров инвестиционной компании Nam Long. «Разница фаз» между спросом и предложением в различных сегментах недвижимости, кризис доверия покупателей жилья, приводящий к снижению ликвидности, и рост запасов — вот проблемы, с которыми приходится сталкиваться рынку.

Кроме того, по словам г-на Куанга, предприятия также сталкиваются с финансовыми проблемами, когда сохраняются долги, а облигационные пакеты, хотя и продленные, все еще сохранятся в 2024 и 2025 годах. Третьей является юридическая проблема проекта, когда в настоящее время некоторые законы все еще дублируют друг друга. Между тем реальный спрос на жилье остается высоким, а сегменты доступного жилья и социального жилья по-прежнему имеют возможности для развития.

Эксперты и представители управляющих компаний уже много лет предупреждают о феномене «фазового дисбаланса» между спросом и предложением на рынке жилья, когда предложение на рынке смещено в сторону сегмента элитного жилья и наблюдается нехватка доступного жилья. В последнее время все мнения направлены на поощрение предприятий развивать эту «необходимую рынку» линейку продуктов.

По мнению многих экспертов, именно сегмент доступного жилья и социального жилья вступит в первую фазу восстановления в этом году. Спрос в этом сегменте остается очень высоким, что способствует ликвидности и вскоре выводит рынок в новую фазу после кризисного периода.

Многие компании вступают в гонку

По оценкам и исследовательской модели компании Savills, для удовлетворения реальных жилищных потребностей населения Хошимину необходимо около 50 000 квартир, а 60–70 % от общего предложения приходится на сегмент доступного жилья. Однако в Хошимине не хватает этих продуктов, а предложение сосредоточено на соседних рынках, таких как Биньзыонг, Донгнай и Лонган, но его может быть недостаточно для удовлетворения спроса.

Проекты пригородных квартир ориентированы на клиентов в Хошимине, которые покупают жилье для проживания и инвестиций. Цена продажи квартир с двумя спальнями составляет около 2 млрд донгов за квартиру, что очень подходит для небольших семей.

При таком большом рынке многие предприятия быстро включились в гонку по расширению поставок этого высоколиквидного продукта. Компания Nam Long реализует стратегию, направленную на создание доступного жилья, соответствующего потребностям рынка, продвижение политики поддержки, управление запасами и стимулирование продаж. В этом году прогнозируемый доход составит около 6 657 млрд донгов, поступления от ключевых проектов в Хошимине, Лонгане и Кантхо.

Компания An Gia Company твердо выбирает разработку проектов в среднем и доступном сегментах, поскольку это отвечает потребностям рынка. Лидеры An Gia считают, что этот сегмент по-прежнему демонстрирует свою «непобедимую силу» даже в периоды процветания или застоя на рынке, удовлетворяя потребности большинства людей и имея высокую ликвидность.

TT Capital Investment Joint Stock Company и два партнера из Японии, Cosmos Initia (член Daiwa House Group) и Koterasu, также запустили долгосрочное совместное предприятие по разработке проектов доступной недвижимости в Хошимине и соседних провинциях. Совместное предприятие объявило, что в течение следующих 5 лет инвестирует около 150 миллионов долларов США, намереваясь ежегодно выводить на рынок около 1000 доступных квартир.

Совместное предприятие также заявило, что завершило внесение капиталовложений в проект около Vincom Di An, города Диан, провинции Биньзыонг, в котором предусмотрено около 2000 квартир, а продажная цена составляет менее 2 млрд донгов за квартиру. По последним данным, проект проходит необходимые процедуры для выхода на рынок с третьего квартала текущего года.

Что касается социального жилья, у правительства есть проект по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год. Многие предприятия зарегистрировались для реализации этой цели и постепенно ее реализуют.

Компания Novaland Group зарегистрировалась для инвестирования в строительство 200 000 единиц социального жилья в Хошимине и соседних провинциях. Hoang Quan Group планирует завершить 50 проектов, что эквивалентно 50 000 квартир, к 2030 году. Количество, зарегистрированное этими двумя подразделениями, равно 1/4 от общего целевого показателя, к которому стремится правительство.

Ранее ряд крупных предприятий сферы недвижимости, таких как Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... взяли на себя обязательства по строительству социального жилья. От обещаний к реальности Vingroup приступила к строительству множества проектов социального жилья в Северном и Центральном регионах.

Возвращение доступного жилья и социального жилья, вероятно, вызовет большой интерес на рынке в ближайшее время. Поставки этого продукта могут резко возрасти на пригородных рынках Хошимина в ближайшие 1-2 года, утолив «жажду» владения жильем у людей с реальной потребностью в жилье.

Однако в условиях, когда 70% предложения жилья по-прежнему приходится на элитный сегмент, ликвидность рынка затруднена, а юридические вопросы по проектам не урегулированы, предприятиям по-прежнему необходима серьезная реструктуризация. Особенно, когда рынок облигаций совершил «мягкую посадку», но давление со стороны кредиторов по-прежнему сохраняется.

Поэтому многие считают, что предприятиям по-прежнему необходимо планировать реструктуризацию продуктов, продолжать очищать финансовое благополучие и укреплять аппарат, чтобы иметь более здоровое тело, прежде чем вступать в новую гонку.