Нехватка капитала поставит многие компании, занимающиеся недвижимостью, под угрозу банкротства

Циркуляр 06 – барьеры в доступе к кредитам

В частности, г-н Кует отметил, что положение Государственного банка Вьетнама (ГБВ), изложенное в циркуляре № 06, согласно которому кредиты предоставляются только проектам, соответствующим бизнес-условиям, создаст серьёзные трудности для бизнеса. Фактически, до продажи проекта инвестору необходим капитал на первоначальную реализацию и строительство, без которого практически невозможно что-либо сделать.

Сегодня большинство инвесторов имеют лишь около 10–20 % своего общего инвестиционного капитала за счет собственных ресурсов, и даже «здоровые» предприятия имеют лишь около 25 % собственного капитала, а оставшиеся 80 % капитала мобилизованы от банков и клиентов.

Между тем, для реализации проекта до момента его продажи 30–40 % от общего объема инвестиций должны быть потрачены на оплату таких расходов, как: расходы по расчистке участка, земельный налог, расходы на строительство инфраструктуры и т. д.

Таким образом, если инвесторы не смогут заимствовать капитал у банков, им не хватит 15–25% капитала для наращивания темпов роста до тех пор, пока проект не будет готов к запуску в эксплуатацию.

« Такой анализ показывает, что без банковских кредитов почти большинство предприятий сферы недвижимости не смогут реализовывать проекты, пока не получат право продавать дома, за исключением нескольких предприятий с большим экономическим потенциалом », — сказал г-н Кьет.

Поэтому, по словам г-на Кьета: « Если не для частных лиц, то нам следует кредитовать инвесторов, потому что в противном случае инвесторы практически не смогут осуществлять какие-либо строительные проекты ».

Лидеры Dat Xanh North также предложили, чтобы в качестве основания для предоставления кредитного капитала проекты имели лишь достаточные правовые условия.

По словам г-на Кьета, большинство предприятий сегодня зависят от банковского капитала, при этом условия заимствования по-прежнему довольно строгие. Раньше предприятия могли брать кредиты, основываясь на кредите и бизнес-планах, то есть для получения кредита им требовался только хороший, реализуемый бизнес-план. Но теперь получить кредит на основе реализуемого бизнес-плана очень сложно.

« Если циркуляр 06 вступит в силу, получение займов для предприятий станет значительно сложнее. Наличие жизнеспособного бизнес-плана, но отсутствие капитала, также станет невозможным», — обеспокоен г-н Кьет.

Трудности с заимствованиями приведут к тому, что предприятия будут сокращать производство и бизнес, а не развиваться или развиваться медленно.

Некоторые инвесторы даже не могут уменьшить масштаб, поскольку находятся в процессе инвестирования. Чтобы продолжать реализацию проекта в соответствии с графиком, им необходимо увеличить инвестиции в оборудование и рабочую силу. Кроме того, если у них заключен договор с партнёром, им необходимо выплатить ему аванс.

Долгое время 50–60% этих средств были заимствованы у банков, что затрудняло реализацию планов и операций.

« Я думаю, что циркуляр 06 окажет сильнейшее влияние и создаст наибольшие трудности для предприятий, реализующих проекты. Многие предприятия, безусловно, обанкротятся », — сказал г-н Кьет.

Государственный банк «ошибочно запретил» эту тему?

По мнению г-на Квайета, циркуляр 06 создал для банков чрезмерно осторожный защитный барьер.

На самом деле, существует большой «узел», который до сих пор не решён, а именно юридический вопрос. Поэтому многие проекты реализуются, инвесторы вкладывают средства, банки кредитуют, но процедуры юридического одобрения затягиваются, и в итоге банки-кредиторы отстают от графика, и предприятия тоже.

Например, изначально предполагалось, что проект будет готов к запуску в течение года, но в реальности это заняло два года, из-за чего банку пришлось отложить реализацию плана по восстановлению капитала. Сами компании не могут подтвердить, когда проект будет готов к запуску, поэтому банк проявляет осторожность, чтобы избежать «удержания» безнадежной задолженности.

Процедуры для того, чтобы проект был допущен к коммерческой деятельности, должны пройти множество этапов, таких как: оценка земли, лицензирование Департаментом строительства, Департаментом природных ресурсов и окружающей среды... Поэтому банк не будет знать, когда он сможет вернуть свой капитал.

« Банки на самом деле также опасаются юридической неопределённости, поскольку не знают, когда проект будет запущен. Если они дадут кредит, банк не сможет вернуть капитал, что приведёт к образованию безнадёжных долгов. Поэтому, я думаю, основная проблема сейчас заключается в том, чтобы развязать юридический узел », — сказал г-н Кьет.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что, возможно, Государственный банк «запрещает не те» объекты. Ведь проекты в сфере недвижимости, не соответствующие условиям ведения бизнеса, и проекты в сфере недвижимости, не соответствующие юридическим требованиям, — это разные вещи.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, когда для проекта в сфере недвижимости создан фонд и утверждена инвестиционная политика, это означает, что предприятие признано инвестором, поскольку у него есть земля. Наличие разрешения на строительство — это очень хорошо. Этого достаточно для реализации проекта с юридической точки зрения, но недостаточно для ведения бизнеса.

« Сейчас инвесторам необходимо занимать капитал, но почему запрещено давать в долг? У предприятий уже есть проекты, есть залоговое обеспечение, и они доказали свою способность выплачивать долги. Почему бы не давать в долг? » — спросил г-н Ле Хоанг Чау.

« Что касается проекта, порученного государством инвестору, то на начальном этапе инвестиционный капитал крайне необходим. Утверждать, что заимствования в настоящее время не являются рискованными, неверно. Я признаю, что любая предпринимательская деятельность сопряжена с рисками, но проблема заключается в их уровне. Проект сформирован, а значит, есть земля, инвестор вложил много денег », — продолжил г-н Ле Хоанг Чау, проанализировав историю рисков проекта.

Нгок Ви