Какой сегмент недвижимости будет лидировать на рынке в 2024 году?

Многие возможности и проблемы переплетаются

2023 год является непростым для рынка недвижимости. Благодаря многочисленным постоянным действиям правительства и агентств удалось устранить значительную часть ограничений и препятствий на рынке.

Несмотря на многочисленные трудности, рынок недвижимости Вьетнама прошел свой самый «разочаровывающий» период.

Рыночные данные показывают, что количество поисковых запросов на сделки в сегментах земельных участков и квартир существенно восстановилось, а предложение от новых проектов и сделок увеличивается.

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), отметил, что 2024 год принесет много взаимосвязанных возможностей и проблем.

В частности, благодаря плановой информации была зафиксирована положительная динамика как общего предложения, так и общего спроса. Участие инвесторов в «гонке» за строительство доступного и социального жилья также постепенно сократит разрыв между спросом и предложением.

В ближайшее время развитие социального жилья будет приносить еще больше позитивных результатов при «поддержке» со стороны политики.

Ожидается, что принятие нового Закона о жилье (с поправками) со множеством новых положений, призванных «устранить трудности» для покупателей и инвесторов, развивающих проекты социального жилья, повысит привлекательность и привлечет больше предприятий к участию в развитии этого сегмента.

А также расширение доступа к данному виду услуг для малообеспеченных слоев населения.

Согласно отчету группы компаний по оказанию услуг в сфере недвижимости DKRA (DKRA Group), в последнее время в городе Хошимин и его окрестностях на первичном рынке недвижимости зафиксировано существенное снижение как предложения, так и потребления в ключевых сегментах.

Ожидается, что шаги правительства по устранению трудностей на рынке, такие как Постановление 33/NQ-CP, Официальное уведомление № 469/CD-TTg, Циркуляр 02/2023/TT-NHNN, Циркуляр 03/2023/TT-NHNN и т. д., принесут рынку множество позитивных сигналов в ближайшее время, когда они в достаточной степени «усвоятся».

В частности, в сегменте земельных участков в 2023 году будет реализовано 22 проекта с предложением около 1850 участков, что на 73% меньше, чем в 2022 году и является самым низким показателем за последние 5 лет. Потребление достигло около 751 участка, что составляет примерно 41% от общего объема вновь введенных в эксплуатацию участков, что на 84% меньше, чем в предыдущем году.

Сделки совершались преимущественно в продуктовой группе по цене от 12,9 до 14,9 млн донгов/м² и общей площадью от 70 до 90 м². Рынок земли в прилегающих районах продолжал занимать доминирующее положение, в основном сосредоточенный в провинции Биньзыонг , на долю которой пришлось 47% от общего объема предложения на рынке.

Уровень первичных цен снизился на 10–13% по сравнению с 2022 годом. На вторичном рынке зафиксировано снижение на 13–17% по сравнению с началом 2023 года. Однако это снижение произошло локально в группе клиентов, использующих кредиты, а также в некоторых крупных проектах с незавершенной инфраструктурой — юридически.

В сегменте квартир в этом году было выставлено на продажу 126 первичных проектов (около 22 071 объекта), что на 32% меньше, чем в 2022 году, и является самым низким показателем за последние 5 лет. Предложение на продажу сосредоточено в основном в городе Хошимин (сконцентрировано на востоке) и провинции Биньзыонг.

Потребление достигло около 9664 единиц, что соответствует 44% от первичного предложения и снизилось на 56% по сравнению с 2022 годом. Первичное потребление сосредоточено в проектах средней ценовой категории с ценами от 40 до 55 миллионов донгов/м2, с завершенными юридическими процедурами, быстрым ходом строительства и удобным сообщением с центром города.

Цены первичной продажи существенно не изменились по сравнению с началом года, однако инвесторы продвигали применение многочисленных мер политики скидок за быструю оплату, льготных периодов по выплате основного долга и процентов и т. д. для стимулирования спроса на рынке.

Между тем вторичная ликвидность остается низкой: вторичные цены снизились примерно на 3–8% по сравнению с концом 2022 года, в основном в проектах, находящихся на стадии завершения юридических процедур или отстающих от графика строительства.

Жилая недвижимость лидирует на рынке в 2024 году

Прогнозируя рынок, исследовательская группа VARS полагает, что в 2024 году рынок недвижимости, как ожидается, стабилизируется и, как ожидается, вернется около 30–40 % риелторов.

Сегмент жилой недвижимости будет лидировать на рынке с середины 2024 года, при этом общее предложение квартир оценивается в более чем 30 000 наименований, из которых в Ханое насчитывается 15 000 наименований, в Хошимине — 5 000 наименований, а в провинции Биньзыонг — около 10 000 наименований.

Кроме того, промышленная недвижимость по-прежнему считается перспективным сегментом и продолжает оставаться новой производственной и деловой базой для технологических предприятий, особенно в секторе высоких технологий.

Соответственно, потоки прямых иностранных инвестиций (ПИИ) остаются положительными благодаря льготной налоговой политике. Транспортная инфраструктура всё больше синхронизируется и модернизируется, что подтверждается стремлением инвестировать в инфраструктуру, которая является одной из лучших в регионе. Услуги поддержки индустриальных парков постоянно совершенствуются.

Многие новые инвестиционные проекты в индустриальных парках уже получили принципиальное одобрение и начинают реализацию следующих этапов. Предложение недвижимости в индустриальных парках растёт как на севере, так и на юге, при этом спрос на промышленную недвижимость по-прежнему очень высок, особенно на многоцелевые многоэтажные склады и готовые заводы.

Спрос вырос как в качественном, так и в количественном отношении благодаря ряду инвестиционных планов и соглашений с иностранными предприятиями, выбравшими Вьетнам в качестве направления в рамках тенденции трансформации цепочек поставок и ожидающими расширения сотрудничества в результате активной дипломатической деятельности, особенно недавно обновленного всеобъемлющего стратегического партнерства между Вьетнамом и США.

Утверждены планы развития многих провинций и городов на период 2021–2030 годов, что частично решит проблемы, связанные с юридическим оформлением индустриальных парков. Эти факторы будут способствовать сохранению и дальнейшему росту рынка недвижимости индустриальных парков в 2024 году.