Будьте осторожны, инвестируя в землю без красной книги.

Пересмотренный Закон о земле 2024 года только что был одобрен Национальной Ассамблеей и вступит в силу с 1 августа. Одним из моментов, который интересует многих, является положение о выдаче сертификатов на право землепользования (широко известных как красные книги) для земель без документов на право землепользования.

Превентивная охота

В частности, статья 138 пересмотренного Закона о земле предусматривает, что домохозяйства и лица, использующие землю без документов, но не нарушающие земельное законодательство и не находящиеся в ситуации, когда земля была предоставлена ​​без надлежащего разрешения до 1 июля 2014 года, будут рассматриваться для выдачи сертификатов на право пользования землей. В этом законе также описаны многочисленные случаи, рассматриваемые для выдачи сертификатов на право пользования землей.

Многие полагают, что вступление в силу данного положения решит проблему выдачи сертификатов на право землепользования в случаях, когда земли, унаследованные от предков и находящиеся в устойчивом использовании, всё ещё широко распространены, особенно в сельской местности.

В условиях вялого рынка недвижимости большинство каналов инвестирования непривлекательны, некоторые пошли на риск покупки земли без красной книги в сельской местности, рассчитывая на то, что когда вступит в силу Закон о земле, земля будет выдана на красную книгу, а цена продажи многократно возрастет.

В беседе с репортёром газеты «Нгои Лао Донг» г-н Буй Конг, риелтор из провинции Дак Нонг, рассказал, что за последние несколько месяцев он получил «заказы» от многих клиентов с просьбой купить сельскохозяйственные земли без кадастровой книги. По словам г-на Конга, клиенты в основном интересуются землями с кадастровой книгой (лесными угодьями), землями без кадастровой книги, но принадлежащими старожилам, или участками с выпиской (границы земельного участка были измерены и обозначены). «Я только что выступил посредником при продаже двух участков двум клиентам в Хошимине и Ханое. Они купили сельскохозяйственные земли без кадастровой книги, и после покупки сразу же провели межевание. Они сказали, что купили землю, чтобы дождаться кадастровой книги, когда новый закон вступит в силу с 1 августа», — рассказал г-н Конг.

По словам г-на Конга, лесные и сельскохозяйственные земли, не занесённые в Красную книгу, сейчас стоят очень дёшево — всего 400–500 млн донгов за гектар (10 000 м²). В то же время земли, занесённые в Красную книгу, стоят в 2–3 раза дороже.

«Раньше, когда речь заходила о сельскохозяйственных землях без сертификата, все боялись, что не смогут оформить документы. Только местные жители покупали и продавали их друг другу для ведения сельского хозяйства. В последнее время многие приезжают ко мне на охоту и заказывают, чтобы я их нашёл. Возможно, они знают, что новый закон разрешает выдачу сертификатов, а цена на такие земли слишком низкая, поэтому они и хотят купить так много», — подчеркнул г-н Конг.

Г-жа Ким, сотрудница агентства недвижимости в Биньфыоке и Тэйнине, также рассказала, что в последнее время к ней обращается много людей с просьбой о покупке больших участков земли сельскохозяйственного назначения, некоторые даже просят купить землю без «красной книги», если цена приемлемая. «На прошлой неделе моя компания провела консультацию и закрыла сделку по участку земли площадью более 12 гектаров, на котором произрастают дурианы и другие фруктовые деревья в районе Локнинь провинции Биньфыок, стоимостью более 7 миллиардов донгов. Из этих 12 гектаров только 3 гектара имеют «красную книгу», остальные пока не зарегистрированы», — сказала г-жа Ким.

Рискованная тенденция

Юрист юридической фирмы SENLAW Нгуен Фыонг Лиен отметил, что новый Закон о земле, который вступит в силу в ближайшее время, упростит выдачу сертификатов. Однако покупка земли без сертификата — рискованная и рискованная форма инвестиций. Людям и инвесторам следует взвесить все «за» и «против» при покупке или продаже земли в соответствии с этой тенденцией. «Земля без правоустанавливающих документов часто гораздо дешевле земли с признанными государством правами. Но это сопряжено со множеством рисков. Например, при покупке земли без правоустанавливающих документов покупателю сложно проверить происхождение земли, информацию о земельном участке и статус планировки. Кроме того, из-за отсутствия свидетельства о праве пользования землей покупателю сложно гарантировать, что земля не является предметом спора или посягательства, не происходит ли встречных торгов и конфликтов по поводу права собственности. В этом случае покупатель зависит от честности продавца. В противном случае основные права покупателя как землепользователя будут ограничены, поскольку он не сможет передавать, дарить, наследовать, закладывать, менять целевое назначение земли, сдавать её в аренду... Если покупатель захочет построить на этой земле, ему также придется дождаться завершения процедур подачи заявления на изменение целевого назначения земли и выдачи свидетельства о праве пользования землей...» — проанализировал адвокат Лиен.

Доктор Фам Ань Кхой, генеральный директор компании по финансовым услугам в сфере недвижимости (FINA), работающий в сфере недвижимости, отметил, что только после 1 августа, когда вступят в силу и начнут применяться законы, связанные с недвижимостью и земельным хозяйством, мы сможем оценить эффективность решений некоторых людей «срезать углы» и купить землю без красной книги.

«Всем известно, что сельскохозяйственные земли, особенно без сертификата, стоят очень дёшево. Если сертификат выдадут, цена вырастет в разы. Однако никто не знает, является ли эта земля без сертификата объектом какого-либо планирования, является ли она спорной и будет ли рассматриваться на получение сертификата или нет?

«Земли сельскохозяйственного назначения, если их использовать для обработки, инвестирования в высокие технологии сельскохозяйственного производства, повышения экономической эффективности, обладают большим потенциалом. Что касается тех, кто покупает сельскохозяйственные земли, земли без сертификата, чтобы впоследствии изменить целевое назначение, разделить землю на участки и продать, то это будет сложно и не поощряется Земельным кодексом и другими законами, связанными с недвижимостью», — прокомментировал эксперт.

Эксперты по недвижимости и финансам неоднократно рекомендовали инвесторам и тем, у кого есть свободные деньги, тщательно взвесить все за и против, прежде чем вкладывать средства в недвижимость в отдалённых и периферийных регионах. Прежде чем инвестировать, необходимо оценить экономическую эффективность, эксплуатационные возможности, потенциальные преимущества, денежный поток, прибыльность, ликвидность и т. д., особенно прогнозируемые риски.