Adakah era keuntungan tinggi untuk perniagaan hartanah akan berlalu tidak lama lagi?

Pada 27 Jun, Kerajaan telah mengeluarkan Dekri 71/2024 yang mengawal selia harga tanah untuk memuktamadkan kandungan Undang-undang Tanah 2024. Peraturan baharu tersebut memperincikan penilaian tanah untuk setiap kes tertentu, yang boleh mempercepatkan proses penilaian tanah – satu halangan utama dalam pelaksanaan projek hartanah oleh perniagaan hari ini.

Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa penggunaan harga daripada jadual harga tanah akan menjadi lebih meluas. Walau bagaimanapun, dijangkakan jadual harga tanah semasa masih akan diguna pakai sehingga akhir tahun 2025.

Walau bagaimanapun, pakar undang-undang hartanah ini menilai bahawa penilaian atau pentaksiran hartanah di bawah peraturan yang baru dikeluarkan tidak mengalami sebarang perubahan "terobosan". Sehubungan itu, undang-undang masih menetapkan kaedah khusus untuk menentukan harga tanah berdasarkan peraturan sebelumnya (memansuhkan kaedah penilaian tanah menggunakan potongan).

Penilaian tanah masih banyak dipengaruhi oleh pertimbangan subjektif penilai. Proses penilaian sangat bergantung pada faktor-faktor seperti lokasi, tujuan, kelebihan dan masa, yang membawa kepada pelarasan kualitatif berdasarkan peratusan nilai hartanah yang setanding untuk mencapai nilai pelarasan mutlak.

Penilaian dan perspektif pihak berkuasa yang berwibawa semasa menentukan harga tanah dan unit pasca audit (seperti pemeriksa, juruaudit atau agensi penyiasatan) mungkin berbeza apabila dibandingkan dan dibezakan, lalu dengan mudah membawa kepada tuduhan kerugian dalam penentuan harga tanah.

Menurut Encik Tuan, dalam konteks sedemikian, penyelesaian "selamat" bagi pihak penilaian adalah dengan menetapkan harga tanah yang lebih tinggi bagi mengelakkan daripada dituduh menyebabkan kerugian bajet. Oleh itu, kaedah menentukan harga tanah pada asasnya adalah berdasarkan asas lama, dan walaupun dengan pelarasan untuk mencerminkan realiti, sukar untuk menjangkakan perubahan yang ketara.

Peguam Tuan mengulas bahawa walaupun proses menentukan harga tanah tertentu dalam projek hartanah telah bertambah baik sedikit sebanyak, ia masih boleh menjadi "kesesakan" jika rasa takut untuk melakukan kesilapan dan mengambil tanggungjawab dalam kalangan mereka yang melaksanakan proses tersebut tidak bertambah baik.

Perniagaan baharu mudah "dimusnahkan".

Ketidakpastian kaedah penilaian tanah boleh menyebabkan kejatuhan perniagaan baharu yang memasuki pasaran jika mereka kekurangan kapasiti kewangan dan aliran tunai yang kukuh.

Yuran penggunaan tanah yang tinggi adalah salah satu sebab mengapa perniagaan, terutamanya yang baru dalam pasaran hartanah, menghadapi kesukaran dan juga kerugian besar. Jika mereka tidak dapat memperoleh kewangan yang diperlukan untuk membayar yuran penggunaan tanah, perniagaan berada dalam dilema: memulangkan tanah secara sukarela kepada Negeri untuk menyelesaikan hutang bukanlah satu pilihan, dan meneruskan projek juga mustahil kerana kekurangan modal pembinaan.

Peguam Pham Thanh Tuan menyatakan bahawa yuran penggunaan tanah merupakan sebahagian besar daripada struktur kos keseluruhan apabila pelabur menentukan harga jualan dalam sektor hartanah. Walau bagaimanapun, kaedah penilaian tanah semasa oleh pihak berkuasa boleh menyukarkan pelabur untuk menganggarkan harga semasa proses penyediaan pelaburan; ini boleh menyebabkan risiko dalam jualan, eksploitasi dan penilaian kecekapan pelaburan.

Bagi mengurangkan risiko ini, beliau mencadangkan agar perniagaan mempertimbangkan untuk menyertai projek melalui proses lelongan. Ini akan memastikan yuran penggunaan tanah (harga permulaan) ditakrifkan dengan jelas, sekali gus menghapuskan faktor "tidak diketahui" yang kini dihadapi oleh perniagaan dalam projek di mana pampasan dan pelepasan tanah dilakukan terlebih dahulu, yang membawa kepada pembayaran yuran penggunaan tanah.