2023년, 국내외 경제의 어려움에도 불구하고 베트남의 산업용 부동산 시장은 여전히 ​​상당히 강하게 성장했습니다. 앞으로 베트남 산업용 부동산 시장이 직면하고 있는 많은 과제를 지적하면서도, 대부분 전문가들은 중장기적으로 이 시장의 전망을 높게 평가합니다.

베트남의 산업용 부동산 시장은 여전히 ​​​​꽤 강하게 성장하고 있습니다. 일러스트 사진: VNA

입주율이 좋습니다.

세빌스 베트남은 11월 3일 발간한 "베트남 산업 부동산 주목: 꾸준한 성장" 보고서에서 "상반기 변동성이 컸던 베트남은 주요 시장 성장 동력 덕분에 꾸준한 성장을 보였습니다. 젊고 역동적인 인력, 경쟁력 있는 인건비, 수출 지향적 경제, 안정적인 사업 환경, 지리적 위치, 그리고 베트남의 적극적인 자유무역협정(FTA) 참여가 주요 요인입니다."라고 밝혔습니다.

세빌스 베트남에 따르면 2023년에는 총 면적 122,900헥타르에 397개의 산업단지가 조성될 예정이며, 이 중 292개의 산업단지가 운영 중이며 총 면적은 87,100헥타르가 넘습니다. 또한 총 면적 35,700헥타르에 달하는 106개의 다른 산업단지가 건설 중입니다. 전국의 공업단지 입주율은 80%가 넘는 높은 수준을 보이고 있으며, 주요 북부지방은 83%, 주요 남부지방은 91%에 달합니다.

북부중점경제구역에는 12,000헥타르의 임대 토지 면적을 가진 68개의 산업단지 프로젝트가 등록되었습니다. 토지 임대료는 전년 대비 30% 상승하여 임대 주기당 평균 138달러/m2에 도달했습니다. 이 지역의 세입자들은 주로 전자 및 컴퓨터, 자동차 조립, 기계 및 장비 제조, 태양열 관련 부품 분야에서 활동합니다. 북부에서 운영되는 대표적인 기업으로는 삼성, LG전자, 캐논, 현대, 혼다, 빈패스트 등이 있습니다.

남부중점경제구역에는 24,883헥타르의 임대 토지 면적을 갖춘 122개의 산업단지 프로젝트가 등록되었습니다. 토지 임대료는 전년 대비 15% 상승하여 임대 기간당 평균 1m²당 174달러에 달했습니다. 임차인들은 주로 식품 및 음료 가공, 건축 자재, 섬유, 고무 및 플라스틱 제품 분야에서 활동합니다. 대표적인 입주 기업으로는 LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola, Kumho Tire 등이 있습니다.

같은 견해를 공유하는 Knight Frank Vietnam Company는 최신 보고서에서 산업단지의 점유율이 현재 매우 긍정적이며 하노이 교외 지역은 78%, 호치민시는 78%라고 밝혔습니다. 호치민은 92%입니다. 2022~2023년 기간 동안 국내 2대 도시의 산업단지 임대료도 급등할 것으로 예상되는데, 특히 하노이 교외는 14%, 호치민시 교외는 58% 상승할 것으로 전망된다. 호치민

Knight Frank Vietnam에 따르면, 기성 공장 및 창고(RBF 및 RBW) 시장은 2018년 이래로 많은 외국인 투자 자본을 유치해 왔으며, 현재까지 투자자 수가 5배나 증가했습니다. 이러한 붐으로 인해, 특히 도시 교외 지역에서 여러 가지 과제가 발생합니다. 호치민시는 기성창고 공급 면적이 210만 제곱미터에 달하며, 남부는 평방미터당 월 평균 임대료가 약 4.5달러, 북부는 평방미터당 월 4.7달러로 임차인에게 유리한 시장을 조성하는 데 기여했습니다.

"이러한 추세는 예상된 것이며 산업용 부동산 시장에 위협이 되지 않습니다. 이는 가까운 미래에 경쟁력 있는 임대료를 유지하는 데 도움이 될 것이며, 특히 태국을 비롯한 동남아시아 국가들과 경쟁하기 위해 시장이 성숙되고 확장되는 동안에도 경쟁력 있는 임대료를 유지할 수 있을 것입니다. 태국의 기성 창고 공급량은 2021년부터 2024년까지 연평균 성장률(CAGR) 6.6%로 성장할 것으로 예상되는데, 이는 베트남의 15%보다 높은 수치입니다."라고 Knight Frank Vietnam의 대표이사인 알렉스 크레인은 말했습니다.

한편, 부동산 서비스 회사 CBRE 베트남에 따르면, 미국, 유럽, 일본 기업의 수요에 힘입어 2023년 3분기에 기성 공장과 기성 창고의 흡수율이 증가할 것으로 전망됩니다. 2023년 첫 9개월 동안 남부 시장은 45만m2의 신규 공장과 창고를 기록했습니다. 풍부한 신규 공급으로 인해, 남부의 1선 지방과 도시(호치민시, 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성)에서는 두 유형의 임대료가 비교적 안정적입니다. 평균 창고 임대 가격은 m2당 월 4.5달러이고, 공장 임대 가격은 m2당 월 4.9달러입니다.

한편, 기성창고(서비스창고 제외)의 입주율은 56%로 신규 공급으로 인해 하락세를 이어갔습니다. 한편, 기성공장 가동률은 91%로 양호한 수준을 유지했습니다. 중국, 베트남, 일본, 미국, 유럽연합 출신의 임차인들은 베트남 시장에서 산업용지, 창고, 공장을 찾는 적극적인 투자자이며, CBRE 검색의 약 70~80%를 차지합니다.

CBRE 베트남 관계자는 "베트남이 최근 미국, 한국, 중국 등 포괄적인 전략적 파트너들과 협력을 강화하고 있는 만큼, 이들 국가의 임차인들이 앞으로도 베트남 산업용 부동산 시장 수요를 주도할 것으로 예상된다"고 말했다.

장기 전망

세빌스 베트남에 따르면, 제조업과 산업 생산 PMI 지수의 증가는 베트남 산업용 부동산 시장의 큰 가능성을 보여줍니다. 또한, 세빌스와 같은 컨설턴트는 다국적 제조, 물류, 전자상거래 기업으로부터 문의와 현장 조사가 증가하고 있다고 기록했는데, 이는 산업 제품에 대한 수요가 증가하고 있음을 반영합니다.

박탄우옌 지구(빈즈엉성)의 산업단지. 사진: 홍닷 - VNA

그러나 세빌스 베트남 산업 서비스 부문 부장인 존 캠벨 씨는 앞으로 베트남 산업용 부동산 시장이 몇 가지 과제에 직면할 것이라고 지적했습니다.

캠벨 씨에 따르면, 베트남의 모든 교통 인프라가 원활하게 운영될 수 있도록 보장하는 품질은 여전히 ​​지역 내 다른 나라에 비해 낮습니다. 교통 인프라는 급속히 확장되고 있지만, 개발은 경제적, 사회적 성장에 걸맞게 이루어지지 못하고 있습니다. 도시 인구와 화물 운송의 급속한 성장은 인프라 수요의 주요 원동력이지만, 항구와 해상 교통량은 아직 최대 잠재력에 도달하지 못했습니다.

반면, 캠벨 씨는 베트남이 고부가가치 산업을 유치하고 생산성을 높여 지역 내 다른 나라와 동등한 수준으로 끌어올리는 데 중점을 두면서 숙련 노동력에 대한 수요가 증가할 것이라고 말했습니다. 베트남의 인건비는 중국의 3분의 1에 불과하지만, 생산성도 같은 수준보다 낮습니다.

또한 2022년 말부터 엄격한 신규 방화 규정이 시행되어 산업 개발사, 제조업체, 물류 회사에 장애물이 생겼습니다. 주요 외국 투자자들은 적절한 인증을 받는 데 어려움을 겪고 있으며, 이 문제로 인해 일부 프로젝트가 지연되었습니다.

캠벨 씨는 현재의 과제를 해결하기 위해 베트남 정부는 생산성과 효율성을 높이기 위해 인프라에 계속 투자하고 베트남 노동력의 기술을 향상시켜야 한다고 말했습니다. 또한, 지원 산업 진흥, 공급망 강화, 투자 및 토지 이용 절차 간소화, 디지털화 적용은 모두 베트남 산업의 핵심 분야입니다.

Knight Frank Vietnam의 전무이사인 알렉스 크레인 씨는 산업용 부동산 업계의 몇 가지 상반된 추세를 지적하면서, 높은 금융 비용, 단축된 토지 이용 조건, 아시아 지역의 상당히 저렴한 임대료를 가진 다른 시장과의 경쟁으로 인해 운영 자산의 자본화율이 디플레이션 압력을 받고 있다고 말했습니다. 베트남의 자본화율은 현재 전국의 고품질 기성 공장과 창고(RBF 및 RBW)의 추가 공급으로 인해 9~12%에서 증가하고 있습니다.

알렉스 크레인 씨는 2024년 산업용 부동산 부문을 전망하며, 글로벌 최저 세율과 높은 물류 비용이 제조업체가 베트남에 투자하는 것을 유치하는 데 장애물이 될 것이라고 지적했습니다. 베트남은 많은 양자 및 다자간 자유무역협정에 서명했지만, 노동비와 건설 비용의 상승으로 인해 국가의 비용적 이점이 다소 영향을 받았습니다.

나이트 프랭크 베트남에 따르면 이는 토지 가격을 통해 명확히 드러납니다. 예를 들어, 방콕(태국) 교외의 산업용지 임대료는 현재 82~164달러/m2/임대 기간으로, 하노이 교외(80~250달러/m2/임대 기간)와 호치민 교외(80~250달러/m2/임대 기간)보다 훨씬 낮습니다. 호치민시(95-280 USD/m2/임대 기간). 알렉스 크레인 씨는 산업 및 가공 부동산이 여전히 베트남의 주요 시장이지만, 2024년에 투자를 유치하고 기성 공간을 채우는 데 많은 어려움에 직면할 것이라고 강조했습니다.

그러나 국제 통화 기금(IMF)과 HSBC 은행이 모두 베트남이 2023년에 약 4.7%~5%의 GDP 성장률을 달성할 것으로 전망하자, Knight Frank Vietnam의 대표는 장기적인 개발 전망에 대해 낙관적인 입장을 표명했습니다. 알렉스 크레인 씨에 따르면, 베트남은 인프라에 대한 지출과 투자에 대한 의지가 이 지역에서 가장 강한 편이며, 데이터 센터 시장도 법적 장벽 완화와 인프라에 대한 집중에 따라 변혁을 맞이할 준비가 되어 있습니다.

탄하이