탄호아 시, 꽝탕 구, MBQH 8018의 주거 지역 한 구석. 사진: PV

붉은 책이 '아득한 꿈'이 될 때

수백 가구에 아직 적색등본이 발급되지 않은 MBQH 2125 1단계는 타인호아 시에서만 발생한 일이 아닙니다. 현재, 탄호아 시에서는 일련의 다른 도시 지역 프로젝트가 진행되고 있어, 사람들이 땅을 사고 집을 짓고 수년간 살아왔지만 붉은 책을 꿈꾸는 것은 점점 멀어지고 있습니다. 많은 투자자들의 "빠르고 간편한" 개발 모델과 당국의 느슨한 관리가 결합되어 법적, 계획적, 관리적 측면에서 심각한 부족 현상이 나타났습니다.

동하이구 MBQH 934에서 Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company(현 Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation)가 345개 토지에 대한 경매에서 승리하여 345개 토지 모두에 대한 토지 사용권 증서를 취득했습니다. 2008년 6월 5일에 체결된 계약에 따르면, Viet Thanh VNC Corporation은 국민에게 판매하기 전에 승인된 설계에 따라 345채의 원시 주택 건설에 대한 투자를 완료해야 합니다. 그러나 이 회사는 약속을 이행하지 않고 토지를 매수하여 자본을 조달하는 "투자자본 출자"의 형태를 취한 후, 가구가 회사에서 제공한 설계도서에 따라 주택을 완공한 후 회사가 적출장부 발급 절차를 완료한다는 조건으로 "토지사용권 양도계약"으로 전환하는 등의 조치를 취했습니다.

2021년까지 가구가 직접 건설한 부지는 26개였지만, 많은 아파트가 승인된 도시 설계에 따라 건설되지 않아 평가 과정과 적색책 신청에 어려움을 겪었습니다.

MB934에 거주하는 가구 중 한 명인 TCQ 씨는 "가구가 자체 주택을 건설하는 과정에서 투자자가 국가의 건축 밀도 규정을 검사, 감독, 관리하고 추가 지침을 제공하지 않아 일부 가구가 새로운 국가 규정을 제대로 이해하지 못하거나 신속하게 업데이트하지 않아 설계 도면 및 허용된 건축 밀도에 맞지 않는 주택을 건설하는 상황이 발생했습니다."라고 말했습니다.

2022년부터 당국의 압력에 따라 이 MBQH 프로젝트 투자자는 공사를 시작할 예정입니다. 2025년 3월 현재, 회사는 240개 부지의 대략적인 건설만 완료했으며, 아직 완료되지 않은 부지가 105개 있습니다. 토지이용권 증명서 발급 진행 상황을 살펴보면, 회사는 84/345필지의 토지에 대해서만 토지이용권 증명서 발급을 완료하였고, 86필지의 토지에 대한 토지이용권 증명서 발급 신청서를 제출하였습니다. 나머지 토지 중 절반 이상은 아직 토지 사용권 증명서를 받지 못했는데, 그중 26개 토지는 2021년 이전에 가구가 설계에 반하여 건설한 것입니다.

동서순환도로 사업 부지 정리를 위한 재정착 구역과 결합된 누이롱 도시 지역 사업은 2016년부터 9년간 시행되었지만 아직 100% 완료되지 않았습니다(전체 투자의 약 92.8%에 불과함). 이 프로젝트에서 투자자는 토지 사용권 증서를 취득하고 도인민위원회가 배정한 총 주거용 토지 면적 155,772.1m2( ^1,128 필지) 중 주거용 토지 면적 ^87,604.8m2 (737필지)를 인계받았습니다. 그러나 이 프로젝트에서 토지 매수자에게 토지 사용권 증명서를 부여하는 것은 여전히 ​​문제가 있습니다. 일부 토지와 사람들이 승인된 계획 및 설계에 따라 건물을 짓지 않기 때문입니다.

민흐엉 투자, 건설 및 무역 주식회사가 투자한 광탕구 MBQH 8018에서도 비슷한 상황이 발생했습니다. 응오 투옌 거리에 사는 한 주민은 이렇게 말했습니다. "오랫동안 집을 짓고 살았지만, 아직 주택등록증(red book)을 발급받지 못해 전기세가 여전히 높습니다. 주택등록증 없이 오랜 세월을 살아온 탓에 많은 사람들이 재산에 대한 불안감 속에서 살아가고 있습니다."

법을 회피하기 위한 "속임수"와 그 결과

현재 현실은 위에 언급된 지역의 투자자들이 종종 5단계의 "빠르고 쉬운" 프로세스에 따라 프로젝트 개발 모델을 적용한다는 것을 보여줍니다. 높은 가격으로 경매에서 승리합니다. "자본 출자 계약" 및 "대출 계약"의 형태를 통해 구매자로부터 자본을 조달합니다. 최소한의 인프라 투자, 단계적으로 비용을 절감합니다. 사람들이 면밀한 감독 없이 스스로 집을 짓도록 두십시오. 붉은 책을 발행하는 데 걸리는 시간을 늘리고, 이 프로젝트에서 발생한 현금 흐름을 다른 프로젝트에 투자하는 데 사용할 수 있습니다.

타인호아 시의 동서 순환도로 프로젝트를 위한 부지 정리를 위한 재정착 지역과 결합된 누이롱 도시 지역 프로젝트의 주거 지역입니다. 사진: PV

부동산 업계의 베테랑인 탄호아 시의 응우옌 트롱 H. 씨에 따르면, 문제의 본질은 지속 불가능한 사업 모델에 있다고 합니다. 투자자들이 단기 이익에만 집중하고, 장기적인 책임을 무시하며, 매수자로부터 조달한 자본에만 전적으로 의존하는 "공식"을 적용하여 불안정한 악순환을 만들어내기 때문입니다. 일부 프로젝트는 투자자의 자금력, 프로젝트 관리 역량 부족으로 인해 중단되고 진행을 보장할 수 없습니다.

가능한 한 빨리 자본을 유치하기 위해 투자자들은 MBQH 2125 프로젝트 1단계와 2단계에서 일반적으로 대출 계약을 맺는 등 여러 가지 정교한 "법률을 회피하는" 계약 방식을 동원했습니다. 동팟 도시 동남부 주거 지역 프로젝트(MB 584라고도 함), 광탄구... 자본금 출자 계약이나 장기 예금의 형태와 함께. 이러한 형태는 구매자에게 법적 보호를 거의 제공하지 못하지만, 매력적인 가격, 좋은 입지, 사람들의 법적 지식 부족, 특히 "군중"과 "공동 구매"라는 사고방식이 결합되어 무분별한 투자 붐을 일으키면서 여전히 널리 받아들여지고 있습니다.

Le Phuong Hoang 로펌의 이사인 Le Thi Phuong 변호사는 대출 계약에 참여할 때 고객에게 불리한 두 가지 사례를 분석했습니다. 첫째, 계약서에 대출 금액과 특정 토지 구획 간의 연관성이 명시되어 있지 않으면 부동산 가격이 상승할 때 투자자는 부동산을 양도하지 않고 원금과 이자만 상환할 수 있습니다. 둘째, 대출 계약서에 특정 토지와 관련된 내용이 포함되어 있는 경우, 해당 프로젝트가 아직 판매 대상이 아닌데도 미래의 부동산 판매를 은폐하는 가짜 거래로 간주될 수 있습니다. 분쟁이 발생할 경우, 두 거래 모두 법원에 의해 무효로 선언될 수 있으며, 구매자는 부동산이 아닌 돈만 돌려받게 됩니다. "대출 계약의 장점은 투자자가 부동산 사업 조건을 위반하지 않고 조기에 자금을 회수할 수 있다는 것입니다. 하지만 매수자는 명목상 대출일 뿐이기 때문에 토지 사용권에 대한 보호가 거의 없습니다."라고 레 티 푸옹 변호사는 강조했습니다.

대출 계약, 자본금 출자, 보증금을 통해 구매자에게 불리할 뿐만 아니라, 계획을 준수하지 않는 무분별한 주택 건설 상황은 혼란스럽고 동기화되지 않은 건축 양식을 만들어내고, 도시 미관을 파괴하며, 도시 생활 환경에 장기적인 영향을 미치고 있습니다.

성 계획건축연구소 부소장 응오 응옥 특은 다음과 같이 분석했습니다. "도시 지역의 경우, 이전 프로젝트들은 주요 도로와 조경 축에 대한 개략적인 공사만 진행했고, 나머지 지역은 투자자가 토지를 매각하고 사람들이 직접 주택을 짓는 방식으로 진행되었습니다. 이는 지난 몇 년 동안 탄호아 시의 주택 시장 수요와 구매력이 높지 않았기 때문에 흔히 적용되는 방식입니다."

계획 및 건설 분야와 관련하여 응오 응옥 특 씨는 다음과 같이 지적했습니다. 건설부 기준에는 토지 이용 계수와 건설 후퇴에 대한 구체적인 규정이 있습니다. 그러나 실제로 탄호아 시의 많은 신규 계획 지역에서 토지를 매수한 후, 사람들은 종종 목표를 넘어 규정보다 훨씬 높은 면적( ^100m2 미만 토지는 90%, ^200m2 이상 토지는 70%만 건축 가능...)의 100%에 해당하는 면적에 건물을 짓는 경우가 많습니다. 이러한 상황의 결과는 도시 공간을 좁게 만들 뿐만 아니라, 주민의 생활 환경의 질에 직접적인 영향을 미칩니다. 지나치게 밀집된 건설 프로젝트로 인해 녹지와 개방 공간이 부족한 주거 지역이 조성되어 도시 지역이 답답해지고, 공기 순환이 감소하며, 주변 온도가 상승하여 사람들의 건강과 삶의 질에 장기적으로 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

우리의 조사에 따르면, 투자자들이 일부 신도시 지역의 주민들에게 토지 사용권 증명서 발급을 완료하지 않은 상황에서, 탄호아시 인민위원회는 과감한 조치를 취했습니다. 2025년 3월 27일, 탄호아시 인민위원회는 시 지도자, 관련 부서, 9개 계획 부지에 적색책을 발급하는 데 일정이 늦어진 기업 대표가 참여한 가운데 이 문제에 대한 회의를 열었습니다. 회의에서는 도시 인민위원회, 대표적으로 광흥구 2349/UBND-QLDT, 1279/UBND-QLDT 인민위원회에서 토지 사용권 증명서를 발급하는 진행 상황을 검토했습니다. 08/UB-CN 남응안 구역; 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT 동하이구; 6804/UBND-QD 푸손구...

특히, 이러한 MBQH는 수년간 지속되어 왔고, 어떤 프로젝트는 10년 이상 지속되었지만, 많은 MBQH가 토지 사용권 증명서를 발급하는 비율이 낮고, 많은 토지가 규정에 따라 원시 주택이 건설되지 않았거나 승인된 도시 설계에 따라 건설되지 않았습니다. 이들 9개 중소벤처기업청(MBQH)의 애로사항 해결과정에서 토지 매수인에게 토지사용증 발급절차를 적극적으로 협조하고 완료한 사업자가 있는 반면, 부지를 매수한 고객에 대한 책임을 게을리하거나 고의로 이행하지 않거나 방치하는 사업자도 있었습니다.

이번 회의에서 탄호아시 인민위원회는 토지 사용권 증명서 발급을 완료하는 마감일을 2025년 7월 1일로 정했습니다. 이는 중앙 정부와 지방 정부의 지시에 따라 해당 지방 행정 모델이 변경되는 시점입니다. 탄호아시 인민위원회 위원장은 "이 기간이 지난 후에도 기업들이 이를 준수하지 않을 경우, 시는 가구에 별도의 토지 사용권 증서를 발급할 책임을 지지 않을 것"이라고 경고했습니다. 이는 투자자들이 수년간 지속된 미처리분을 신속하게 극복하도록 하는 강력한 조치입니다.

탄호아시 인민위원회는 또한 기업들이 2025년 4월 30일 이전에 언론에 공개적으로 발표하고, 구 인민위원회에 게시하고, 구체적인 해결책을 시행하도록 요구합니다. 그러나 많은 업무가 쌓이고 마감일이 점점 다가오면서 기업들이 마감일을 맞출 수 있을지에 대한 우려가 여전히 있습니다. 특히 이러한 문제의 근본 원인이 많은 부동산 사업의 운영 방식에 뿌리박힌 지속 불가능한 "도주" 개발 모델에 있기 때문입니다.

토 둥 - 비엣 흐엉

3차시: 지속가능한 도시개발을 위한 난제 해결과 방향

출처: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm