Недвижимость по-прежнему остается одним из важнейших рынков, в который люди заинтересованы инвестировать в настоящее время. На фото: Перспектива планирования городской зоны Green Garden. (Источник: Green Garden)

Нет запрета на кредитование для покупки будущего жилья

В ответ на опасения по поводу запрета на выдачу кредитов на будущую покупку жилья представитель Госбанка заявил, что циркуляр 22/2023/TT-NHNN о внесении изменений в циркуляр 41/2016/TT-NHNN, вступающий в силу с 1 июля 2024 года и регулирующий нормативы достаточности капитала для банков и филиалов иностранных банков, не ограничивает право на покупку будущего жилья.

В частности, Циркуляр 22 не изменяет правила кредитования этого типа жилья и не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья.

Согласно действующим правилам, кредиты на приобретение и реализацию проектов в сфере недвижимости, а также обеспеченные самой недвижимостью проекты, сформированные из кредита, определяются как кредиты под залог недвижимости. Кредит определяется как ипотечный кредит на покупку жилья, который должен соответствовать следующим условиям: источником погашения не является доход от сдачи в аренду дома, полученного за счет кредита, дом был готов к передаче в соответствии с договором купли-продажи, дом, полученный за счет кредита, должен быть оценен независимо...

Соответственно, к кредитам на покупку недвижимости и жилья, а также ипотечным кредитам с использованием будущих активов применяется коэффициент риска от 30% до 120% в зависимости от коэффициента соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV), который рассчитывается как отношение остатка по кредиту к стоимости залога.

Также, по словам представителя Госбанка, новый циркуляр снижает коэффициент риска при кредитовании на покупку социального жилья по сравнению с кредитованием на покупку недвижимости и иного жилья. Соответственно, кредитам на приобретение социального жилья будет присвоен более низкий коэффициент риска при расчете коэффициента безопасности капитала для банков. Целью этого шага является создание условий и поощрение банков к выдаче кредитов на покупку социального жилья в соответствии с политикой и проектами правительства.

Кроме того, Циркуляр 22 также снижает коэффициент риска при предоставлении кредитов для финансирования бизнес-проектов в сфере недвижимости промышленных парков с 200% до 160%. Кредиты на цели развития сельского хозяйства и сельской местности также подлежат коэффициенту риска 50%.

Что касается правил кредитования недвижимости и другого жилья, Государственный банк подтвердил, что они остаются неизменными по сравнению с предыдущими.

Согласно новым правилам Госбанка, условие о готовности жилья к эксплуатации по договору купли-продажи распространяется только на ипотечные кредиты на жилье (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем другие права требования, обеспеченные недвижимостью).

В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего дома и берет будущий дом в ипотеку, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, как предписано в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.

Таким образом, Государственный банк подтверждает, что данное положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому законодательству, Жилищному законодательству, Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года).

Заоблачные цены на квартиры

По данным Министерства строительства, в четвертом квартале 2023 года, согласно данным, собранным на основе отчетов с мест и информации опросов организаций по исследованию рынка, цены на квартиры продолжат расти в двух крупных городах — Ханое и Хошимине, особенно в центральных районах.

На рынке практически нет проектов в сегменте доступных квартир (цена менее 25 млн донгов/м2), но в основном это квартиры средней ценовой категории (цена 25–50 млн донгов/м2), которые могут привлечь капитал и торговлю.

В частности, в Ханое в четвертом квартале 2023 года, согласно сводному отчету, в некоторых проектах наблюдался средний рост цен в таких районах, как: район Тханьсуан вырос примерно на 3,5%; Район Хадонг увеличился примерно на 3,7%; Район Хоангмай увеличился примерно на 3,8%; В округе Нам Ту Лием показатель вырос примерно на 4,1%.

При этом цена продажи доступных квартир составляет 25–35 млн донгов/м2; Цены на квартиры среднего ценового диапазона колеблются в пределах 35–50 млн донгов/м2; Цена продажи элитных квартир составляет более 50 млн донгов/м2, обычно 60–70 млн донгов/м2.

Говоря об этой проблеме, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), сказал, что цены на квартиры в Ханое на первичном рынке постоянно растут, поскольку в этот период очень мало инвесторов с проектами. Инвесторы, имеющие предложение на данном этапе, в основном являются крупными инвесторами, не испытывающими финансовых трудностей, поэтому цена размещения высока для максимизации прибыли. Средняя стоимость квартир в Ханое на первичном рынке составляет 51,7 млн ​​донгов/м2.

По словам г-на Диня, уровень первичных цен сложно снизить из-за затрат на производство (индекс стоимости жилья и цены на строительные материалы растут примерно на 6% каждый год). Наряду с этим растут инфляция и процентные ставки. Кроме того, число вновь одобренных проектов коммерческого жилья становится все меньше, а земельных фондов в центральных районах также осталось не так много.

Кроме того, эксперт подсчитал, что, хотя цены на квартиры в Ханое на первичном рынке не снизились, покупатели жилья по-прежнему получают выгоду от беспрецедентной преференциальной политики в политической гонке инвесторов.

«Покупатели могут платить в рассрочку, пользоваться льготными процентными ставками и льготными периодами погашения основного долга в 2–3 раза дольше, чем в предыдущие годы. Это повышает ликвидность сегмента квартир на первичном рынке», — поделился г-н Динь.

Недвижимость по-прежнему остается интересным каналом инвестирования.

Делясь рекомендациями для покупателей жилья о том, как воспользоваться возможностью «дешевых денег» в 2024 году, г-н Мань Куан, соучредитель Форума покупателей жилья, отметил, что, помимо других рынков, таких как акции и золото, рынок недвижимости по-прежнему остается одним из важнейших рынков, в который люди заинтересованы инвестировать в настоящее время. Хотя люди и не готовы сразу вкладывать деньги, они по-прежнему очень интересуются рынком недвижимости, чтобы иметь возможность принимать решения в будущем.

Квартира в городском районе Тху Тхием, Хошимин. (Источник: VNA)

На рынке происходят новые события, особенно с точки зрения денежных потоков. В настоящее время, согласно направлению денежно-кредитной политики государства, процентные ставки банков очень низкие, в некоторых банках они составляют всего 3% в год, что ниже целевого показателя инфляции.

«Это означает, что многие люди, вкладывая деньги в банки, не только не получают проценты, но и обесцениваются, поэтому им придется искать новые каналы инвестирования, включая, конечно, недвижимость. Поэтому они будут заинтересованы в новых проектах в сфере недвижимости, особенно в проектах квартир. Вместо того чтобы вкладывать деньги в банки, они должны найти каналы инвестирования, чтобы поддерживать стоимость денег», — сказал г-н Мань Куан.

По данным Центра исследований рынка недвижимости и анализа потребительского спроса One Mount, первичные цены на квартиры в Ханое в 2023 году выросли на 16,3% по сравнению с прошлым годом во всех трех сегментах: доступном, среднем и элитном. Это не только отражает инвестиционную деятельность с целью прибыльной торговли, но и показывает реальные потребности людей в жилье.

В последние годы сообщаемые данные свидетельствуют об ограниченном предложении и крайне малом количестве завершенных проектов квартир в Ханое, причем лишь несколько проектов были реализованы из-за медленного процесса выдачи лицензий на строительство. Рост цен на квартиры также неизбежен.

«Хотя цены на квартиры растут, люди с ограниченными доходами или важнейшими потребностями, которые нельзя отложить, например, создание новой семьи или необходимость разъехаться по домам, все равно решают купить жилье», — прокомментировал г-н Куан.

С другой стороны, по наблюдениям г-на Куана, из-за роста цен на квартиры в последние месяцы рынок демонстрирует новый сдвиг: многие люди переключаются на выбор домов на первом этаже и жилых участков, поскольку в некоторых местах стоимость полезной площади такого типа недвижимости все еще ниже, чем у квартир, а цены на недвижимость не сильно выросли — об этом свидетельствуют все отчеты по рынку недвижимости.

Г-н Куан отметил, что это вполне объяснимое изменение, поскольку цены на квартиры постоянно растут, и людям приходится менять свой выбор. Покупка таунхауса или жилого участка — неплохой выбор. Поскольку жилые земли имеют постоянную Красную книгу, многие люди также предпочитают покупать их, поскольку цена на этот тип недвижимости стабильна, и даже представляет собой форму будущего актива, который можно оставить на многие поколения.

Вьетнамцы могут напрямую покупать дома и землю

18 января 15-е Национальное собрание официально приняло пересмотренный Закон о земле. Одним из моментов, на который обращают внимание многие, являются изменения, связанные с правами землепользователей.

Права землепользователей в основном соблюдаются в соответствии с действующим земельным законодательством. Измененный Закон о земле предусматривает внесение изменений, дополнений и расширение прав землепользователей, в том числе лиц вьетнамского происхождения.

В частности, в отношении прав и обязанностей в отношении землепользования вьетнамцев, проживающих за рубежом: завершить разработку положения о том, что вьетнамцы, проживающие за рубежом с вьетнамским гражданством и являющиеся гражданами Вьетнама, имеют полные права на землю (а не только права на жилую землю), как и граждане Вьетнама в стране (местные лица), и сохранить ту же политику, что и действующие законы для лиц вьетнамского происхождения, проживающих за рубежом, чтобы способствовать привлечению инвестиций и денежных переводов от вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, в страну.

Согласно пункту 4 статьи 3 Закона о вьетнамском гражданстве, лицами вьетнамского происхождения, проживающими за рубежом, являются вьетнамцы, имевшие вьетнамское гражданство, гражданство которых определено по кровному родству при рождении и дети и внуки которых проживают и постоянно живут за рубежом.

Таким образом, можно легко понять, что потомки людей, имевших вьетнамское гражданство за рубежом, даже если они не имеют вьетнамского гражданства, по-прежнему имеют полные права, связанные с землей, как и граждане Вьетнама в стране.

В связи с расширением круга субъектов, имеющих право землепользования, Закон также расширяет случаи, в которых государство выделяет землю с выплатой платы за землепользование. На основании наследования субъектов, которым государство выделяет землю с платой за пользование землей, в статье 55 Закона о земле 2013 года, статья 119 измененного Закона о земле дополнила ряд субъектов, которым государство выделяет землю с платой за пользование землей.

В том числе 2 случая, связанных с лицами вьетнамского происхождения:

Во-первых, лицам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, и экономическим организациям с иностранным инвестиционным капиталом выделяются земли для реализации проектов коммерческого жилья в соответствии с положениями закона о жилье; Использование земли в связи с передачей объектов недвижимости в соответствии с положениями закона о сделках с недвижимостью в случаях, когда государство выделяет землю с взиманием платы за пользование землей.

Во-вторых, домохозяйствам, отдельным лицам и лицам вьетнамского происхождения, проживающим за рубежом, предоставляются земли в качестве компенсации, когда государство истребует землю в соответствии с положениями измененного Закона о земле.

Закон также предусматривает, что районный народный комитет должен выдавать сертификаты землепользователям и владельцам активов, связанных с землей, которые являются физическими лицами, жилыми общинами и лицами вьетнамского происхождения, проживающими за рубежом.