Установить минимальный размер платежа в государственный бюджет вместо суммы

Правительство только что издало Постановление № 115/2024, в котором подробно изложен ряд статей и мер по реализации Закона о торгах по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли. Самым большим изменением этого указа является четкое определение минимальной ставки, которую предприятия должны платить в государственный бюджет.

По словам адвоката Фам Тхань Туана, ранее, согласно положениям Указа 25/2020, определяющего размер платежа в государственный бюджет в дополнение к плате за пользование землей и арендной плате за землю (ранее известной как м3), у населенных пунктов возникли трудности по 3 вопросам.

Во-первых, эталонного земельного фонда нет, поскольку нет результатов аукционов или эталонных земельных фондов слишком много, что затрудняет синтез. Во-вторых, сложно определить ожидаемые размеры платы за пользование землей и арендной платы за землю. В-третьих, сложно координировать работу местных агентств по оценке. Это одна из причин, по которой многие населенные пункты испытывают затруднения при организации торгов по проектам с использованием земли.

Для устранения вышеуказанных недостатков статья 48 Указа 115/2024 устанавливает минимальный размер платежа в государственный бюджет (обычно именуемый значением m) при проведении торгов по отбору инвесторов для реализации проектов городской застройки; Площадь сельских жилых районов рассчитывается в процентах, а не в долларах, как раньше.

Процент рассчитывается исходя из справочного показателя среднего прироста стоимости земельных участков после аукциона по продаже права пользования земельными участками (разница между начальной ценой и ценой, выигранной на аукционе) под реализацию проектов на данной территории.

Земельный участок, выставленный на аукцион для реализации указанного проекта (без использования результатов индивидуальных земельных аукционов для граждан под строительство домов), должен иметь успешный результат аукциона в течение 3 последовательных лет до даты принятия решения об утверждении инвестиционной политики проекта (до 7 лет в некоторых особых случаях) и быть аналогичным по местоположению (того же районного уровня или другого района провинции) по отношению к земельному участку, выставленному на аукцион.

Таким образом, Указ изменил способ определения критериев оценки эффективности использования земель в сторону применения «минимальной ставки платежа в государственный бюджет» вместо определения этой величины в конкретных денежных средствах, как это было ранее. Фактическая величина платежа в государственный бюджет (величина М) будет равна предложенной инвестором ставке бюджетного платежа, умноженной на фактическую плату за пользование землей и арендную плату за землю по проекту.

Ожидается, что это принесет значительный доход населенному пункту.

Юристы в сфере недвижимости иллюстрируют определение значения m следующим образом:

Народный комитет провинции А организовал аукцион по продаже прав на землепользование для 4 проектов городской застройки. Населенный пункт А будет использовать результаты аукциона по этим 4 проектам для расчета средней ставки прироста после победы на аукционе (соотношение между минимальной ценой и ценой выигрышного аукциона), результат составит 10%. Ставка 10%, указанная в тендерной документации, является минимальной ставкой платежа в государственный бюджет, которую должен уплатить инвестор (величина m).

Инвесторы должны предложить ставку отчислений в государственный бюджет в размере 10% и более. Фактическая стоимость, выплачиваемая в государственный бюджет, будет равна ставке, предложенной победившим инвестором (например, 20%), умноженной на фактическую плату за пользование землей и арендную плату за землю, подлежащую уплате (например, 200 млрд донгов). Плата за пользование землей и арендная плата за землю рассчитываются в соответствии с положениями земельного законодательства. Таким образом, инвестор заплатит в государственный бюджет дополнительно 40 млрд донгов в дополнение к обязательству по уплате платы за пользование землей (величина M).

Если в населенном пункте никогда не организовывался аукцион по проекту, то в формулу не будет включен базовый земельный фонд. Пунктом 6 статьи 48 Указа также установлено, что в случае отсутствия эталонного земельного фонда для выставления на торги может быть использован средний коэффициент увеличения стоимости бюджетных платежей по объектам, выставляемым на торги в течение 5 последовательных лет до даты принятия решения по инвестиционной политике или документа, утверждающего сведения о объекте, выставляемом на торги.

В случае, если населенный пункт не организовал отбор инвесторов для реализации проекта методом аукциона или конкурса, в связи с чем отсутствует опорный земельный фонд, в конкурсной документации размер платы в государственный бюджет (м) не указывается. Данное соотношение предлагается инвестором в тендерной документации. Предложенная инвестором (М) величина платежа в государственный бюджет будет уплачиваться одновременно с уплатой платы за пользование землей и арендной платы за землю по форме и графику, указанным в Контракте на реализацию проекта.

Таким образом, определение ставки взноса в государственный бюджет (м) является четким и полным, что устраняет трудности для многих населенных пунктов. Ожидается, что новое положение об определении размера платежа в государственный бюджет (м) принесет значительные доходы местным органам власти, улучшит инвестиционную среду в сторону прозрачности и привлекательности.

Однако, по словам юриста Фам Тхань Туана, приведенный выше расчет также может существенно увеличить стоимость реализации проекта предприятия из суммы, которую М должен заплатить.