Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что выпустила документ в отношении Государственного банка Вьетнама (SBV), в котором подтверждается, что он не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья в циркуляре № 22/2023/TT-NHNN (изменяющем и дополняющем ряд статей циркуляра № 41/2016/TT-NHNN).

Все еще много недоразумений

Соответственно, HoREA полагает, что, хотя изначально циркуляр 22 помог будущим покупателям жилья почувствовать себя более защищенными, «юридические проблемы» по-прежнему сохраняются.

В частности: Пункт а, Статья 11, Статья 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененный и дополненный в Пункте 1, Статья 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит только правила, применимые к случаям коммерческого жилья, «достроенного для передачи», т.е. «доступного» коммерческого жилья, но не включает случаи кредитных займов на покупку коммерческого жилья, «не достроенного для передачи», т.е. «будущего» коммерческого жилья.

По мнению HoREA, понятие «готовый к передаче дом» не может трактоваться как включающее «будущее жилье», которое будет принято коммерческими банками в качестве обеспечения по кредитам на покупку этого самого дома.

Кроме того, в заявлении Государственного банка подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим операции кредитных организаций по предоставлению кредитов».

Однако на самом деле Циркуляр 41 (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые нормы, не относящиеся к «положениям о нормативах безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», а относящиеся к «операциям кредитных организаций по предоставлению кредитов».

В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты под залог недвижимости для физических лиц на приобретение домов, соответствующих условиям», аналогично положениям циркуляров Государственного банка «О порядке кредитования кредитных организаций».

« Ассоциация считает, что если Циркуляр 41 регулирует только «коэффициент безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», то нет необходимости в правовых нормах, регулирующих «условия» «ипотечного кредита на жилье — это кредит, обеспеченный недвижимостью, для физических лиц на покупку дома» в пункте 11 статьи 2, поскольку уже существуют циркуляры Государственного банка, регулирующие операции по предоставлению кредитов кредитными организациями », — поднимает этот вопрос документ HoREA.

Кроме того, по данным HoREA, документ «Некоторая информация, касающаяся правил по коэффициенту безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков», недавно выпущенный Государственным банком Вьетнама, не является «юридическим документом», как циркуляры, поэтому он представляет собой лишь информационную ценность.

Между тем, банки и филиалы иностранных банков при осуществлении операций по предоставлению кредитов должны руководствоваться Законом о кредитных учреждениях и циркулярами Государственного банка.

Циркуляры должны быть четко изменены и дополнены.

Столкнувшись с вышеуказанными трудностями, HoREA полагает, что до того, как циркуляр № 22/2023/TT-NHNN вступит в силу с 1 июля 2024 года, в него необходимо в ближайшее время внести изменения и дополнения, чтобы поддержать рынок недвижимости в процессе восстановления и прозрачного, безопасного, здорового и устойчивого развития. Одновременно создать условия для одобрения кредитными организациями кредитных займов гражданам на приобретение «будущего коммерческого жилья» под залог (ипотеку) этого жилья.

Многие другие эксперты также сходятся во мнении, что Госбанку необходимо внести поправки в циркуляр, чтобы сделать его юридически понятным и прозрачным, а не просто объявлять информацию и реагировать на общественное мнение.

ТС. Ле Данг Доан, бывший директор Центрального института экономического управления, заявил, что заимствования и кредитование должны соответствовать кредитному законодательству, а Государственный банк должен иметь четкие письменные инструкции. Перед выпуском циркуляра необходимо предоставить соответствующие указания, чтобы заинтересованные стороны могли принять участие в комментировании и избежать ненужных недоразумений и споров.

Доцент, доктор Динь Чонг Тхинь заявил, что не следует запрещать кредитование будущих покупок жилья. Однако Государственный банк до сих пор не выпустил нормативного документа по этому вопросу, обязывающего коммерческие банки совершенствовать свои оценочные возможности и проводить самооценку для принятия решений.

Другой экономический эксперт проанализировал: « Кредитные учреждения часто соблюдают указы и циркуляры, выпущенные Государственным банком, имеющие четкую юридическую ценность. Если Циркуляр 22 не прояснит понятия, это вызовет у предприятий и людей непонимание, панику и сомнения, а кредитные учреждения будут в замешательстве и даже не захотят выдавать кредиты.

Если Государственный банк не запретит кредитование покупки жилья в будущем, он должен принять меры по его легализации, чтобы устранить трудности для всех сторон после вступления циркуляра в силу .

Представители многих компаний, занимающихся недвижимостью, также выразили недоумение по поводу новых правил. Один из руководителей предприятий в Ханое заявил: «Если Государственный банк не будет осуществлять четкое регулирование, у нас не будет правовой основы для совершения сделок с банками. В нынешних условиях трудностей с доступом к кредитному капиталу внесение поправок и разъяснений в циркуляр для защиты бизнеса крайне необходимо».

В недавнем документе Государственный банк подтвердил, что новое положение не ограничивает права будущих покупателей жилья и не противоречит действующим нормам.

«Условие завершения строительства дома по договору купли-продажи жилья применяется только к ипотечным кредитам на жилье (которые подвержены более низкому фактору риска, чем другие кредиты, обеспеченные недвижимостью).

В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.

В частности, организации и частные лица, которым необходимо купить дом и обеспечить (заложить) этот будущий дом, будут применять коэффициент риска в размере 30–120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитываемого как отношение остатка по кредиту к стоимости залога. В случае отсутствия информации о соотношении LTV коэффициент риска составляет 150%.

Конг Хьеу