Os preços dos imóveis vão subir ou descer depois de 1º de agosto?

Desde o início de 2024 até agora, mesmo antes da entrada em vigor das três leis, os preços em todos os segmentos do mercado imobiliário têm subido continuamente. Especialmente nas duas principais cidades, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, aqueles que precisam de moradia só precisam esperar um pouco antes que os preços mudem. Entre eles, o segmento de apartamentos registrou o maior aumento de preços. Em Hanói, o relatório do mercado imobiliário da Savills para o segundo trimestre de 2024 mostra que, desde 2020, o preço médio dos apartamentos novos aumentou 18% ao ano, enquanto os preços dos apartamentos usados ​​aumentaram 14% ao ano. O Sr. Huynh Thanh Khiet, vice-diretor do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o segmento de apartamentos está testemunhando aumentos de preços mais consistentes em comparação com outros segmentos. Durante esse período, os preços aumentaram continuamente a uma taxa média de 15 a 20% ao ano. Mesmo no segmento acessível, onde o preço por metro quadrado era de 25 a 35 milhões de VND em 2015, subiu para 40 a 60 milhões de VND em 2023. Apartamentos de gama média custavam entre 50 e 70 milhões de VND/m² em 2023, em comparação com apenas cerca de 35 a 50 milhões de VND/m² em 2015. O segmento de alto padrão custa atualmente entre 70 e 100 milhões de VND por metro quadrado. Os apartamentos no centro da cidade apresentaram os preços mais altos, variando de 80 a 200 milhões de VND/m² no ano passado, enquanto os dos subúrbios variaram de 30 a 60 milhões de VND/m².

FOTO: NGOC DUONG

Em relação ao segmento de terrenos, a Sra. Pham Thi Mien, Vice-Diretora do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã, afirmou que os imóveis de baixa altura e terrenos estão começando a apresentar sinais positivos de recuperação, com alguns projetos registrando resultados bastante satisfatórios em vendas e transações imobiliárias. Em Hanói, as áreas suburbanas também estão testemunhando um aumento de 10 a 20% nos preços dos terrenos em comparação com o início do ano. Notavelmente, antes da entrada em vigor da lei em 3 de agosto, o mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh experimentou um boom quando a tabela de preços de terrenos ajustada da cidade, prevista para ser aplicada a partir de 1º de agosto, com aumentos que variam de 5 a 50 vezes, aproximou os preços dos terrenos do valor de mercado, mas também causou dificuldades consideráveis, impactando dezenas de grupos. Ontem, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh apresentou um documento propondo o adiamento do prazo de aplicação para evitar pressionar os custos de uso da terra para a população. O motivo do aumento nos preços dos imóveis é a escassez de oferta. Obstáculos legais dificultam a implementação de projetos, e uma série de investidores estão presos a títulos corporativos, o que os força a reduzir seus investimentos. Com baixa oferta e alta demanda, os preços permanecem elevados apesar da baixa liquidez. Atualmente, milhares de projetos paralisados ​​aguardam resolução para aumentar a oferta no mercado. Portanto, espera-se que as três novas leis ajudem a reduzir os preços dos imóveis e a tornar a habitação mais acessível ao público. No entanto, não há sinais de que isso esteja acontecendo na prática.

O mercado está em expansão, os preços vão subir…

Segundo o economista Dr. Vu Dinh Anh, a implementação antecipada das três leis mencionadas permitirá superar muitas limitações legais, aliviar dificuldades, ajudar a retomar projetos paralisados ​​e criar condições para o surgimento de novos empreendimentos. "Em princípio, de acordo com os princípios de mercado, quando a oferta aumenta e o equilíbrio entre oferta e demanda é alcançado, os preços dos imóveis em geral, e dos terrenos em particular, deveriam se estabilizar. No entanto, a realidade é oposta. Essa é uma manifestação natural e inevitável do mercado à medida que ele começa a se reativar; e está alinhada com as motivações e realidades tanto de compradores quanto de vendedores", explicou.

FOTO: NGOC DUONG

Este especialista analisou que o mercado imobiliário esteve praticamente congelado nos últimos dois anos. Quando o mercado se reabrir, voltará a ficar vibrante, e um dos primeiros sinais será o aumento dos preços. Além disso, embora muitos projetos tenham a oportunidade de serem retomados, da perspectiva do incorporador, seus custos aumentaram significativamente durante o período em que os projetos estiveram paralisados. Os terrenos ficaram ociosos, os projetos foram interrompidos, mas eles ainda tiveram que pagar juros de empréstimos, custos de depreciação, etc., sem mencionar as dívidas entre o incorporador e as construtoras. Devido a esses custos aumentados, os proprietários dos projetos aumentarão os preços para compensar quando os projetos forem retomados. Por outro lado, os compradores provavelmente aceitarão o aumento de preço porque o acesso ao capital está muito melhor agora e as taxas de juros diminuíram. Uma parte dos custos associados ao investimento imobiliário, como acesso a capital e juros de empréstimos, pode ser compensada pelo aumento de preço. Isso leva à atual tendência de alta dos preços dos imóveis. Olhando para o longo prazo, o Dr. Vu Dinh Anh acredita que é muito cedo para prever se os preços dos imóveis aumentarão ou diminuirão após a entrada em vigor das três leis. As leis contêm muitas mudanças que impactam os preços dos imóveis de diversas maneiras. O aumento ou a diminuição depende das causas das recentes flutuações nos preços dos terrenos em cada segmento. Por exemplo, o mercado imobiliário tem sido afetado recentemente pela oferta limitada. Com base nas regulamentações das três novas leis, a probabilidade de aumento da oferta em um futuro próximo é muito alta. Assim, a causa da alta dos preços dos terrenos devido à escassez de oferta será resolvida, potencialmente criando uma tendência de queda nos preços. Da mesma forma, permitir a venda de imóveis em terrenos com direitos de arrendamento concomitantes tornará o mercado mais dinâmico. Mais importante ainda, segundo o Dr. Anh, mesmo com as leis em vigor, a extensão de seu impacto no mercado depende muito de como os decretos e regulamentos são concretizados e implementados. Por exemplo, em relação às regulamentações sobre aluguel de casas, a lei atual exige que os proprietários constituam uma pessoa jurídica, mas isso pode levar a maiores obrigações para o orçamento do Estado por parte do proprietário. Muitas opiniões sugerem que a exigência de constituição de uma pessoa jurídica não deve ser baseada no número ou na área das casas alugadas, mas sim no valor dos imóveis alugados. No entanto, essas sugestões ainda não foram incorporadas aos documentos sublegais vigentes. "A finalização das normas que exigem que os proprietários estabeleçam negócios também impacta o mercado imobiliário, pelo menos em termos de desenvolvimento do setor de imóveis para locação. Se o mercado de locação se desenvolver quando a demanda por imóveis próprios diminuir, isso afetará os preços das casas. Por outro lado, se ficar muito difícil e o mercado de locação não se desenvolver, também reduzirá a demanda daqueles que desejam comprar mais imóveis para alugar. Isso demonstra que a extensão do impacto no mercado depende em grande parte da concretização das normas, diretrizes em documentos sublegais e até mesmo de regulamentações em outras leis relacionadas ao mercado imobiliário", comentou o Sr. Vu Dinh Anh.

…mas não pode ser aumentado imediatamente.

Ao avaliar o impacto das três leis no mercado imobiliário, o mestrando Ngo Gia Hoang (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) comentou: A Lei de Terras de 2024 aboliu a tabela de preços de terrenos emitida pelo Governo a cada cinco anos, o que significa que as localidades não estão mais restritas a fixar preços de terrenos abaixo da tabela governamental, como antes, permitindo que elas criem proativamente tabelas de preços de terrenos adequadas à situação real. Em particular, com a aplicação de métodos de avaliação de terras baseados no mercado, os preços de terrenos determinados pelo Estado acompanharão a evolução do mercado, limitando a atual situação de "dois preços". No entanto, com as disposições da Lei de Terras de 2024, os preços de terrenos nas tabelas locais aumentarão em comparação com o período anterior. O impacto do aumento dos preços de terrenos determinados pelo Estado leva a um aumento em algumas obrigações financeiras para os usuários da terra, como taxas de uso da terra, arrendamento de terras, imposto sobre o uso de terras não agrícolas , taxas de registro ou aumento dos custos de indenização e desapropriação. Entretanto, as empresas imobiliárias podem enfrentar custos de investimento mais elevados devido à alta dos preços dos terrenos, o que leva a preços mais altos para os imóveis colocados à venda. A especulação, que impulsiona os preços dos terrenos em algumas localidades, explorando a ansiedade pública sobre o potencial aumento de preços após a entrada em vigor das leis, cria uma bolha artificial, elevando os preços acima do seu valor real. No entanto, o Sr. Nguyen Chi Hieu (Vice-Chefe do Departamento de Contabilidade e Auditoria da Universidade de Economia e Direito) argumenta que as localidades que publicam novas listas de preços de terrenos anualmente, seguindo de perto os preços de mercado, obrigarão as empresas a arcar com custos mais altos de aluguel de terrenos e imóveis, afetando os lucros e potencialmente levando a aumentos nos preços de bens e serviços, exercendo pressão inflacionária sobre o mercado. Aumentos repentinos de preços podem causar instabilidade no mercado imobiliário; aumentos de preços excessivamente rápidos podem criar uma bolha imobiliária, levando a riscos financeiros e econômicos. Não apenas as empresas, mas também os indivíduos enfrentarão um ônus financeiro maior ao desejarem comprar terrenos ou imóveis, especialmente aqueles com renda baixa ou média. A alta dos preços dos terrenos encarece a compra de imóveis, reduzindo o acesso à moradia para muitos, particularmente jovens ou famílias recém-formadas. Além disso, a Lei de Terras de 2024 estipula que as construtoras que desejam implementar projetos de habitação comercial só podem adquirir direitos de uso do solo para fins residenciais e devem negociar diretamente com os moradores a compra do terreno. Enquanto isso, o projeto de resolução sobre projetos-piloto de habitação comercial sem terrenos residenciais ainda aguarda aprovação da Assembleia Nacional. "Assim, o endurecimento das regulamentações sobre o parcelamento do solo e a abolição dos marcos de preço da terra... significam que os custos de produção de muitos projetos imobiliários comerciais podem aumentar, levando a um aumento nos preços de casas e imóveis. No entanto, os preços dos imóveis aumentarão, mas não imediatamente; haverá um atraso, pois depende de muitos fatores. A oferta a curto prazo certamente será limitada, o que é uma condição necessária para a alta dos preços dos imóveis, enquanto a demanda por imóveis permanece um fator desconhecido e incerto", disse o Sr. Hieu. Contudo, segundo ele, na situação atual, em meio às dificuldades gerais, os compradores especulativos ainda hesitam em investir muito e relutam em tomar empréstimos bancários. Aqueles com necessidades reais acreditam que os preços dos imóveis ainda estão altos e estão aguardando. Portanto, os preços dos imóveis não aumentarão drasticamente no curto prazo, mas certamente aumentarão no longo prazo. A opinião do Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, é que as três leis mencionadas, uma vez em vigor, não podem causar um aumento imediato dos preços dos imóveis. Devido à defasagem na implementação das políticas e ao fato de que os projetos exigem um longo cronograma e processos, pode levar anos para que os produtos cheguem ao mercado. No entanto, é evidente que as tabelas de preços de terrenos emitidas pelas localidades de acordo com a Lei de Terras serão mais realistas, como a anunciada recentemente pela Cidade de Ho Chi Minh. O aumento acentuado na proposta de tabela de preços de terrenos impactará os custos de insumos de muitos setores da economia, principalmente o custo de indenização e desapropriação de terras, o que terá um efeito cascata, aumentando os preços de moradias, aluguéis, custos de arrendamento de terrenos e aluguéis de fábricas em zonas industriais e em projetos de investimento comercial, de serviços e turístico, podendo levar a um aumento geral nos preços dos bens. Isso também afetará negativamente os projetos de habitação social, nos quais as empresas negociam a transferência de direitos de uso da terra para implementar os projetos.