8월 1일 이후 부동산 가격은 오를까요, 내릴까요?

2024년 초부터 현재까지, 즉 세 가지 법률이 시행되기 이전부터 부동산 시장의 모든 부문에서 가격이 지속적으로 상승해 왔습니다. 특히 하노이 와 호치민 두 대도시에서는 주택 수요가 높은 사람들이 조금만 기다리면 가격 변동을 체감할 수 있습니다. 그중에서도 아파트 부문의 가격 상승률이 가장 높았습니다. Savills의 2024년 2분기 하노이 부동산 시장 보고서에 따르면, 2020년 이후 신규 아파트 평균 가격은 연평균 18%, 중고 아파트는 연평균 14% 상승했습니다. 호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣(Huynh Thanh Khiet) 씨는 아파트 부문이 다른 부문에 비해 더욱 꾸준한 가격 상승세를 보이고 있다고 밝혔습니다. 이 기간 동안 아파트 가격은 연평균 15~20%의 상승률을 기록했습니다. 저렴한 가격대의 아파트조차 2015년에는 평방미터당 2,500만~3,500만 VND였던 가격이 2023년에는 4,000만~6,000만 VND로 상승했습니다. 중간 가격대의 아파트는 2015년 3,500만~5,000만 VND에서 2023년에는 5,000만~7,000만 VND/m²로 올랐습니다. 최고급 아파트는 현재 평방미터당 7,000만~1억 VND에 달합니다. 도심 아파트는 지난해 평방미터당 8,000만~2억 VND로 가장 높은 가격대를 형성했으며, 교외 아파트는 3,000만~6,000만 VND/m²였습니다.

사진: 응옥 두옹

토지 부문과 관련하여 베트남 부동산 연구소의 팜 티 미엔 부소장은 저층 건물과 토지 매물이 회복세를 보이기 시작했으며, 일부 프로젝트는 상당히 좋은 판매 및 거래 실적을 기록했다고 밝혔습니다. 하노이 외곽 지역에서도 토지 가격이 연초 대비 10~20% 상승했습니다. 특히, 8월 3일 법 시행에 앞서 호치민시 부동산 시장은 호황을 누렸습니다. 8월 1일부터 적용될 예정이었던 시의 조정된 토지 가격표는 5배에서 50배까지 인상되어 토지 가격을 시장 가격에 가깝게 끌어올렸지만, 동시에 수십 개 그룹에 상당한 어려움을 초래했습니다. 어제 호치민시 부동산 협회는 시민들의 토지 사용료 부담을 줄이기 위해 신청 기한 연기를 제안하는 문서를 제출했습니다. 부동산 가격 상승의 주요 원인은 공급 부족입니다. 법적 장애물로 인해 프로젝트 시행이 어려워지고, 많은 투자자들이 회사채에 묶여 투자를 축소하고 있습니다. 공급은 적고 수요는 많아 유동성이 부족함에도 불구하고 가격은 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 수천 건의 프로젝트가 해결을 기다리며 시장 공급을 늘리려 하고 있습니다. 따라서 새로 제정된 세 가지 법률은 부동산 가격을 낮추고 주택 공급을 확대하는 데 도움이 될 것으로 기대되지만, 현실에서는 그러한 조짐이 보이지 않습니다.

시장이 호황을 누리고 있으니 가격이 오를 것이다…

경제학자 부 딘 안 박사에 따르면, 앞서 언급한 세 가지 법률을 조기에 시행하면 많은 법적 제약을 극복하고 어려움을 완화하며, 중단된 프로젝트를 재개하고 새로운 프로젝트가 등장할 수 있는 여건을 조성할 수 있다고 합니다. 그는 "원칙적으로 시장 원리에 따르면 공급이 증가하고 수급 균형이 이루어지면 부동산 가격, 특히 토지 가격은 일반적으로 하락해야 합니다. 그러나 현실은 정반대입니다. 이는 시장이 다시 활성화되기 시작하면서 나타나는 자연스럽고 필연적인 현상이며, 구매자와 판매자 모두의 동기와 현실에 부합하는 것입니다."라고 설명했습니다.

사진: 응옥 두옹

이 전문가는 지난 2년간 부동산 시장이 거의 마비 상태였다고 분석했습니다. 시장이 재개되면 다시 활기를 띠게 될 것이며, 그 첫 번째 징후 중 하나는 가격 상승일 것입니다. 또한, 많은 프로젝트가 재개될 기회를 얻었지만, 개발업체 입장에서는 프로젝트가 "중단"된 기간 동안 비용이 크게 증가했습니다. 토지는 유휴 상태로 남겨지고 프로젝트는 중단되었지만, 대출 이자, 감가상각비 등은 물론 개발업체와 건설 회사 간의 부채까지 지불해야 했습니다. 이러한 비용 증가로 인해 프로젝트 소유주는 프로젝트 재개 시 가격을 인상하여 이를 보상할 것입니다. 반면, 구매자들은 자금 조달이 훨씬 수월해지고 금리가 인하되었기 때문에 가격 인상을 수용할 가능성이 높습니다. 자금 조달 및 대출 이자 등 부동산 투자 관련 비용의 일부를 가격 인상으로 상쇄할 수 있기 때문입니다. 이것이 현재 부동산 가격 상승 추세의 원인입니다. 장기적인 관점에서, 부딘안 박사는 3대 법률 시행 이후 부동산 가격이 오를지 내릴지는 아직 예측하기 이르다고 생각합니다. 이 법률들은 부동산 가격에 다양한 방식으로 영향을 미치는 많은 변화들을 담고 있습니다. 가격의 상승 또는 하락은 각 부문별 최근 토지 가격 변동의 원인에 따라 달라집니다. 예를 들어, 최근 부동산 시장은 공급 부족에 시달려 왔습니다. 세 가지 새로운 법률의 규정에 따르면, 가까운 시일 내에 공급이 증가할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 공급 부족으로 인한 토지 가격 상승 요인이 해소되어 가격 하락 추세가 나타날 수 있습니다. 마찬가지로, 토지 임대권이 포함된 토지 위의 부동산 매매를 허용하는 것은 시장을 더욱 활성화시킬 것입니다. 무엇보다 중요한 것은, 안 박사에 따르면, 법률이 시행되더라도 시장에 미치는 영향의 정도는 법령과 규정이 어떻게 구체화되고 시행되는지에 크게 좌우된다는 점입니다. 예를 들어, 주택 임대 관련 규정을 살펴보면, 현행법은 임대인에게 사업체 설립을 의무화하고 있지만, 이는 임대인의 국가 재정 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 많은 사람들은 사업체 설립 요건을 임대 주택의 수나 면적이 아니라 임대 부동산의 가치를 기준으로 삼아야 한다고 주장합니다. 그러나 이러한 제안들은 아직 현행 법률 문서에 반영되지 않았습니다. "임대인이 사업체를 설립하도록 요구하는 규정의 확정은 부동산 시장, 특히 임대 부문의 발전 여부에 영향을 미칩니다. 주택 소유 수요가 감소하는 상황에서 임대 시장이 활성화되면 주택 가격에 영향을 줄 것입니다. 반대로 임대 시장이 활성화되지 못하면 임대 목적으로 주택을 더 구매하려는 사람들의 수요도 줄어들 것입니다. 이는 시장에 미치는 영향의 정도가 관련 법규의 구체화, 법률 문서 내 지침, 심지어 부동산 시장 관련 다른 법률의 규정에 크게 좌우된다는 것을 보여줍니다."라고 부딘안 씨는 논평했습니다.

…하지만 즉시 늘릴 수는 없습니다.

세 가지 법률이 부동산 시장에 미치는 영향을 평가하며, 호치민시 법과대학원 석사 과정 학생인 응오 지아 호앙은 다음과 같이 논평했습니다. "2024년 토지법은 정부가 5년마다 발표하던 토지 가격 기준표를 폐지했습니다. 이는 지방 정부가 이전처럼 정부 기준표보다 낮은 가격으로 토지 가격을 책정하는 데 제약을 받지 않고, 실제 상황에 맞는 토지 가격표를 자체적으로 작성할 수 있게 되었다는 것을 의미합니다. 특히 시장 기반 토지 평가 방식의 적용으로 국가가 정한 토지 가격은 시장 변화에 발맞춰 조정될 것이며, 현재의 '이중 가격' 문제를 완화할 수 있을 것입니다. 그러나 2024년 토지법의 규정에 따라 지방 토지 가격표에 반영되는 토지 가격은 이전보다 상승할 것입니다. 국가가 정한 토지 가격의 상승은 토지 이용료, 토지 임대료, 비 농업용 토지 사용세, 등록비, 보상금 및 토지 정리 비용 증가 등 토지 이용자들의 재정적 부담을 가중시킬 것입니다." 한편, 토지 가격 상승으로 부동산 사업체는 투자 비용 증가에 직면할 수 있으며, 이는 시장에 나오는 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 일부 지역에서는 법 시행 후 가격 인상 가능성에 대한 대중의 불안감을 악용한 투기가 토지 가격을 부풀려 인위적인 거품을 형성하고, 가격을 실제 가치보다 높게 끌어올리고 있습니다. 그러나 응우옌 치 히에우(경제법대 회계감사학과 부학과장) 교수는 시장 가격을 면밀히 반영하여 매년 새로운 토지 가격표를 발표하는 것이 사업체들의 토지 및 건물 임대료 부담을 가중시켜 수익에 영향을 미치고, 궁극적으로 상품 및 서비스 가격 상승을 초래하여 시장에 인플레이션 압력을 가할 수 있다고 주장합니다. 갑작스러운 가격 상승은 부동산 시장의 불안정을 야기할 수 있으며, 지나치게 빠른 가격 상승은 부동산 거품을 형성하여 금융·경제적 위험을 초래할 수 있습니다. 기업뿐만 아니라 개인, 특히 저소득층과 중산층 역시 토지나 주택 구매 시 더 큰 재정적 부담에 직면하게 될 것입니다. 땅값 상승으로 주택 구매 비용이 증가하면서 많은 사람들, 특히 젊은층이나 신혼부부의 주택 마련이 어려워지고 있습니다. 더욱이 2024년 토지법은 상업용 주택 사업을 추진하려는 개발업자는 주거용 토지 사용권만 취득할 수 있으며, 토지 매입은 주민과 직접 협상해야 한다고 규정하고 있습니다. 한편, 주거용 토지를 제외한 상업용 주택 사업 시범 추진에 관한 결의안 초안은 아직 국회 승인을 받지 못했습니다. 히에우 씨는 "토지 분할 규제 강화와 토지 가격 체계 폐지는 많은 상업용 부동산 사업의 투입 비용 증가로 이어져 주택 및 부동산 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 하지만 부동산 가격 상승은 즉각적으로 나타나지는 않고 여러 요인에 따라 시차를 두고 진행될 것입니다. 단기적으로는 공급이 제한될 것이 분명한데, 이는 부동산 가격 상승의 필수 조건입니다. 반면 부동산 수요는 여전히 불확실한 요소입니다."라고 말했습니다. 그러나 그의 말에 따르면, 현재 전반적인 어려움 속에서 투기적 투자자들은 여전히 ​​투자를 주저하고 은행 대출을 꺼리고 있습니다. 진정한 필요가 있는 사람들은 부동산 가격이 여전히 높다고 판단하여 관망하고 있습니다. 따라서 단기적으로 부동산 가격이 급격하게 상승하지는 않겠지만, 장기적으로는 분명히 상승할 것입니다. 호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 앞서 언급한 세 가지 법률이 시행되더라도 부동산 가격이 즉시 상승하지는 않을 것이라고 전망했습니다. 정책 시행에 시간차가 있고, 프로젝트 자체가 오랜 기간의 절차를 거쳐야 하기 때문에 상품이 시장에 나오기까지는 수년이 걸릴 수 있다는 것입니다. 하지만 토지법에 따라 지방자치단체에서 발표하는 토지 가격표는 호치민시가 최근 발표한 것처럼 더욱 현실적인 가격을 반영할 것이라는 점은 분명합니다. 토지 가격표 ​​초안의 급격한 상승은 경제 여러 부문의 투입 비용에 영향을 미칠 것이며, 특히 토지 보상 및 철거 비용 증가는 주택 가격, 임대료, 토지 임대료, 산업 단지 및 상업, 서비스, 관광 투자 프로젝트의 공장 임대료 상승으로 이어지는 연쇄 효과를 가져올 것입니다. 이는 궁극적으로 전반적인 물가 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 기업들이 사업 시행을 위해 토지 사용권 양도를 협상하는 사회주택 사업에도 악영향을 미칠 것입니다.