С 1 июля будущее жилье не может быть заложено в банках, выражает обеспокоенность HoREA

Циркуляр 22/2023/TT-NHNN вступает в силу с 1 июля 2024 года. Самым большим положительным моментом Циркуляра является корректировка коэффициента кредитного риска.

Соответственно, коэффициент риска по кредитам на приобретение социального жилья, покупку домов, строительство домов в рамках программ и проектов государственной поддержки будет снижен до максимального значения 50%. Коэффициент соотношения суммы кредита к стоимости заёмщика (LTV) также будет скорректирован с уровня 100% и выше, а коэффициент соотношения дохода (DSC) — более 35%. Минимальный коэффициент риска составляет 20%, что соответствует коэффициенту соотношения суммы кредита к стоимости заёмщика менее 40% и коэффициенту соотношения дохода менее 35%.

Кроме того, Циркуляр 22 также корректирует коэффициент кредитного риска для активов, представляющих собой специализированные кредитные линии в форме кредитных линий для финансирования бизнес-проектов недвижимости промышленных парков, с 200% до 160%...

Ожидается, что данные поправки будут стимулировать кредитные организации к развитию кредитования проектов социального жилья и жилищного строительства в рамках программ и проектов государственной поддержки. Они также будут способствовать устранению трудностей и обеспечению безопасного, здорового и устойчивого развития рынка недвижимости.

HoREA предлагает разрешить физическим лицам брать кредиты на покупку домов, используя будущее жилье в качестве залога

Однако, по мнению HoREA, некоторые положения Циркуляра 22, если их не изменить немедленно, могут иметь негативные последствия для процесса восстановления и развития рынка недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

В частности, HoREA выражает глубокую обеспокоенность положениями Циркуляра № 22 о кредитах под залог недвижимости для физических лиц на покупку жилья, включая коммерческую недвижимость. Соответственно, коммерческим банкам и филиалам иностранных банков разрешено выдавать кредиты физическим лицам только на покупку жилья, «готового к сдаче», то есть «доступного для приобретения».

«Таким образом, циркуляр № 22/2023/TT-NHNN не позволяет коммерческим банкам и филиалам иностранных банков выдавать кредиты физическим лицам на покупку недостроенного коммерческого жилья для передачи (т. е. коммерческого жилья, которое будет построено в будущем) под залог самого этого дома, поэтому физические лица, желающие взять кредит на покупку коммерческого жилья, которое будет построено в будущем, должны применять другие меры обеспечения или обеспечиваться другими активами», — выразил обеспокоенность г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA.

Таким образом, HoREA полагает, что если вышеуказанное положение не будет изменено немедленно, то после вступления в силу Циркуляра № 22 с 1 июля 2024 года, это может привести к плохим последствиям, вызывая трудности и препятствуя нормальному функционированию рынка недвижимости, что негативно скажется на процессе восстановления и развития рынка недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Кроме того, запрет кредитным организациям выдавать кредиты физическим лицам на покупку будущего коммерческого жилья, заложенного вместе с этим домом, является нецелесообразным, непоследовательным и не соответствует соответствующим правовым положениям, таким как: Гражданский кодекс 2015 г., Закон о жилье 2014 г. и Закон о жилье 2023 г., Закон о торговле недвижимостью 2014 г. и Закон о торговле недвижимостью 2023 г., Закон об инвестициях 2020 г., Закон о кредитных организациях 2010 г. и Закон о кредитных организациях 2024 г.

Сравнивая соответствующие правовые нормы (упомянутые выше) и практическую ситуацию, Ассоциация предлагает внести изменения и дополнения в пункт 11 статьи 2 Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) в направлении добавления положений, позволяющих кредитным организациям предоставлять кредиты физическим лицам для покупки «будущего коммерческого жилья», обеспеченного (заложенного) этим домом.