На мероприятии по анонсированию «Отчета по рынку недвижимости за третий квартал 2023 года», организованном Batdongsan.com.vn утром 4 октября, эксперты оценили, что рынок недвижимости в третьем квартале 2023 года по-прежнему оставался сложным, но также демонстрировал положительные признаки спроса на сделки и психологии покупателей.

Политика положительно влияет на рынок недвижимости

Анализируя макроэкономическую ситуацию и рынок недвижимости в третьем квартале 2023 года, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора и директор по продажам Batdongsan.com.vn, поделился тем, что в прошедшем квартале макроэкономическая ситуация была относительно стабильной, деловая активность и эмиссия облигаций улучшились; Для поддержки рынка было принято много новых мер политики, таких как циркуляр 06 и уведомление 297 премьер-министра, направленные на разрешение трудностей с источниками кредитования и процентными ставками по кредитам.

Кроме того, правительство продолжает ускорять реализацию и срочно реализовывать многие ключевые инфраструктурные проекты, что в целом дает массу позитивной информации о настроениях рынка.

Хотя экономическая ситуация остается стабильной, ситуация на рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года пока не улучшилась. Как количество предложений недвижимости, так и уровень интереса к ней продолжили снижаться по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Соответственно, по земельным участкам уровень интереса в целом по стране снизился почти на 10% по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с мартом 2023 года интерес к земле в Северном регионе снизился на 73%; Цены на землю в южных провинциях также снизились на 71%, а в центральном регионе снижение было сильнее всего — более чем на 75%. Объем сделок купли-продажи земли не увеличился, в основном из-за опасений по поводу законности и неадекватных цен продажи.

В малоэтажном жилье резкое падение спроса и покупательной способности наблюдается чаще, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин. Соответственно, в третьем квартале 2023 года поисковые запросы по таунхаусам по всей стране снизились на 52%, по виллам — на 48%, а по частным домам — на 42% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Количество поисков домов с видом на улицу в Ханое сократилось более чем на 40%, в Хошимине — почти на 60%. Даже рынок коммерческих таунхаусов на ключевых туристических рынках резко сократился в последнем квартале, и перспективы его восстановления пока не очевидны.

Квартиры — единственный тип недвижимости, который пострадал меньше, поскольку они удовлетворяют реальные потребности в жилье. В то время как спрос на другие типы недвижимости снизился, количество поисков квартир по всей стране немного выросло на 3%, а количество поисков аренды также увеличилось на 6%. Спрос на квартиры в Ханое вырос на 6%, в Хошимине — незначительно на 1%.

Уровень успешных сделок с квартирами демонстрирует признаки улучшения, и этот тип недвижимости также, как ожидается, будет хорошо восстанавливаться. Цены на квартиры не имеют тенденции к снижению, а остаются стабильными, а по некоторым продуктам и направлениям даже немного растут. По сравнению с первым кварталом 2023 года стоимость продажи квартир в Ханое в третьем квартале 2023 года выросла в среднем на 4-5%, тогда как стоимость квартир в Хошимине за последнее время оставалась стабильной.

Сколько времени потребуется для восстановления каждого типа недвижимости?

Говоря о сроках восстановления рынка недвижимости, эксперты сходятся во мнении, что 2024 год станет временем разворота рынка. Однако время возврата для каждого типа недвижимости будет разным.

В частности, г-н Нгуен Куок Ань сказал, что, несмотря на резкий спад, этот сегмент по-прежнему привлекает большое внимание на вьетнамском рынке недвижимости, составляя 28% от общего числа покупателей, принявших участие в опросе Batdongsan.com.vn.

Из них 46% инвесторов решают потратить деньги на покупку земли, 32% клиентов, желающих расширить жилую площадь, также решают купить землю.

Что касается колебаний цен, то цены на землю непрерывно росли с 2018 года по настоящее время. Соответственно, цены на землю по всей стране в третьем квартале 2023 года выросли на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, на южном рынке наблюдался самый сильный рост цен на землю в стране — почти на 71%, в то время как в северных провинциях зафиксирован рост примерно на 51% за последние 6 лет.

Оценивая перспективы восстановления рынка земли, по данным опроса, проведенного среди 1000 брокеров по недвижимости, 25% брокеров считают, что рынок земли не восстановится до четвертого квартала 2024 года, около 17% полагают, что он восстановится в третьем квартале 2024 года, а 22,6% полагают, что точкой разворота станет второй квартал 2024 года.

По этому вопросу г-н Куок Ань сказал, что по сравнению с другими типами рынка восстановление рынка земли может занять больше времени из-за многих факторов.

Что касается экономического роста, прогнозируется, что экономика не восстановится до 2024 года. Открытый кредит на инвестиции в недвижимость остается очень низким, процентные ставки постепенно снижаются, но при текущих темпах снижения ожидается, что потребуется 3–4 квартала, чтобы вернуться к уровню процентных ставок 2021 года.

Кроме того, ожидается, что темпы освоения государственных инвестиций резко возрастут только в 2025 году, а закон о земле, как ожидается, будет принят к концу 2024 года, и потребуется некоторое время, чтобы он вступил в силу. Кроме того, рыночные настроения по-прежнему остаются низкими, а сегменты рынка недвижимости инвестиционного и спекулятивного типа редко удовлетворяют реальные потребности в жилье.

Поэтому г-н Куок Ань прогнозирует, что земля будет восстанавливаться медленнее, чем другие типы земель, и этот рынок, возможно, изменится не раньше конца 2024 года.

Что касается малоэтажной недвижимости, г-н Ле Бао Лонг — стратегический директор Batdongsan.com.vn. Считается, что в настоящее время среди типов малоэтажного жилья односемейные дома являются продукцией с улучшенными транзакциями, в то время как таунхаусы и прилегающие виллы по-прежнему демонстрируют вялую динамику. Бизнес и розничная торговля не смогли восстановиться из-за сложной экономической ситуации и бесперспективного туризма.

Таким образом, сроки восстановления малоэтажного жилья по сравнению с земельными участками, вероятно, будут лучше, но существует региональная дифференциация. В частности, в Ханое ожидается, что наиболее перспективными районами станут пригородные городские зоны на севере и востоке. Что касается Хошимина, то его восток также считается районом с наилучшим потенциалом.

Давление, вызванное восстановлением после пандемии и экономическим спадом, по-прежнему затрудняет развитие торговли и услуг во Вьетнаме. Доходность аренды все еще постепенно восстанавливается до уровня, предшествовавшего пандемии, а проекты по созданию соединительной инфраструктуры постепенно обретают форму, поэтому прогнозируется, что рынок малоэтажного жилья может восстановиться в конце третьего и четвертом кварталах 2024 года.

Что касается типа квартир, то, согласно предыдущему опросу, около 27% брокеров считают, что цены на квартиры восстановятся в четвертом квартале 2023 года; 42% полагают, что этот тип экономики восстановится в течение первых 6 месяцев 2024 года.

В целом, именно этот тип, как ожидается, станет лидером тенденции восстановления рынка недвижимости. Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn на юге, сказал, что рынок квартир, скорее всего, восстановится раньше других типов, ожидается падение в первом квартале 2024 года, а самое позднее — во втором квартале 2024 года начнется спад .