Новый прайс-лист на землю: необходимо контролировать, чтобы не вызвать «шок» на рынке

Предупреждение о сильной волатильности

Ожидается, что одновременная публикация прейскурантов на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года приведет к значительным колебаниям цен на землю во многих населенных пунктах, что окажет существенное влияние на рынок недвижимости, инвестиционные расходы и доступ людей к жилью.

Доктор Фам Ань Туан, заведующий кафедрой землепользования ( Ханойский университет природных ресурсов и окружающей среды), отметил, что скорректированный прейскурант цен на землю, вероятно, вырастет по сравнению с текущим. Это может принести пользу тем, чьи земли были возвращены, и увеличить доходы местного бюджета, но в то же время приведет к увеличению инвестиционных расходов, особенно расходов на расчистку участков под застройку, что окажет разностороннее влияние на рынок недвижимости и население.

Рост цен на землю существенно повлияет на доходы от земельных отношений, такие как сборы за пользование землей, налоги и сборы, а также увеличит инвестиционные расходы, что скажется на ценах на рынке недвижимости. Г-н Фам Ань Туан предупредил, что в случае чрезмерной корректировки инвестиционные расходы на проекты в сфере недвижимости возрастут, что создаст трудности как для отечественных инвесторов, так и для иностранных предприятий.

Для населения рост цен на землю означает, что такие процедуры, как изменение целевого назначения земли и выдача сертификатов на право пользования землей, станут дороже. В частности, при переводе сельскохозяйственных земель в земли для проживания резкое увеличение платы за пользование землей может создать трудности для домохозяйств, желающих легализовать землю.

С экспертной точки зрения, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, подчеркнул необходимость централизованного механизма контроля для обеспечения последовательности и рациональности разработки прейскурантов на землю. По словам г-на Данг Хунг Во, поскольку действующий прейскурант на землю устанавливается на провинциальном уровне, каждый населённый пункт может подходить к его разработке по-своему, что может легко привести к необоснованным различиям, особенно в приграничных районах.

Профессор Данг Хунг Во предложил Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды принять участие в оценке и проверке прейскуранта цен на землю перед его утверждением, чтобы предотвратить использование разницы в ценах в корыстных целях. Важнейший принцип заключается в том, что прейскурант цен на землю должен соответствовать рыночной цене. Однако эксперт отметил, что во Вьетнаме до сих пор нет четкого определения «рыночной цены», а также конкретной правовой базы для научного определения этой цены.

Что касается участия должностных лиц на уровне общин в разработке прейскурантов на землю, г-н Во отметил, что это необходимо, поскольку они понимают реальную стоимость земли в данной местности. Однако необходимо предоставить чёткие аргументы, чтобы определить, соответствует ли предлагаемая цена рыночной стоимости.

Риск «ценовой лихорадки», если ее не контролировать

Вице-президент Ассоциации недвижимости города Хошимин Чан Куок Зунг проанализировал, что текущий прейскурант цен на землю зачастую на 30–60% ниже рыночной цены, что приводит к потере доходов государством и невыплате компенсации гражданам. Поэтому Закон о земле 2024 года обязывает местные органы власти скорректировать прейскурант, чтобы он был ближе к реальности. Однако, если не контролировать этот процесс, это может привести к последствиям.

Первый фактор, который следует отметить, заключается в том, что чрезмерное повышение цен на землю может создать трудности для государственных инвестиционных проектов из-за резкого увеличения расходов на оформление земельных участков. В то же время люди столкнутся с трудностями в доступе к жилью, особенно в таких сегментах, как социальное жилье или жилье среднего класса. Эти последствия могут «блокировать» потоки инвестиционного капитала и создать риск возникновения пузырей на рынке недвижимости. Эта реальность требует решения для формирования гармоничного и устойчивого ценового прейскуранта на землю.

Г-н Чан Куок Зунг предложил оцифровать данные о ценах на землю, обновляемые по нотариально заверенным договорам и торговым площадкам, для повышения точности и прозрачности. Кроме того, необходимо усилить контроль и борьбу с инфляцией цен, спекуляциями и виртуальными волнами, особенно в районах, где разрабатываются новые таблицы цен на землю.

Другим решением, на котором необходимо сосредоточиться, является обеспечение включения в состав совета по оценке стоимости земли независимых сторон, таких как эксперты, предприятия, представители ведомств и отраслей, с целью создания объективной обратной связи и недопущения ситуации «внутреннего ценообразования».

В районах с сильными колебаниями цен на землю местные органы власти могут применять краткосрочные меры, такие как зонирование, приостановка действия лицензий на передачу права собственности или сохранение прежней цены компенсации без изменений, чтобы стабилизировать рынок и сформировать новый прейскурант.

Эксперты также рекомендовали разработать единую систему руководства на центральном уровне, координируемую Министерством сельского хозяйства и охраны окружающей среды и Министерством финансов, с целью установления критериев формирования прейскуранта цен на землю, который соответствовал бы действительности, обеспечивая при этом разумный рост цен во избежание шока на рынке.