2024년 토지법의 규정에 따르면, 상업 및 서비스용 토지는 상업 및 서비스 사업 시설과 기타 사업, 무역 및 서비스에 필요한 작업을 건설하기 위한 토지입니다. 건축물, 관광 및 리조트 시설(호텔, 관광 빌라, 관광 아파트 등)을 포함합니다. 상업용 및 서비스용 토지가 현재와 미래에 점점 더 중요해지는 역할을 계속 수행할 수 있도록, 상업용 및 서비스용 토지, 특히 리조트 지역을 개발하는 프로젝트에 사용되는 상업용 및 서비스용 토지에 대한 합리적인 토지 가격 규제가 특히 중요합니다.

현행 법률 규정, 특히 2024년 토지법은 토지 가격표를 "시장" 원칙에 따라 작성하고 "국가, 토지 사용자 및 투자자 간의 이익 조화" 원칙과 실제 적용을 규정하고 있지만, CEO 그룹은 여전히 ​​"자손" 주거용 토지와 "입양" 상업용 및 서비스용 토지 간의 격차가 심하고 상업용 및 서비스용 토지의 지가 규정에는 여전히 많은 한계와 미흡함이 있어 개선이 필요하다고 평가합니다.

사실, 현재 지자체에서는 리조트 관광 프로젝트에 사용되는 상업 서비스용 토지에 대해 매우 높은 일회성 토지 임대료를 징수하는 경우가 많습니다. 상업용 및 서비스용 토지 가격이 높으면 부동산 가격도 높아지고, 투자자들은 상업용 및 서비스용 토지에 대한 관광 및 리조트 프로젝트에 투자하지 않게 됩니다. 우리의 의견으로는, 토지가격표에서 상업용 및 서비스용지의 가격을 결정할 때, 지자체는 "시장"과 "이익의 조화"의 원칙에 따라 과학적으로 결정하고 계산하여 상업용 및 서비스용지의 가격이 주거용지 가격에 비해 약 20%~40%가 되도록 해야 합니다.

이 제안은 다음과 같은 여러 가지 이유에 근거합니다.

첫째, 도시지역사업의 1/500 상세계획 승인에 따른 사업용지 이용구조와 관광휴양지역은 총 사업면적의 약 40%이다. 도시지역 프로젝트 투자자는 투자 및 건설을 완료한 후 기술 인프라의 나머지 토지 면적의 60%를 국가에 인계하여 관리 및 운영하게 됩니다. 아파트 단지는 주민들이 선출한 관리위원회가 관리하고 운영합니다. 리조트 프로젝트 투자자는 프로젝트 수명 주기 전반에 걸쳐 기술 인프라와 사회 인프라 시스템의 관리 및 운영 비용을 전액 투자하고 부담해야 합니다.

따라서 상업용 및 서비스용지의 지가수준은 주거용지가격의 최대 40%로 제한하는 것이 과학적 근거가 있습니다.

둘째, 관광 및 리조트 지역을 개발하는 데 있어 상업 서비스 토지의 포괄적인 역할, 즉 관광의 핵심 경제 부문을 위한 숙박 인프라입니다.

위의 분석에 따르면 다음을 권장합니다.

첫째, 주거용 토지 가격과 비교했을 때 상업용 및 서비스용 토지의 가격이 약 20~40% 정도라고 생각해 보세요.

둘째, 리조트사업의 내부도로, 조경수, 폐수처리장, 광장 등 기술기반시설 토지면적에 대해서는 (i) 사업기간 전체에 걸쳐 토지임대료를 면제하고, 사업용지 면적에 대해서만 토지임대료를 산정하는 방안과 (ii) 사업자가 기술기반시설을 국가에 인계할 수 있도록 하는 방안(도시지역 사업과 동일한 방식)을 검토하는 것이 바람직하다.

셋째, 상업용 및 서비스용 토지 가격을 산정할 때 잉여금법을 적용하는 경우 토지이용권 경매에서 낙찰받은 토지 가격을 기준으로 수익을 산정하는데, 이때 기준이 되는 토지 면적이 작은 경우가 많다. 대규모 프로젝트를 위해 작은 토지의 가격을 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

또한, 토지의 총 개발비용을 계산할 때의 비용도 적절하지 않습니다. 토지 가격을 결정하는 건설 투자 비용은 국가가 발행한 투자자본비율을 기준으로 합니다. 이 자본 비율은 프로젝트의 실제 건설 투자 비용보다 훨씬 적으며, 이러한 비용은 설계 견적과 승인된 시공 도면을 기반으로 과학적으로 계산됩니다. 판매 비용은 매출의 1%로만 계산할 수 있지만, 실제 판매 비용은 약 10%~15%입니다. 이자 비용은 총 대출 자본의 50%에 대해서만 계산되며 1~2년에 대해서만 계산됩니다.

위와 같은 계산으로는 수익은 최고 수준으로 계산되는 반면, 계산된 비용은 실제 비용에 비해 부족하거나 부족하거나 낮아 사업체들이 막대한 토지 이용료를 지불하게 되고, 부동산 가격이 상승하여 시장 거품이 발생하고, 토지 가격 결정 원칙을 제대로 따르지 못하는 문제가 발생합니다.

위와 같은 문제점을 파악한 바에 따라 토지가격 산정 시 잉여금법 적용과 관련된 규정을 다음과 같이 개정할 것을 건의합니다.

첫째, 수익은 경매 낙찰 가격이나 소규모 토지의 샘플 가격에 따라 결정되는 것이 아니라 충분히 오랜 기간 동안의 일반적인 시장 가치에 따라 결정되어야 합니다.

둘째, 비용은 정확하고 충분하며 현실에 맞게 계산되어야 합니다. 구체적으로, 비용은 주정부 기관에서 승인한 추정치에 따라 계산되어야 합니다. 판매 비용은 실제 사업 지불액을 기준으로 계산됩니다(권장 수준은 10%). 이자 비용은 전체 대출 자본에 대해 계산되며, 해당 국가 기관이 프로젝트의 투자 정책 결정/투자 결정에서 승인한 건설 투자 기간 동안 계산됩니다.

현재의 토지가격 문제는 병목현상 중의 병목현상입니다. 현재 많은 지자체에서는 시행이 불가능한 "보류" 프로젝트가 많이 있습니다. 가장 큰 이유 중 하나는 토지 가격이 정해지지 않았기 때문입니다. 따라서 저는 법률적인 관점에서 토지가격 문제에 관해 몇 가지 의견을 제시하고자 합니다.

현재 토지법 규정에는 많은 혁신이 있었습니다. 이는 획기적인 일인 동시에 지역 주민들에게 압박을 가하는 일입니다. 우리는 토지 가격 체계를 제거하고 토지 가격표만을 적용하여 결의안 18을 이행합니다. 특히 토지가격표는 지방인민위원회에 위임하여 작성한다. 즉, 지역 사회가 스스로 모든 것을 처리하고, 스스로 결정하고, 스스로 책임을 진다는 뜻입니다. 그 외에도 법률, 법령, 회람 등이 있습니다. 전반적으로 법적 통로가 점점 더 완전하고 적합해지고 있는 것은 알 수 있지만, 세부적으로 살펴보면 여전히 많은 한계가 있습니다.

토지가격 결정에 관한 규정에는 시장원칙을 포함한 5가지 원칙이 있는데, 시장원칙이 무엇인지 설명하는 사람은 없습니다. 이로 인해 지역 주민들이 신청하기 어려워졌습니다.

현재 부동산 시장에서는 m²당 2,000~3,000만 동 규모의 부동산 시장이 '멸종'되어 직장인이 집을 살 수 없게 되었습니다. 그래서 저는 시장 원칙이 무엇인지 명확히 하는 것이 필요하다고 생각합니다. 둘째, 시장 원칙을 결정하는 데 사용되는 기준은 무엇인가? 이 부분도 명확히 해야 합니다.

그리고 시장가격에 따라 토지가격을 결정한다는 원칙은 없다는 점도 분명히 해야 합니다. 시장 가격을 따르는 것은 잘못된 것입니다. 우리는 "시장 원칙"을 따라야 합니다.

또한 토지가격 결정의 5대 원칙은 조화를 보장해야 합니다. 그렇다면 조화란 무엇일까? 이것도 명시해야 합니다. 저는 조화란 모든 당사자의 이익이 보호되도록 보장하는 것이라고 생각합니다. 현재의 토지평가 상황이 지속된다면 사업은 틀림없이 '동결'될 것입니다.

다음으로, 토지 가치 평가에 대한 자문을 제공하는 팀과 조직을 보호하기 위한 매우 명확한 법적 메커니즘이 필요하다고 제안합니다. 그들은 전문가이므로 올바른 법적 절차를 따르고 그들을 보호해야 합니다. 오직 그때에야 평가 컨설턴트는 감히 그것을 실행할 수 있을 것이다.

또한 토지평가전문가를 포함한 물적자원도 준비해야 합니다. 돌이켜보면, 우리나라에는 토지평가 전문가가 수백 명이나 있고, 토지를 평가할 수 있을까요? 워크숍을 조직하는 것 외에도, 천연자원환경부가 지역 주민들과 협력하여 지도를 해야 한다고 생각합니다. 지방자치단체가 스스로 해결하도록 두는 것은 매우 어렵습니다.

현재 토지 가치 평가는 어려운데, 그 이유 중 하나는 현재의 입력 데이터와 정보를 사용할 수 없고 표준이 아니기 때문입니다.

게다가 저는 특히 상업용 서비스용지의 경우 균일한 토지 가격을 정하는 것은 불가능하다는 견해에 동의합니다. 사회 경제적으로 발전한 지역의 프로젝트는 가격이 달라야 합니다. 각 프로젝트 그룹과 구체적인 위치에 따라 다른 가격이 적용됩니다. 구체적인 내용이 있어야 합니다. 그래야만 현재의 토지 가격 문제를 점진적으로 해결할 수 있을 것입니다. 그렇지 않으면, 우리는 자원이 아닌 토지 가격을 병목 현상으로 만들 것입니다.

토론: 토지가격표를 개발할 때 "국가, 토지사용자, 투자자 간의 이해관계 조화" 원칙과 "시장원칙"을 구현하고, 도내 각 토지 유형별 토지 임대료를 산정할 때 토지 임대 단위 가격의 비율(%)을 합리적으로 규제하여 매력적인 투자 환경을 조성하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발합니다.

제18호 결의안부터 2024년 토지법까지, 우리는 부동산 시장과 관련된 정책 메커니즘을 점점 더 통일되고 명확하게 구축하기 위한 많은 노력을 볼 수 있으며, 이전에 존재했던 법적 격차를 메우고 있습니다.

2024년 토지법이 시행된 이후, 해당 법률을 자세히 설명하는 많은 법령이 발표되었습니다. 그러나 현재 문제는 법 집행입니다. 예를 들어, 호치민시에는 현재 토지 가격과 관련된 문제가 있는 부동산 상품이 58,000개 있습니다.

오늘 워크숍에서는 토지 가치 평가에 관한 권고안을 제시하고자 합니다. 법령 102/2024/ND-CP에서는 농업용 토지, 비농업용 토지, 상업용 및 서비스용 토지를 포함한 토지 유형에 대해 자세히 설명합니다. 그러나 우리는 조항 4와 조항 5 모두에서 골프장용 토지에 대한 규제를 하고 있음을 발견했습니다. 조항 4에서는 골프장 부분이 있는 직업용 토지에 대해 언급하고 있지만, 골프장 관리 하에 있는 생산 및 사업용 토지는 조항 5에 있습니다. 그러나 호치민시 인민위원회는 이를 명확하게 세부적으로 분류하지 않고 비농업 생산 및 사업용 토지로 분류하는 규정과 함께 조정된 토지 가격표를 발표했습니다. 예를 들어, 사이공 동물원과 식물원의 경우, 총 면적이 약 20헥타르인데, 그 중 상업용 및 서비스용지는 수천 제곱미터에 불과합니다. 하지만 전체 구역이 상업용 및 서비스용지로 가격이 책정되어 해당 기업은 약 9,000억 VND에 달하는 세금을 납부해야 합니다. 언론이 개입한 후에야 도시는 뒤돌아보고 더 정확한 평가를 위해 다시 살펴볼 필요가 있다는 결론을 내렸습니다.

현재 조정된 토지 가격표를 작성하는 중이며, 베트남 부동산 협회의 종합에 따르면 25개 지방이 토지 가격표를 조정했습니다. 자세히 분석해보면 대부분 지자체가 예전에 비해 몇 배나 증가한 것을 알 수 있습니다. 호치민시에서 칸조구는 기존 대비 1.7~2.7배로 조정됐습니다. 가장 낮은 증가율을 보인 곳은 3구로 2.7배였고, 가장 높은 증가율을 보인 곳은 호크몬구로 최대 38배였습니다. 따라서 현재 토지 가격 상승폭은 이전 가격표보다 훨씬 큽니다.

따라서 우리는 정부와 각 부처에 1차 조정이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지 않을 것으로 보인다고 보고했습니다. 왜냐하면 현재의 평가 방법은 여전히 ​​잉여금에 기초하고 있으며 전적으로 토지 가격표에 따른 것이 아니기 때문입니다. 그러나 사업 시행을 위한 토지 매수 및 보상 단계에서 문제가 발생할 수 있으며, 이때 토지 가격이 엄청나게 상승하여 시장 불균형이 초래될 수 있습니다.

우리가 항상 이야기하는 원칙은 국가, 토지 사용자, 투자자라는 세 가지 주요 주체의 이익을 조화시키는 것입니다. 하지만 실제로 이 원칙은 시행 과정에서 충분히 보장되지 않았습니다. 따라서 저는 조정된 토지가격표를 발행한 25개 지자체에 대해 영향평가를 즉시 실시할 것을 제안합니다. 지금부터 2026년 1월 1일 토지가격표가 적용될 때까지 우리는 이들 지역에 대한 새로운 토지가격표의 영향에 대한 사전 검토 및 평가를 실시해야 합니다. 새로운 토지 가격표를 발행하지 않고 여전히 기존 가격표를 유지하고 있는 지자체에 대해서도 철저한 평가가 필요합니다. 이를 통해 우리는 새로운 정책이 실제로 이해관계의 조화라는 원칙을 보장하는지 확인할 것입니다.

2023년부터 2024년 말까지 호치민시는 토지 가격을 약 1.64배 인상했습니다. 이제 새로운 조정에도 불구하고 증가 폭은 동일한 범위를 유지하고 있습니다. 따라서 3년 이내에 기업들은 재정적 의무에 있어 큰 변화에 직면하게 되며, 더 많은 세금과 수수료를 납부하는 추세가 나타납니다. 이는 기업에 적지 않은 재정적 압박을 가한다.

따라서 우리는 시에서 법령 103에 따른 가장 낮은 세율인 0.25%에서 1.5%까지 세율을 적용할 것을 제안했습니다. 도시가 여전히 법을 준수하고 있지만, 이것이 현실과 일치하는지 여부는 의문입니다. 이 법령은 최소 10년의 기간을 두고 있으므로, 초기 단계에서는 0.25~1.5%의 이자율을 적용하는 것은 상당히 높은 수준입니다. 기업의 재정적 부담을 줄이고 기업이 점진적으로 변화에 적응할 수 있는 여건을 조성하기 위해 토지 임대료는 0.25~0.5%의 비율로만 결정되기를 권장합니다.