Czy ceny nieruchomości wzrosną czy spadną po 1 sierpnia?

Od początku 2024 roku do chwili obecnej, jeszcze przed wejściem w życie trzech ustaw, ceny we wszystkich segmentach rynku nieruchomości stale rosły. Szczególnie w dwóch największych miastach, Hanoi i Ho Chi Minh, osoby poszukujące mieszkania muszą jedynie chwilę poczekać, zanim ceny ulegną zmianie. Spośród nich segment mieszkań odnotował największy wzrost cen. Raport Savills dotyczący rynku nieruchomości za drugi kwartał 2024 roku w Hanoi pokazuje, że od 2020 roku średnia cena mieszkań z rynku pierwotnego rosła o 18% rocznie, a ceny mieszkań z rynku wtórnego o 14% rocznie. Pan Huynh Thanh Khiet, zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa w Ho Chi Minh, stwierdził, że segment mieszkań odnotowuje bardziej równomierny wzrost cen w porównaniu z innymi segmentami. W tym okresie ceny stale rosły w średnim tempie 15-20% rocznie. Nawet w segmencie mieszkań przystępnych cenowo, gdzie cena za metr kwadratowy wynosiła 25–35 mln VND w 2015 r., wzrosła ona do 40–60 mln VND w 2023 r. Apartamenty średniej klasy kosztowały w 2023 r. 50–70 mln VND/m², podczas gdy w 2015 r. było to zaledwie około 35–50 mln VND/m². W segmencie luksusowym ceny za metr kwadratowy wahają się obecnie w granicach 70–100 mln VND. Najwyższą cenę osiągnęły apartamenty w centrum miasta, wahające się w ubiegłym roku od 80 do 200 mln VND/m², podczas gdy na przedmieściach ceny wahały się od 30 do 60 mln VND/m².

ZDJĘCIE: NGOC DUONG

Odnosząc się do segmentu działek, pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań nad Nieruchomościami, powiedziała, że ​​nieruchomości w zabudowie szeregowej i na działkach zaczynają wykazywać pozytywne oznaki ożywienia, a niektóre projekty odnotowują całkiem dobre wyniki sprzedaży i transakcji przeniesienia własności. W Hanoi, obszary podmiejskie również odnotowują wzrost cen gruntów o 10-20% w porównaniu z początkiem roku. Co ciekawe, przed wejściem w życie ustawy 3 sierpnia, rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City przeżył boom, gdy skorygowany cennik gruntów, który ma wejść w życie 1 sierpnia, z podwyżkami od 5 do 50 razy, zbliżył ceny gruntów do wartości rynkowej, ale spowodował również znaczne trudności, ponieważ wpłynął na dziesiątki grup. Wczoraj Stowarzyszenie Nieruchomości w Ho Chi Minh City złożyło dokument proponujący odroczenie terminu składania wniosków, aby uniknąć presji na opłaty za użytkowanie gruntów dla mieszkańców. Powodem wzrostu cen nieruchomości jest niedobór podaży. Przeszkody prawne utrudniają realizację projektów, a wielu inwestorów utknęło w obligacjach korporacyjnych, co zmusza ich do ograniczania inwestycji. Przy niskiej podaży i wysokim popycie ceny utrzymują się na wysokim poziomie pomimo niskiej płynności. Obecnie tysiące wstrzymanych projektów oczekuje na rozwiązanie, które zwiększy podaż rynkową. W związku z tym oczekuje się, że trzy nowe przepisy pomogą obniżyć ceny nieruchomości i zwiększyć dostępność mieszkań. Jednak nic nie wskazuje na to, aby miało to nastąpić w rzeczywistości.

Rynek kwitnie, ceny wzrosną…

Według ekonomisty dr. Vu Dinh Anha, szybkie wprowadzenie w życie trzech wyżej wymienionych ustaw pozwoli pokonać wiele ograniczeń prawnych, złagodzić trudności, pomóc w wznowieniu wstrzymanych projektów i stworzyć warunki do powstawania nowych. „Zasadniczo, zgodnie z zasadami rynku, gdy podaż wzrośnie, a równowaga między podażą a popytem zostanie osiągnięta, ceny nieruchomości, a w szczególności ceny gruntów, powinny spaść. Jednak rzeczywistość jest odwrotna. Jest to naturalny i nieunikniony przejaw ponownego ożywienia rynku; jest to zgodne z motywacjami i realiami zarówno kupujących, jak i sprzedających” – wyjaśnił.

ZDJĘCIE: NGOC DUONG

Ekspert ten przeanalizował, że rynek nieruchomości był praktycznie zamrożony przez ostatnie dwa lata. Kiedy rynek się odrodzi, znów stanie się dynamiczny, a jednym z pierwszych sygnałów będzie wzrost cen. Ponadto, chociaż wiele projektów ma szansę na wznowienie, z perspektywy deweloperów, ich koszty znacznie wzrosły w okresie „zawieszenia” projektów. Grunty stały odłogiem, projekty były zawieszane, ale nadal trzeba było płacić odsetki od kredytów, koszty amortyzacji itp., nie wspominając o zadłużeniu między deweloperem a firmami budowlanymi. Z powodu tych rosnących kosztów, właściciele projektów podniosą ceny, aby zrekompensować to po wznowieniu projektów. Z drugiej strony, kupujący prawdopodobnie zaakceptują wzrost cen, ponieważ dostęp do kapitału jest teraz znacznie lepszy, a stopy procentowe spadły. Część kosztów związanych z inwestowaniem w nieruchomości, takich jak dostęp do kapitału i odsetki od kredytów, może zostać zrekompensowana wzrostem cen. Prowadzi to do obecnego trendu wzrostu cen nieruchomości. Patrząc w dłuższej perspektywie, dr Vu Dinh Anh uważa, że ​​jest za wcześnie, aby przewidywać, czy ceny nieruchomości wzrosną, czy spadną po wejściu w życie tych trzech ustaw. Przepisy zawierają wiele zmian, które w różny sposób wpływają na ceny nieruchomości. Wzrost lub spadek cen zależy od przyczyn ostatnich wahań cen gruntów w każdym segmencie. Na przykład, rynek nieruchomości zmagał się ostatnio z ograniczoną podażą. Biorąc pod uwagę regulacje zawarte w trzech nowych ustawach, prawdopodobieństwo wzrostu podaży w najbliższej przyszłości jest bardzo wysokie. W ten sposób przyczyna wzrostu cen gruntów spowodowana niedoborem podaży zostanie rozwiązana, co potencjalnie doprowadzi do spadku cen. Podobnie, zezwolenie na sprzedaż nieruchomości gruntowych z prawem dzierżawy gruntu zwiększy dynamikę rynku. Co najważniejsze, zdaniem dr Anh, nawet w przypadku obowiązywania przepisów, zakres ich wpływu na rynek zależy w dużej mierze od sposobu ich konkretyzacji i wdrożenia. Na przykład, jeśli chodzi o przepisy dotyczące wynajmu domów, obecne prawo wymaga od wynajmujących utworzenia podmiotu gospodarczego, ale może to prowadzić do zwiększenia zobowiązań wobec budżetu państwa po stronie wynajmującego. Wiele opinii sugeruje, że wymóg utworzenia podmiotu gospodarczego nie powinien być oparty na liczbie lub powierzchni wynajmowanych domów, ale raczej na wartości wynajmowanych nieruchomości. Jednakże te sugestie nie zostały jeszcze uwzględnione w obecnych dokumentach podrzędnych. „Sfinalizowanie przepisów nakładających na właścicieli nieruchomości obowiązek zakładania działalności gospodarczej ma również wpływ na rynek nieruchomości, przynajmniej pod względem możliwości rozwoju sektora nieruchomości na wynajem. Jeśli rynek wynajmu rozwinie się, gdy popyt na nieruchomości spadnie, wpłynie to na ceny nieruchomości. I odwrotnie, jeśli sytuacja stanie się zbyt trudna, a rynek wynajmu nie będzie się rozwijał, zmniejszy to również popyt ze strony osób chcących kupić więcej domów na wynajem. To pokazuje, że skala wpływu na rynek w dużej mierze zależy od konkretyzacji przepisów, wytycznych w dokumentach podrzędnych, a nawet regulacji w innych przepisach związanych z rynkiem nieruchomości” – skomentował pan Vu Dinh Anh.

…ale nie można jej zwiększyć natychmiast.

Oceniając wpływ tych trzech ustaw na rynek nieruchomości, student studiów magisterskich Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh City) skomentował: Ustawa o gruntach z 2024 roku zniosła ramy cen gruntów wydawane przez rząd co pięć lat, co oznacza, że ​​władze lokalne nie są już ograniczone w ustalaniu cen gruntów niższych niż ramy rządowe, jak to miało miejsce dotychczas, co pozwala władzom lokalnym na proaktywne tworzenie tabel cen gruntów, które są adekwatne do rzeczywistej sytuacji. W szczególności, dzięki zastosowaniu rynkowych metod wyceny gruntów, ceny gruntów ustalane przez państwo będą dotrzymywać kroku rozwojowi rynku, ograniczając obecną sytuację „dwóch cen”. Jednak zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 roku ceny gruntów w lokalnych tabelach cen gruntów wzrosną w porównaniu z poprzednim okresem. Wpływ wzrostu cen gruntów ustalanych przez państwo prowadzi do wzrostu niektórych zobowiązań finansowych użytkowników gruntów, takich jak opłaty za użytkowanie gruntów, czynsze, podatki od użytkowania gruntów nierolniczych , opłaty rejestracyjne, a także wzrost kosztów odszkodowań i oczyszczania gruntów. Tymczasem firmy z branży nieruchomości mogą stawić czoła wyższym kosztom inwestycyjnym w związku ze wzrostem cen gruntów, co prowadzi do wyższych cen nieruchomości wprowadzanych na rynek. Spekulacje, windujące ceny gruntów w niektórych miejscowościach i wykorzystujące obawy społeczne dotyczące potencjalnego wzrostu cen po wejściu w życie przepisów, tworzą sztuczną bańkę, windując ceny ponad ich rzeczywistą wartość. Jednak pan Nguyen Chi Hieu (zastępca kierownika Katedry Rachunkowości i Audytu Uniwersytetu Ekonomicznego i Prawa) argumentuje, że coroczne publikowanie przez miejscowości nowych cenników gruntów, ściśle zgodnych z cenami rynkowymi, zmusi firmy do ponoszenia wyższych kosztów wynajmu gruntów i lokali, co wpłynie na zyski i potencjalnie doprowadzi do wzrostu cen towarów i usług, wywierając presję inflacyjną na rynek. Nagłe wzrosty cen mogą powodować niestabilność na rynku nieruchomości; nadmiernie szybkie wzrosty cen mogą stworzyć bańkę na rynku nieruchomości, prowadząc do ryzyka finansowego i ekonomicznego. Nie tylko firmy, ale także osoby fizyczne, chcące kupić ziemię lub mieszkanie, będą musiały zmierzyć się z większym obciążeniem finansowym, zwłaszcza osoby o niskich lub średnich dochodach. Rosnące ceny gruntów zwiększają koszty zakupu mieszkania, ograniczając dostępność mieszkań dla wielu osób, zwłaszcza młodych osób i młodych rodzin. Ponadto ustawa o gruntach z 2024 r. stanowi, że deweloperzy chcący realizować komercyjne projekty mieszkaniowe mogą nabywać prawa do użytkowania gruntów wyłącznie na cele mieszkaniowe i muszą negocjować zakup gruntów bezpośrednio z mieszkańcami. Tymczasem projekt rezolucji w sprawie pilotażu komercyjnych projektów mieszkaniowych bez gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową nie został jeszcze zatwierdzony przez Zgromadzenie Narodowe. „Zaostrzenie przepisów dotyczących podziału gruntów i zniesienie ram cen gruntów… oznacza, że ​​koszty nakładów na wiele komercyjnych projektów mieszkaniowych mogą wzrosnąć, co doprowadzi do wzrostu cen domów i nieruchomości. Ceny nieruchomości jednak wzrosną, ale nie natychmiast; nastąpi opóźnienie, ponieważ zależy to od wielu czynników. Krótkoterminowa podaż z pewnością będzie ograniczona, co jest warunkiem koniecznym wzrostu cen nieruchomości, podczas gdy popyt na nieruchomości pozostaje nieznanym i niejasnym czynnikiem” – powiedział pan Hieu. Jednak, według niego, w obecnej sytuacji, w obliczu ogólnych trudności, spekulanci nadal wahają się przed dużymi inwestycjami i niechętnie zaciągają pożyczki w bankach. Osoby z rzeczywistymi potrzebami uważają, że ceny nieruchomości są nadal wysokie i czekają. W związku z tym ceny nieruchomości nie wzrosną gwałtownie w krótkim okresie, ale w dłuższej perspektywie z pewnością wzrosną. Zdaniem pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, trzy wyżej wymienione ustawy, po wejściu w życie, nie spowodują natychmiastowego wzrostu cen nieruchomości. Ze względu na opóźnienia we wdrażaniu polityki oraz fakt, że projekty wymagają długiego harmonogramu i procesów, wprowadzenie produktów na rynek może zająć lata. Jest jednak oczywiste, że cenniki gruntów publikowane przez gminy zgodnie z Ustawą o Ziemi będą bardziej realistyczne, takie jak ten niedawno ogłoszony przez Ho Chi Minh City. Gwałtowny wzrost cen gruntów w projekcie wpłynie na koszty nakładów w wielu sektorach gospodarki, przede wszystkim na koszty odszkodowań za grunty i ich wywłaszczenia, co będzie miało efekt domina, zwiększając ceny mieszkań, czynsze, koszty dzierżawy gruntów i koszty wynajmu fabryk w strefach przemysłowych oraz w projektach inwestycyjnych o charakterze komercyjnym, usługowym i turystycznym, co potencjalnie doprowadzi do wzrostu cen towarów w ogóle. Będzie to również negatywnie wpływać na projekty budownictwa socjalnego, w których przedsiębiorstwa negocjują przeniesienie praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów.