«Внесение изменений в правила собственности с целью ограничения споров в многоквартирных домах»

В последнее время в многоквартирных домах участились споры, связанные с территорией, коммунальными услугами и инфраструктурой, принадлежащей инвесторам и жильцам. Наиболее напряжённым из них является раздел собственности и парковочных мест для мотоциклов и автомобилей в подвале. Доктор До Нгок Тхинь, председатель Федерации адвокатов Вьетнама и член Судебного комитета Национальной ассамблеи , ответил на этот вопрос изданию VnExpress в связи с внесением поправок в проект Закона о жилье на 5-й сессии Национальной ассамблеи 15-го созыва.

- Споры между инвесторами и жильцами по поводу права собственности на квартиры длятся уже много лет, но почему Жилищный закон и другие нормативные акты посредством изменений и дополнений не смогли полностью разрешить эту ситуацию?

- Система правовых документов, несмотря на многочисленные изменения и дополнения, по-прежнему не отвечает практическим требованиям из-за всё более сложных споров. Существуют дела, возникшие ещё до принятия нормативных актов, которые продолжаются до настоящего времени и не урегулированы полностью. Проверки и рассмотрение нарушений в этой области не были тщательными и своевременными. Во многих местах наблюдается ослабление управления, многие инвесторы несвоевременно выплачивают долги по алиментам, а также имеются признаки нарушения уголовного законодательства, которые не были устранены компетентными органами.

Между тем, совет по управлению, избранный жильцами на конференции кондоминиума, ещё не в полной мере реализует свою представительскую роль из-за отсутствия конкретных указаний относительно деятельности и законности этой организации. Большинство действующих советов по управлению кондоминиумами не обладают опытом управления и эксплуатации кондоминиумов и не прошли профессиональную подготовку, что затрудняет представление и защиту законных прав жильцов при возникновении споров с инвесторами.

- Почему, по Вашему мнению, правовые нормы о разделении инженерных сетей, а также зон общей и частной собственности в многоквартирных домах не реализуются на практике?

- Права общей и частной собственности закреплены в Жилищном законе 2014 года, Гражданском кодексе 2015 года, а также в Правилах управления и эксплуатации многоквартирных домов (издано циркуляром Министерства строительства № 02/2016) и ряде других соответствующих руководящих документов. Однако на практике всё ещё существует множество недостатков, в частности, споров о парковочных местах.

Согласно циркуляру № 02, площадь и оборудование, принадлежащие собственнику, а также общая собственность собственника должны быть чётко указаны в договоре купли-продажи и аренды квартиры. Вместе с договором инвестор обязан предоставить покупателю чертежи и перечень общей собственности в соответствии с положениями Жилищного закона.

Споры между покупателями и инвесторами возникают из-за невозможности разграничить общую и частную собственность и не являются ясными с момента подписания договора, например, продавать ли парковочные места, сколько парковочных мест в здании, принципы регистрации парковочных мест и т. д. Поэтому я думаю, что правовые нормы существуют, но на самом деле, когда стороны подписывают договор без четкого разграничения, все равно существует потенциальный риск возникновения спора.

До вступления в силу Циркуляра 02 15 февраля 2016 года во многих многоквартирных домах имелись договоры купли-продажи и аренды квартир, в которых это четко не оговаривалось, что приводило к многочисленным конфликтам и спорам по поводу права собственности на подвал.

- Что вы думаете о словах юриста о том, что действующее положение о том, что территория для парковки автомобилей в многоквартирных домах принадлежит в управлении или собственности инвестора, является основной причиной возникновения споров, хотя это должна быть общая собственность?

- Одним из важных положений циркуляра № 02/2016 является регулирование права собственности и управления парковочными местами в многоквартирных домах. Приобретение и аренда парковочных мест оформляются в договоре купли-продажи квартиры или в отдельном договоре.

Парковочные места для мотоциклов, трёхколёсных транспортных средств и транспортных средств для инвалидов находятся в совместной собственности собственников многоквартирного дома. Что касается парковочных мест для автомобилей, покупатели или арендаторы квартир или других помещений в многоквартирном доме могут решить купить или арендовать их; в случае отказа от покупки или аренды парковочное место переходит в управление инвестора. Инвестор не имеет права включать стоимость инвестиций в строительство данного парковочного места в цену продажи или аренды.

Таким образом, помимо решения о покупке или аренде парковочного места в многоквартирном доме, где они проживают, владельцы квартир также могут перепродать или сдать в аренду своё парковочное место. Однако в последнее время спрос на парковочные места в квартирах вырос, а купля-продажа парковочных мест в основном представляет собой договор между двумя сторонами, что может привести к монополии инвестора и повышению цены продажи.

Я считаю, что если государство признает принадлежность парковочных мест инвесторам, оно должно установить максимальную цену, и инвесторы не будут запрашивать слишком высокую цену за покупку или аренду парковочных мест. Однако, учитывая нынешний высокий спрос на парковочные места, правила, разрешающие покупку и перепродажу парковочных мест, а также передачу общих и частных территорий инвесторов, связанных с парковочными местами, могут легко привести к гражданским спорам. Хотя этот вопрос тесно связан с публичными интересами.

Также необходимо тщательно изучить вопрос о переводе права собственности на подземный паркинг в общую собственность собственников квартир. Ведь если площадь под парковку входит в общую собственность, то стоимость строительства парковочного места будет включена в стоимость продажи дома или квартиры, а есть домохозяйства, которые не пользовались автомобилем или не нуждаются в его использовании, но всё равно вынуждены нести эти расходы при покупке дома.

— Закон запрещает инвесторам включать стоимость строительства парковочных мест в стоимость продажи квартиры, но как узнать, включают ли они это в цену продажи или нет? На самом деле, существует множество многоквартирных домов, в которых возникают споры по этому вопросу?

— Я не видел действующих нормативных актов, разъясняющих это содержание. Это, по сути, лазейка в законодательстве: люди не могут контролировать, включены ли инвестиционные затраты на строительство парковки в стоимость продажи квартиры или нет. Невозможность определить, к какой части принадлежит паркинг, является причиной споров между инвесторами и жильцами.

По моему мнению, парковочное место в многоквартирном доме по своей природе является общим имуществом. Фактически, все общие помещения в многоквартирном доме, включая парковочное место, включены в продажную цену многоквартирного дома, и с момента передачи права собственности инвестора прекращаются.

- Как вы думаете, почему так мало споров доводится до суда посредством мониторинга или непосредственного предоставления заключений и разрешения жалоб, связанных со спорами о праве собственности в многоквартирных домах?

– Процесс рассмотрения дел показывает, что все они – давние и острые споры в сообществе. Большое количество жителей иногда невыгодно, поскольку сложно найти общий язык. Разрешение споров также затруднено, поскольку никто не готов взять на себя инициативу в судебный процесс. С другой стороны, при большом количестве людей сложно договориться о стоимости подачи иска, поэтому дело постепенно затягивается и остаётся открытым.

При подаче иска в суд жильцы или управляющая компания многоквартирного дома должны сначала внести авансовый платеж в качестве судебного сбора, размер которого зависит от стоимости недвижимости. Это заставляет многих отказываться от подачи иска и идти на компромисс с инвестором.

Кроме того, договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами, часто составляется инвестором и не содержит четкого определения прав жильцов в отношении мест общего пользования (подвал, лестница, терраса и т. д.), поэтому у жильцов мало оснований для обращения в суд с иском о защите своих прав в случае возникновения спора.

По моему мнению, споры, связанные с многоквартирными домами, должны разрешаться сторонами путём переговоров и примирения в соответствии с действующим законодательством. В случае невозможности достижения примирения, следует обратиться в народный суд. Государственные органы и органы местного самоуправления должны осуществлять проверки, мониторинг и строго пресекать нарушения, допущенные сторонами.

– Проект пересмотренного закона о жилье представлен на рассмотрение 5-й сессии Национальной ассамблеи 15-го созыва. Как вы, делегат Национальной ассамблеи, собираетесь внести свой вклад в разрешение споров о собственности в многоквартирных домах?

- Проект все еще находится на стадии обсуждения, в нем специально урегулированы многие положения, касающиеся общей и частной собственности в многоквартирных домах, чтобы ограничить текущие споры и сделать многоквартирные дома более безопасными в процессе эксплуатации.

Я принял во внимание мнения юристов Федерации адвокатов Вьетнама для внесения изменений и дополнений в пятый проект Закона о жилье. Мы предложили четыре группы вопросов, касающихся права собственности, политики развития, сделок с жильём и управления, чтобы минимизировать жилищные споры, максимально защитить права и законные интересы заинтересованных сторон и способствовать завершению формирования правовой системы в жилищном секторе Вьетнама.

Предлагаю внести изменения в положения о долевой и частной собственности на жилые дома в проекте новой редакции Жилищного закона. Соответственно, парковочные места в многоквартирных домах относятся к долевой собственности, и вопрос купли-продажи этих мест не поднимается. Это позволит минимизировать связанные с этим споры.

Доан Лоан