Что сделать, чтобы сдержать «перегрев» рынка недвижимости?

По данным VARS, рынок недвижимости Вьетнама часто сталкивается с множеством серьёзных проблем: от проблемной задолженности и высокого уровня запасов недвижимости до трудностей с привлечением капитала и снижения доверия инвесторов. Эти трудности не только напрямую влияют на развитие рынка, но и имеют масштабные последствия для всей экономики .

Поэтому, исходя из максимального уважения к естественным законам спроса и предложения, государству крайне необходимо инициативно усиливать регулирование рынка недвижимости в случаях, когда рынок проявляет «признаки нестабильности».

Для обеспечения устойчивого и стабильного развития рынка недвижимости правительства многих стран мира используют кредитную политику в качестве инструмента регулирования рынка. Ужесточая или ослабляя условия кредитования, правительство может контролировать цены на недвижимость, предотвращать возникновение пузырей и обеспечивать стабильность рынка.

Однако VARS считает, что гибкость этой политики зависит от каждого рынка, а также конкретной экономической ситуации и опыта каждой страны.

В Китае, чтобы контролировать потоки капитала, правительство вводит многочисленные ограничения на покупку недвижимости в кредит, особенно на спекулятивные кредиты. Правительство также контролирует потоки капитала за рубежом, чтобы предотвратить переток спекулятивных средств на зарубежные рынки недвижимости.

В Сингапуре, чтобы контролировать спекуляции и предотвратить возникновение пузыря на рынке недвижимости, правительство повысило минимальную ставку депозита при кредитовании на покупку недвижимости, особенно для покупателей второго или третьего жилья. В то же время, чтобы сократить сумму кредита и контролировать цены на недвижимость, правительство ограничило срок кредитования в сочетании с жесткой кредитной политикой.

В США после финансового кризиса 2008 года Федеральная резервная система (ФРС) снизила процентные ставки для стимулирования экономики и спроса на жильё. Однако ФРС также применила более строгие кредитные стандарты к заёмщикам, требуя от них более высокой кредитной истории для предотвращения рисков, связанных с субстандартной ипотекой.

Опыт других стран показывает, что кредитная политика и законодательство являются одним из важных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Многие из мер политики, успешно применяемых другими странами, можно использовать во Вьетнаме, изучить их и применить.

На основе уроков, извлеченных из опыта предыдущих стран, для сдерживания «перегрева» рынка недвижимости VARS предлагает ряд решений кредитной политики, позволяющих регулировать рынок в случае колебаний.

В частности, VARS предлагает ужесточить кредитную политику для спекулянтов. Чтобы сократить число людей, занимающих деньги в спекулятивных целях или использующих чрезмерное кредитное плечо, кредитные организации могут снизить лимиты кредитования, корректируя соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, требуя более высокого коэффициента оплаты собственного капитала или применяя более высокие процентные ставки к покупателям, покупающим вторичное жилье или более дорогие дома.

Правительство может ввести правила контроля качества кредитов, обязывающие банки предоставлять более подробную информацию о кредитах, связанных с недвижимостью, тем самым усиливая мониторинг рисков. Создать механизм кредитования проектов социального жилья, отдавая приоритет финансированию проектов строительства социального жилья и доступного жилья, чтобы удовлетворить жилищные потребности малообеспеченных граждан.

Кроме того, государству необходимо проводить политику смягчения условий кредитования, включая снижение процентных ставок и поддержку долгосрочных кредитов с льготными процентными ставками для впервые приобретающих жилье или некоторых других приоритетных групп в целях социальной стабильности, например, для молодых пар, недавно вступивших в брак.

По мнению VARS, для «правильного и точного» применения политики необходимо создать достаточно большую, точную и регулярно обновляемую систему баз данных, которая позволит четко различать реальных покупателей жилья, использующих его в реальных производственных и коммерческих целях, и спекулянтов и спекулянтов.

«Для более комплексного регулирования рынка недвижимости кредитная политика должна сочетаться с применением налога на передачу недвижимости или налога на имущество. Применение регуляторной политики должно быть гибким, обеспечивая стабильность и порядок на рынке недвижимости, а также минимизируя риски», — подчеркнули в VARS.

Ха Ань