Рынок недвижимости вступает в цикл восстановления

По результатам опроса 1152 человек, работающих брокерами по недвижимости, проведенного Институтом экономических , финансовых и жилищных исследований (BDS) - Dat Xanh Services (DXS-FERI) в марте 2024 года, большинство респондентов ожидают скорого восстановления рынка недвижимости.

Спрос на жилье растет

В частности, 38% считают, что рынок недвижимости восстановится в этом году, около 50% ожидают, что рынок восстановится в первой половине 2025 года. На момент проведения опроса около 13% брокеров, уволившихся с работы, вернулись в отрасль, и ожидается, что 55% брокеров, уволившихся с работы, продолжат возвращаться в ближайшем будущем.

Результаты опроса также показывают, что большинство покупателей в настоящее время — это те, кто хочет купить дом для проживания (58%), за ними следуют те, кто покупает дом для долгосрочных инвестиций и сдачи в аренду (34%), и лишь очень немногие заинтересованы в краткосрочном «серфинге» (3%). Основой их решения о покупке и продаже в настоящее время является «дешевый» денежный поток, что означает низкие процентные ставки и множество льгот от инвесторов.

Согласно другому исследованию DXS-FERI, сегмент квартир по-прежнему остаётся лидирующей категорией на рынке. В частности, высокая доля спроса (до 68%) приходится на квартиры стоимостью до 2,5 млрд донгов, за которыми следуют квартиры стоимостью до 3,5 млрд донгов (22%).

Эксперты утверждают, что именно сейчас все стороны готовы к «гонке» и встрече нового цикла рынка недвижимости. В этой гонке группа инвесторов играет роль первопроходца, конкурируя за запуск новых продуктов и проектов для увеличения предложения на рынке. Однако не все инвесторы стартуют одновременно: группа иностранных предприятий «сошла со стартовой линии и временно захватила лидерство», в то время как отечественные инвесторы и новые предприятия, выходящие на рынок, находятся лишь в фазе «перезапуска».

По нашим данным, с конца 2023 года и по настоящее время инвесторы продолжают сохранять льготную политику в отношении продуктов в «корзине» предыдущих продаж, но постепенно сокращают льготную политику в отношении продуктов в «корзине» новых продуктов из-за возросшего спроса со стороны покупателей на новые проекты.

Цена вряд ли снизится еще больше

Говоря о развитии рынка в первом квартале 2024 года, г-н Во Хюинь Туан Киет, директор отдела продаж CBRE Vietnam, отметил, что 2024 год является поворотным для рынка недвижимости перед вступлением в силу новых законов (измененный Закон о земле, измененный Закон о коммерческой деятельности в сфере недвижимости и измененный Закон о жилье - PV), касающихся этой сферы.

Поскольку это переломный год, инвесторы и покупатели не уверены в том, что произойдет, но цены в некоторых сегментах (квартиры, земельные участки и т. д.) перешли в восходящий тренд по многим причинам, таким как период дешевых денег, рыночные ожидания, возросшие первоначальные затраты на проекты и т. д.

«По моему мнению, тем, кто хочет купить дом, стоит покупать его как можно раньше, поскольку цена вряд ли снизится. Если они будут медлить, то не смогут купить хорошие участки. Что касается земельного участка, новый закон ужесточает процедуру раздела, предложение ограничено, поэтому цена вряд ли снизится», — сказал г-н Кит.

Г-н Луу Куанг Тиен, заместитель директора DXS-FERI, также отметил, что с 2024 года, под давлением резкого роста производственных затрат в соответствии с новыми правилами, цены на первичную недвижимость будут расти. Нерешительные покупатели и инвесторы могут упустить возможность приобрести недвижимость по выгодной цене в начале «волны». «Возможности всегда есть у умных и решительных инвесторов», — подчеркнул г-н Тиен.

Доктор Фам Ань Кхой, директор DXS-FERI, оценил, что рынок недвижимости демонстрирует множество позитивных признаков и находится на пути к восстановлению. Он предсказал, что рынок постепенно поднимется с U-образного дна, а скорость восстановления будет зависеть от макро- и микрофакторов, важнейшим из которых является уверенность рынка.

По мнению этого эксперта, идеальным сценарием для сегмента жилья во втором квартале 2024 года является рост предложения на 30–40% за тот же период, плавающие процентные ставки от 8% до 10%, рост цен продажи на 10–20% и уровень поглощения, достигающий 40–50%.

«2024 год станет ключевым для рынка, чтобы накопить ресурсы и подготовиться к новому циклу развития. В каждом экономическом цикле наблюдается явление «давления следующей волны на предыдущую», что означает, что ряд старых брендов придут в упадок или уйдут с рынка, а ряд новых брендов в сфере недвижимости появятся, заняв свои позиции в новом цикле развития. В это время тот, у кого ещё есть хорошие ресурсы, сможет преодолеть трудности и совершить мощный прорыв.

«После четырехлетнего процесса очистки осталось всего около 20% предприятий, большинство из которых — известные имена, обладающие потенциалом внести реальные изменения во всю отрасль в новом цикле», — проанализировал доктор Фам Ань Хой.