На самом деле во многих многоквартирных домах Ханоя возникают проблемы, связанные с зонами общего и личного пользования. Основной конфликт возникает из-за того, что стороны не могут определить и договориться о том, какие территории находятся в совместной собственности, а какие являются частной собственностью, что приводит к конфликтам между сторонами.

По этому вопросу в государственных правовых документах, касающихся управления и эксплуатации многоквартирных домов, предусмотрены достаточно подробные и полные положения. Совсем недавно был издан циркуляр Министерства строительства № 05 — документ, объединяющий документы, связанные с управлением и эксплуатацией многоквартирных домов.

По словам г-жи Ву Киеу Хан, директора департамента управления недвижимостью компании Savills Hanoi, конфликты в проектах многоквартирных домов возникают из-за отсутствия полноты и прозрачности в документах, регулирующих использование общих и частных территорий при разработке и строительстве инвесторами проектов; хотя и четко определено в юридическом тексте. Это приводит к неоднозначности в определении права собственности и последующего использования.

«Необходимо понимать, что все области, связанные с конструкционной системой, коридорами, общими проходами и неразделимыми системами, являются общими областями собственности. Однако одной из областей, которая часто сталкивается со спорами в многоквартирных домах, является парковочная зона», — добавила г-жа Хань.

Согласно Жилищному закону 2014 года, места для парковки велосипедов, транспортных средств для инвалидов, двухколесных и трехколесных моторных транспортных средств находятся в общей собственности и общем пользовании собственников многоквартирного дома. Что касается парковки, то арендатор/покупатель квартиры может ее выкупить или сдать в субаренду.

«В действительности, в большинстве многоквартирных домов доход от парковки мотоциклов (совместная собственность) будет возвращаться в эксплуатационный фонд здания. Однако, как эта площадь планируется, какова площадь совместной собственности, и исходя из этого, определение конкретного дохода на транспортное средство, все еще неясно. Это порождает бесконечные дебаты», - проанализировала г-жа Хань.

Г-жа Хань отметила, что для разрешения конфликтов и ограничения последствий на более поздних этапах инвесторам необходимо предвидеть и правильно рассчитывать общие и частные зоны еще на этапе проектирования, а также четко отражать их в договоре купли-продажи и экономическом и техническом отчете об инвестициях в строительство. Управляющий совет должен иметь доступ ко всем записям о завершении проекта в соответствии с положениями Сводного документа 05/VBHN-BXD Циркуляр о правилах управления и эксплуатации многоквартирных домов.

Кроме того, инвестору необходимо согласовать с соответствующими сторонами правила использования мест общего пользования и объектов. На этом этапе достигните общего соглашения и консенсуса по вопросам, касающимся прав, использования и защиты активов, чтобы избежать возникновения споров.

Общие и частные зоны проекта также частично связаны с определением платы за обслуживание проекта, которую должен внести каждый владелец. По словам г-жи Хан, максимальный размер платы за обслуживание в многоквартирных домах с лифтами в городе не должен превышать 16 500 донгов/м2/месяц.

Плата за обслуживание также должна быть включена в договор купли-продажи, поэтому покупателям следует ознакомиться с размерами сборов, которые должны вносить владельцы. Потому что, когда все это вводится в эксплуатацию, общий менталитет жителей всегда направлен на прозрачность платежей и на то, как использовать деньги, уплаченные ими за услуги. Это требует от инвесторов и управленческих подразделений уделять этому вопросу пристальное внимание.

Эксперты Savills считают, что для определения адекватных цен на услуги инвесторам и управляющим подразделениям следует учитывать факторы, которые напрямую влияют на затраты, составляющие цену услуг многоквартирного дома. Эта стоимость будет зависеть от масштаба, архитектурных особенностей, дизайна и оснащения проекта. После получения всей необходимой информации подразделение управления может рассчитать эксплуатационные расходы, из которых складывается плата за обслуживание.

Хотя это очень небольшие точки в цепочке работы подразделения операционного управления, они напрямую влияют на удельную стоимость эксплуатационных расходов. Таким образом, управление должно быть строгим и осуществляться профессиональным подразделением управления и эксплуатации, чтобы помочь как инвесторам, так и жителям оптимизировать расходы на управление, а также обеспечить прозрачность деятельности и услуг по управлению в рамках проекта.

Можно заметить, что в связи с тенденцией активного развития рынка жилья во Вьетнаме инвесторам необходимо уделять внимание управлению и эксплуатации и рассматривать их как добавленную стоимость для проекта, а также как решение, позволяющее избежать риска возникновения споров между смежными подразделениями. Цена продажи объекта недвижимости планируется инвестором еще на этапе формирования проекта и ввода его в эксплуатацию.

«Однако фактор поддержания цены зависит от качества управления проектом и эксплуатации. Поэтому роль подразделения управления и эксплуатации становится важной в контексте растущего числа городских районов с огромным населением и большим предложением», — подчеркнула г-жа Хан.