Será que a era dos altos lucros para as empresas imobiliárias está prestes a chegar ao fim?

Em 27 de junho, o Governo publicou o Decreto 71/2024, que regulamenta os preços dos terrenos e concretiza o conteúdo da Lei de Terras de 2024. As novas normas detalham a avaliação de terrenos para cada caso específico, o que pode acelerar o processo de avaliação – um dos principais entraves na implementação de projetos imobiliários por empresas atualmente.

A Lei de Terras de 2024 estipula que o uso dos preços da tabela de preços de terrenos se tornará mais difundido. No entanto, espera-se que a tabela de preços de terrenos atual ainda seja aplicada até o final de 2025.

Contudo, este especialista em direito imobiliário avalia que a avaliação de imóveis sob as novas normas não sofreu alterações significativas. Consequentemente, a lei ainda estipula o método específico de determinação do preço dos terrenos com base nas normas anteriores (abolindo o método de avaliação de terrenos por dedução).

A avaliação de terrenos ainda é fortemente influenciada pelo julgamento subjetivo do avaliador. O processo de avaliação depende muito de fatores como localização, finalidade, vantagens e momento, o que leva a ajustes qualitativos baseados em uma porcentagem do valor de propriedades comparáveis ​​para se chegar a um valor absoluto ajustado.

A avaliação e a perspectiva das autoridades competentes na determinação dos preços dos terrenos e das unidades de pós-auditoria (como inspetores, auditores ou agências de investigação) podem diferir quando comparadas e contrastadas, levando facilmente a acusações de prejuízos na determinação dos preços dos terrenos.

Segundo o Sr. Tuan, nesse contexto, a solução "segura" para a parte avaliadora é fixar o preço do terreno mais alto para evitar acusações de prejuízo ao orçamento. Assim, o método de determinação do preço dos terrenos baseia-se fundamentalmente em uma prática antiga e, mesmo com ajustes para refletir a realidade, é difícil esperar mudanças significativas.

O advogado Tuan comentou que, embora o processo de determinação de preços específicos de terrenos em projetos imobiliários tenha melhorado até certo ponto, ainda pode representar um "gargalo" se o receio de cometer erros e de assumir responsabilidades entre os responsáveis ​​pela implementação do processo não diminuir.

Novos negócios são facilmente "destruídos".

A imprevisibilidade dos métodos de avaliação de terrenos pode facilmente levar ao colapso de novas empresas que entram no mercado, caso não possuam sólida capacidade financeira e fluxo de caixa.

As elevadas taxas de uso do solo são um dos motivos pelos quais as empresas, especialmente as novas no mercado imobiliário, enfrentam dificuldades e até mesmo grandes prejuízos. Se não conseguirem obter o financiamento necessário para pagar essas taxas, as empresas ficam em um dilema: devolver o terreno voluntariamente ao Estado para quitar a dívida não é uma opção, e dar continuidade ao projeto também se torna impossível devido à falta de capital para a construção.

O advogado Pham Thanh Tuan afirmou que as taxas de uso da terra representam uma parcela significativa da estrutura de custos total quando os investidores determinam o preço de venda no setor imobiliário. No entanto, o método atual de avaliação de terras pelas autoridades pode dificultar a estimativa de preços por parte dos investidores durante o processo de preparação do investimento; isso pode levar a riscos nas vendas, na exploração e na avaliação da eficiência do investimento.

Para mitigar esse risco, ele sugeriu que as empresas considerem participar de projetos por meio de um processo de leilão. Isso garantiria que as taxas de uso da terra (preços iniciais) sejam claramente definidas, eliminando o fator "desconhecido" atualmente enfrentado pelas empresas em projetos onde a indenização e a desapropriação de terras são feitas antecipadamente, levando ao pagamento de taxas de uso da terra.