Pojawiają się wątpliwości dotyczące nowego cennika gruntów w Ho Chi Minh City.

Pani Anh wyraziła również chęć odroczenia wejścia w życie nowego cennika gruntów na jeszcze jakiś czas, aby ludzie mogli się z nim zapoznać i dokonać odpowiednich obliczeń.

Pani Anh i pani Huyen należą do osób bezpośrednio dotkniętych nowym cennikiem gruntów. Według Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, nowy cennik gruntów wpłynie na 12 grup osób. Najmniej dotknięta jest grupa osób, którym przydzielono grunty przesiedleńcze; skorygowany cennik gruntów zapewni, że konkretne ceny gruntów będą zgodne z cenami rynkowymi.

Pozostałych 11 grup będzie bezpośrednio dotkniętych. Dwie z nich najbardziej dotknięte to gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, którym przyznano prawa do użytkowania gruntów i które zmieniły przeznaczenie gruntów.

Departament stwierdził jednak, że przypadki użytkowania gruntów, które były stabilne przed 15 października 1993 r., są zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów. Jeśli powierzchnia gruntu przekroczy dopuszczalny limit, opłaty będą pobierane zgodnie z cennikiem gruntów z 2005 r.

W przypadku innych przypadków użytkowania gruntów, odpowiednia stawka poboru zostanie ustalona na podstawie momentu rozpoczęcia i momentu użytkowania gruntów. W projekcie dekretu w sprawie opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, który ma zostać wydany przez rząd , stawka poboru będzie oparta na punktach czasowych, wynoszących od 10% do 50% prognozowanej skorygowanej ceny gruntów. Ponadto użytkownicy gruntów należący do rodzin beneficjentów programu, weterani wojenni i ubogie gospodarstwa domowe będą zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów lub otrzymają ulgi w tych opłatach, zgodnie z przepisami rządowymi.

Czy nowy cennik gruntów spowoduje wzrost cen nieruchomości?

Pan Vo Hong Thang – Dyrektor ds. Usług Konsultingowych i Rozwoju Projektów w DKRA Group – stwierdził, że projekt cennika gruntów jest od 5 do 30 razy wyższy niż obecne ramy cenowe, ale obecna cena wynosi blisko 70% ceny rynkowej. Wiele osób błędnie uważa, że ​​cennik gruntów odzwierciedla podatek, który trzeba zapłacić przy przekształcaniu gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale to nieprawda.

Podatek będzie miał współczynniki korygujące i metodę obliczania podatku, więc musimy poczekać na dalsze dekrety i okólniki od państwowych agencji zarządzających, zanim będziemy mogli dokładnie oszacować koszty, jakie ludzie będą musieli ponieść w związku ze zmianą przeznaczenia gruntów – powiedział pan Thang.

Ogólnie rzecz biorąc, pan Thang ocenił, że nowy cennik gruntów dotyczy dwóch grup. Dla mieszkańców nowy cennik gruntów wpływa na podatek od przekształcenia użytkowania gruntów, ale wzrost ten wynosi zaledwie od 0,5 do 1, w zależności od obszaru.

Dla firm nowy cennik gruntów zwiększa koszty oczyszczania gruntów i rekompensat, ponieważ są one coraz bardziej zbliżone do cen rynkowych. Wzrost opłat za użytkowanie gruntów oraz związanych z nimi podatków i opłat również przyczyni się do wzrostu cen sprzedaży nieruchomości, który prawdopodobnie wzrośnie w przyszłości.

Z perspektywy pozytywnej stwierdził jednak, że nowy cennik gruntów odzwierciedla skuteczność nadchodzącej Ustawy o gruntach z 2024 roku, przyczyniając się do skrócenia czasu realizacji projektów i usunięcia przeszkód prawnych. Zwłaszcza w obszarze oczyszczania gruntów i odszkodowań, gdy ceny będą bliższe stawkom rynkowym, przedsiębiorcom łatwiej będzie zawierać porozumienia z mieszkańcami.

Po drugie, rozwiązano kwestię opłat za użytkowanie gruntów. Nawet jeśli opłaty za użytkowanie gruntów wzrosną, skróci to czas realizacji projektów zgodnie z prawem, a firmy zaoszczędzą na kosztach finansowych.

Pan Thang spodziewa się, że trzy nadchodzące ustawy usprawnią proces prawny dla projektów, skrócą czas wydawania pozwoleń na projekty i pomogą firmom zaoszczędzić na kosztach finansowych i administracyjnych. Oszczędności w tych dwóch rodzajach kosztów zrekompensują opłaty za użytkowanie gruntów, łagodząc tym samym wzrost cen nieruchomości.

Ocenił również wejście w życie nowego cennika gruntów od 1 sierpnia jako próbę szybkiego wdrożenia przepisów dotyczących nieruchomości przez państwowe agencje zarządzające nieruchomościami. Ten skrócony proces przyspiesza odbudowę rynku. Oczywiście, gdy agencje państwowe opublikują projekty okólników i dekretów, rynek będzie reagował na nie w sposób mieszany.

Wierzy, że agencje rządowe wprowadzą odpowiednie zmiany, aby ułatwić praktyczne zastosowanie. Niezbędny jest wieloaspektowy feedback, pokazujący zainteresowanie uczestników rynku.

Na niedawnej konferencji prasowej szef Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska wyjaśnił, dlaczego od 1 sierpnia wchodzi w życie nowa lista cen gruntów.

Pan Nguyen Toan Thang, dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, powiedział, że ustawa o ziemi z 2024 r., która wkrótce wejdzie w życie, stanowi, że cennik gruntów wydany przez prowincjonalny Komitet Ludowy na podstawie starej ustawy będzie nadal obowiązywał do końca 2025 r. W razie potrzeby prowincjonalny Komitet Ludowy podejmie decyzję o dostosowaniu cennika gruntów do rzeczywistej sytuacji w danej lokalizacji.

Na podstawie tego rozporządzenia, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City uznaje cennik gruntów z 2020 roku za nieaktualny. Ponadto konieczne jest opublikowanie cen gruntów przeznaczonych pod przesiedlenie zgodnie z nowym prawem gruntowym.

Dlatego na początku lipca Komitet Ludowy Ho Chi Minh City powierzył Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska przejęcie inicjatywy i koordynację z innymi departamentami, agencjami i samorządami w celu opracowania zaktualizowanego cennika gruntów. Nowy cennik gruntów nie będzie już zawierał współczynników korekcyjnych, lecz będzie zawierał tylko jeden przedział cenowy i będzie uwzględniał ceny gruntów przeznaczonych pod przesiedlenie, zgodnie z nowym prawem gruntowym.

Zapytany o to, czy podwyższenie cen gruntów doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, pan Nguyen Toan Thang stwierdził, że informacje te są nieprawdziwe. Według pana Thanga podstawą tworzenia tabel cen gruntów są dane rynkowe i dane o cenach gruntów, gromadzone przez lata przez Urząd Podatkowy i Urząd Rejestracji Nieruchomości w Ho Chi Minh.

Niniejszy projekt cennika stanowi zaktualizowaną wersję rzeczywistych danych transakcyjnych, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh wprowadził do niego zmiany. Nie spowoduje to wzrostu cen nieruchomości; wręcz przeciwnie, ceny dokładnie odzwierciedlają ceny transakcyjne w mieście. Ponadto Departament stwierdził, że ceny gruntów przedstawione Miejskiemu Komitetowi Ludowemu stanowią około 70% aktualnej ceny rynkowej.

Przedstawiciel Departamentu Gospodarki Ziemi (Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh) dodał, że nowy cennik gruntów nie wpływa na koszty projektów, a zatem nie powoduje wzrostu cen nieruchomości. Co więcej, ceny nieruchomości działają zgodnie z prawem podaży i popytu i nie są pod wpływem nowego cennika gruntów.

Przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska stwierdził, że w przypadku osób, które złożyły dokumenty rejestracji gruntów przed 1 sierpnia bieżącego roku, agencja zastosuje cennik gruntów obowiązujący w momencie otrzymania pełnej dokumentacji.