Наступает время разворота рынка недвижимости

На презентации «Отчета по рынку недвижимости за третий квартал 2023 года», организованной Batdongsan.com.vn утром 4 октября, эксперты оценили, что рынок недвижимости в третьем квартале 2023 года все еще оставался сложным, но также продемонстрировал положительные признаки спроса на сделки и психологии покупателей.

Политики положительно влияют на рынок недвижимости

Анализируя макроэкономическую ситуацию и рынок недвижимости в третьем квартале 2023 года, заместитель генерального директора и коммерческий директор Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань сообщил, что в прошедшем квартале макроэкономическая ситуация была относительно стабильной, улучшилась деловая активность и эмиссия облигаций; было принято много новых мер политики для поддержки рынка, таких как Циркуляр 06, Уведомление 297 премьер-министра о решении проблем с источниками кредитования и процентными ставками по кредитам.

Кроме того, правительство продолжает ускорять реализацию и безотлагательно внедрять многие ключевые инфраструктурные проекты, что в целом приносит много позитивной информации о настроениях рынка.

Несмотря на то, что экономическая ситуация остаётся стабильной, рынок недвижимости в третьем квартале 2023 года пока не улучшился. Количество предложений недвижимости и уровень интереса к ней продолжают снижаться по сравнению с аналогичным периодом.

Соответственно, уровень интереса к земельным участкам в целом по стране снизился почти на 10% по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с мартом 2023 года, в Северном регионе зафиксировано снижение интереса к земельным участкам на 73%, в Южных провинциях – также на 71%, а в Центральном регионе – сильнее всего – более чем на 75%. Объём сделок с земельными участками не увеличился, в основном из-за опасений по поводу законности и неадекватности цен продажи.

В малоэтажном жилье резкое падение спроса и покупательной способности наблюдается чаще, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин. В третьем квартале 2023 года количество поисков таунхаусов по всей стране сократилось на 52%, вилл — на 48%, а частных домов — на 42% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Количество поисковых запросов на таунхаусы в Ханое упало более чем на 40%, а в Хошимине — почти на 60%. Даже коммерческие таунхаусы на ключевых туристических рынках также резко сократились в последнем квартале, и восстановление пока не заметно.

Квартиры — единственный тип недвижимости, который пострадал меньше, поскольку они удовлетворяют реальным потребностям в жилье. В то время как спрос на другие типы недвижимости снизился, количество поисков квартир по всей стране немного увеличилось — на 3%, а количество поисков аренды — на 6%. Спрос на квартиры в Ханое вырос на 6%, а в Хошимине — на 1%.

Количество успешных сделок с квартирами демонстрирует признаки улучшения, и ожидается, что этот тип недвижимости также будет активно восстанавливаться. Цены на квартиры не снижаются, а остаются стабильными, а в некоторых категориях и районах даже немного выросли. По сравнению с первым кварталом 2023 года, цены на квартиры в Ханое в третьем квартале 2023 года выросли в среднем на 4-5%, в то время как цены на квартиры в Хошимине оставались стабильными в течение последнего времени.

Сколько времени потребуется для восстановления каждого типа недвижимости?

Говоря о сроках восстановления рынка недвижимости, эксперты сходятся во мнении, что 2024 год станет временем разворота рынка. Однако время разворота для каждого типа недвижимости будет разным.

В частности, г-н Нгуен Куок Ань заявил, что, несмотря на резкий спад, этот сегмент по-прежнему привлекает большое внимание на вьетнамском рынке недвижимости, составляя 28% от общего числа покупателей, принявших участие в опросе Batdongsan.com.vn.

Из них 46% инвесторов решают потратить деньги на покупку земли, 32% клиентов, желающих расширить жилую площадь, также решают купить землю.

Что касается колебаний цен, цены на землю непрерывно растут с 2018 года. Соответственно, цены на землю по всей стране в третьем квартале 2023 года выросли на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, на южном рынке наблюдался самый сильный рост цен на землю в стране — почти на 71%, в то время как в северных провинциях за последние 6 лет зафиксирован рост примерно на 51%.

Оценивая перспективы восстановления рынка земли, по данным опроса, проведенного среди 1000 брокеров по недвижимости, 25% брокеров считают, что рынок земли не восстановится до четвертого квартала 2024 года, около 17% полагают, что он восстановится в третьем квартале 2024 года и 22,6% полагают, что точкой разворота станет второй квартал 2024 года.

По этому вопросу г-н Куок Ань заявил, что по сравнению с другими типами рынка время восстановления земельного рынка может быть более медленным из-за многих факторов.

Что касается экономического роста, прогнозируется, что экономика не восстановится до 2024 года. Объем открытых кредитов на инвестиции в недвижимость остается очень низким, а процентные ставки постепенно снижаются, но при текущих темпах снижения ожидается, что потребуется 3–4 квартала, чтобы вернуться к процентной ставке 2021 года.

Кроме того, ожидается, что темпы освоения государственных инвестиций резко возрастут в 2025 году, а принятие закона о земле, как ожидается, состоится к концу 2024 года, и его вступление в силу займёт некоторое время. Кроме того, рыночные настроения по-прежнему остаются низкими, поскольку инвестиционный и спекулятивный сегменты рынка недвижимости не отвечают реальным потребностям в жильё.

Таким образом, г-н Куок Ань прогнозирует, что земля будет восстанавливаться медленнее, чем другие типы недвижимости, и, возможно, этот рынок изменится не раньше конца 2024 года.

Что касается малоэтажной недвижимости, г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn., отметил, что в настоящее время среди малоэтажного жилья наиболее востребованными являются односемейные дома, в то время как спрос на таунхаусы и прилегающие виллы по-прежнему вял. Деловая и розничная активность не смогла восстановиться из-за сложной экономической ситуации и неблагоприятного развития туризма.

Таким образом, время восстановления малоэтажного жилья, вероятно, будет быстрее, чем земельных участков, но существует дифференциация по регионам. В частности, в Ханое пригородные районы на севере и востоке, как ожидается, являются двумя наиболее перспективными. Что касается Хошимина, то восточная часть города также оценивается как имеющая наибольший потенциал.

Давление, связанное с постпандемическим восстановлением и экономической рецессией, затрудняет развитие коммерческой и сервисной деятельности во Вьетнаме. Доходность аренды всё ещё постепенно восстанавливается до допандемического уровня, а проекты по развитию соединительной инфраструктуры постепенно обретают форму, поэтому прогнозируется, что рынок малоэтажного жилья может восстановиться в конце третьего и четвёртом кварталах 2024 года.

Что касается типа квартир, то, согласно предыдущему опросу, около 27% брокеров считают, что цены на квартиры восстановятся в четвертом квартале 2023 года; 42% полагают, что этот тип недвижимости восстановится в течение первых 6 месяцев 2024 года.

В целом, именно этот тип недвижимости, как ожидается, станет лидером в тенденции восстановления рынка недвижимости. Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn на юге страны, отметил, что рынок квартир, вероятно, восстановится раньше других типов недвижимости. Ожидается, что падение рынка начнётся в первом квартале 2024 года, а падение — не позднее второго квартала 2024 года .