Оптимизация затрат — сложная задача для компаний, занимающихся недвижимостью

Расходы растут, цены на жилье растут, предприятия беспокоятся о трудностях с продажами

Говоря о стратегии по прогнозированию нового цикла роста, г-жа Нгуен Тхань Хыонг, директор по инвестициям компании Nam Long Company, отметила, что законы, вступающие в силу с 1 августа 2024 года, создают гибкий подход для предприятий, включая приобретение проектов, перепрофилирование землепользования, слияния и поглощения и участие в аукционах.

Однако участие в земельных аукционах сопряжено с трудностями, связанными с затратами на приобретение недвижимости, что приводит к росту цен на жильё и, как следствие, снижает доступность жилья для покупателей. Компаниям необходимо тщательно продумать предложение разумных цен, отвечающих потребностям покупателей и одновременно обеспечивающих прибыль.

«Продажа земли с аукциона увеличивает производственные затраты инвесторов. Это сложная проблема, особенно в условиях роста цен на землю и других расходов», — сказала г-жа Хыонг, добавив, что цены на недвижимость неизбежно растут из-за всё более высоких производственных затрат.

Многие инвесторы задаются вопросом, стоит ли вкладывать средства в проект, если затраты на вводимые ресурсы растут, поскольку помимо факторов, которые можно проактивно сократить, таких как расходы на управление, инвесторам непременно необходимо обеспечить прибыль для поддержания аппарата и его развития в будущем.

Чтобы снизить ценовое давление на жилье и удовлетворить реальную потребность в жилье, необходимо расширить городскую застройку на пригородные территории.

«В условиях роста издержек у инвесторов есть только два варианта. Первый — вкладываться, если это можно продать, или второй — не вкладываться. Бизнес должен быть прибыльным, а затраты — расти, но как это сделать, если издержки слишком высоки?» — сказала г-жа Хыонг.

Недавно опубликованный CBRE Vietnam отчёт о рынке недвижимости также подтвердил, что цены на недвижимость в Хошимине продолжат расти в 2024 году. Несмотря на незначительное улучшение предложения жилья, разрыв между сегментами по-прежнему очень велик. В частности, ожидается, что в городе будет построено всего 9000 новых квартир и 2000 таунхаусов, 83% из которых относятся к элитному и роскошному сегментам с ценами выше 60 млн донгов за м².

Г-н Ле Хыу Нгиа, генеральный директор компании Le Thanh, отметил, что рынок недвижимости Хошимина сталкивается с серьёзной проблемой: дисбалансом между сегментами рынка. Хотя основная часть спроса приходится на жильё для людей со средним и низким доходом, основные ресурсы сосредоточены в элитных проектах, спрос на которые ограничен.

Г-н Нгиа сообщил, что в настоящее время цены на недвижимость в Хошимине колеблются в пределах 45–50 млн донгов/м2, что эквивалентно примерно 3 млрд донгов за квартиру площадью 60 м2.

«Цены на землю и стоимость финансирования играют важную роль в росте цен на жильё. В частности, расходы по займам и задержки в реализации проектов значительно увеличивают давление на цены», — сказал г-н Нгиа.

Разделяя эту точку зрения, г-н Чан Тхань Хай, руководитель инвестиционного отдела VinaLiving (под управлением VinaCapital), отметил, что цены на жильё продолжат расти не только в этом году, но и в ближайшие год-два после вступления в силу нового прейскуранта на землю. Сами предприятия также окажутся под немалым давлением из-за резкого роста цен на землю, а также из-за расходов на её использование, которые инвесторы должны будут оплачивать. Эти факторы приведут к тому, что конечная цена продажи достигнет труднодоступного уровня.

Как снизить цену на дом?

Рынок недвижимости вступил в 2025 год с множеством ожиданий нового роста. Однако в беседе с журналистами газеты «Dau Tu» руководитель риелторской компании из Хошимина заявил, что рынок всё ещё переживает серьёзные трудности, и доверие к нему восстанавливается лишь постепенно. Что касается бизнеса, многие компании по-прежнему сталкиваются с трудностями из-за юридических проблем, больших запасов и перебоев с денежным потоком.

Не говоря уже о том, что реализация новых проектов, а также решение старых накопившихся проблем по-прежнему сталкиваются с препятствиями, что приводит к увеличению расходов, а чем дольше время ожидания в юридическом порядке, тем выше расходы.

Этот человек считает, что бизнес должен активно сотрудничать и увеличивать количество сделок слияний и поглощений для привлечения нового капитала. Самое главное — быстро и эффективно решать юридические проблемы, снижая затраты. Компании также должны выбрать правильный рынок, правильный сегмент и нацелиться на потенциальных клиентов, соблюдая баланс между инвестиционными затратами и разумной прибылью, чтобы иметь реальные дома и недвижимость, осознавая их реальную стоимость.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что в 2024 году сегмент элитного жилья впервые будет доминировать на всем рынке недвижимости города, в то время как в настоящее время в коммерческих проектах больше нет предложения жилья среднего и доступного ценового диапазона. Эта реальность еще больше искажает структуру рынка недвижимости города.

Г-н Чау заявил, что для снижения цен на жильё необходимо увеличить предложение жилья, особенно доступного. Однако для этого необходимо завершить строительство более 148 проектов, которые застряли и имеют задержку. «Хошимину и бизнесу необходимо увеличить объёмы жилищного строительства, особенно доступного. В то же время, успешная реализация проекта строительства 1 миллиона единиц социального жилья приведёт к снижению цен на жильё», — сказал г-н Чау.

С другой стороны, г-жа Дуонг Туй Зунг, генеральный директор CBRE Vietnam, отметила, что для снижения ценового давления на жильё и удовлетворения реальных потребностей в нём необходимо расширить городское развитие, включив в него пригороды. Это требует синхронных инвестиций в инфраструктуру, такую как транспортные системы, метро, мосты и дороги, чтобы обеспечить удобное сообщение между пригородами и центром города.

Однако в Хошимине развитие пригородных районов, таких как Кути или Нябе, по-прежнему сталкивается с множеством препятствий из-за отсутствия развитой инфраструктуры. Для улучшения ситуации правительству необходимо отдать приоритет инвестициям в кольцевые и скоростные автомагистрали, тем самым создав условия для развития земельных фондов по разумным ценам под коммерческое жилье.