부동산 업체들이 대량으로 채권을 발행할 수 있는 옵션이 고갈됐나?

8월 1일부터 2023년 부동산사업법이 시행됩니다. 이 법의 주요 내용 중 하나는 부동산 사업에 대한 투자자의 자격에 대한 규정입니다.

최근 정부가 발표한 부동산사업법의 여러 조항 시행을 세부적으로 규정하고 지침을 제공하는 법령 제96/2024호는 이를 더욱 명확히 했습니다. 특히, 법령 제96호 제5조와 제6조는 부동산 기업의 프로젝트 실행을 위한 자본 조달 및 자기자본에 대한 세부 규정을 규정하고 있습니다.

미지급 대출금은 자기자본의 4~5.67배를 초과하지 않습니다.

법령 96은 부동산 사업의 신용잔액과 부채 대 자본 비율이 3가지 조건을 충족해야 한다고 규정하고 있습니다.

첫째, 기업의 재무안전비율을 충족시키고, 신용법과 회사채법의 규정을 준수합니다.

둘째, 부동산사업체가 신용기관으로부터 자금을 차입하고 회사채를 발행하여 유관국가기관의 투자자로 승인을 받은 부동산 사업을 시행하는 경우, 각 사업에 대한 신용기관의 미상환 대출금 총액, 미상환 회사채 잔액 및 필요 자기자본이 해당 사업의 총 투자자본의 100%를 초과하지 않도록 해야 한다.

셋째, 부동산 사업의 토지이용 규모가 20헥타르 미만인 경우, 신용기관의 미상환 대출금과 미상환 회사채의 총 비율이 기업 자본의 4배를 초과해서는 안 되며, 토지이용 규모가 20헥타르 이상인 경우, 기업 자본의 5.67배를 초과해서는 안 됩니다.

자본은 해당 연도 동안 수행된 재무제표 또는 감사된 자본 보고 결과를 기반으로 합니다.

규정된 시기에 기업이 감사재무제표 또는 자본항목에 대한 보고서를 보유하지 않은 경우, 전년도 감사재무제표 또는 자본항목에 대한 보고서를 사용해야 합니다.

12개월 미만으로 설립 및 운영되는 기업의 경우, 법률의 규정에 따라 출자한 정관자본금을 기준으로 자본금을 결정합니다.

기업채무 연체율 계속 증가

VnDirect Securities Company는 최근 분석 보고서에서 부동산 시장이 바닥을 돌파했지만 여전히 암울하다고 평가했습니다. 여러 어려움 속에서도 많은 발행사, 특히 부동산 기업들은 여전히 현금 흐름에 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 만기 채권 상환이 지연되고 있습니다.

HNX의 공고에 따르면, 7월 15일 기준 기업채 이자 또는 원금에 대한 연체 의무 목록에 오른 기업이 약 80여 개에 달합니다.

당해 연도 상반기 만기 원금 중 연체된 금액과 만기가 6개월인 채권 중 만기가 연장된 금액은 약 43조 5,000억 동으로 상반기 만기 총액의 43.5%를 차지하며, 은행권을 제외하면 만기 총액의 62%를 차지합니다.

본 자료는 이들 80개 기업의 총 발행 개별 채권 잔액이 약 19조 동(VND)으로, 전체 시장 발행 개별 회사채의 약 18.7%를 차지하는 것으로 추산합니다. 이 채권의 대부분은 부동산 그룹 기업들이 발행합니다.