-당신은 그러한 메커니즘이 무엇이라고 생각하시나요?

*첫째, BOT 계약은 호치민시의 기존 도로 공사를 업그레이드, 확장, 현대화하는 투자 프로젝트에 적용되어서는 안 됩니다. 이를 통해 프로젝트 투자자와 BOT 도로를 이용하는 사람(요금을 내야 함) 간의 이해 상충을 피할 수 있으며, 잠재적으로 사회적 갈등이 발생할 가능성이 없습니다. 그 대신, BT 계약에 따라 기존 도로 공사를 업그레이드, 확장, 현대화하는 투자 프로젝트를 시행하고, 도시 예산으로 투자자에게 지불하는 것이 더 좋습니다.

또한, 호치민시가 BT 계약 형태로 건설 투자 프로젝트를 재개하여 국가 예산 자본을 사용하여 투자자들에게 지불하고, 토지 자금으로 투자자들에게 다른 프로젝트를 진행하는 데 지불하지 않도록 허용하는 방안을 고려해야 합니다. 동시에 국가는 토지법(개정안)의 규정에 따라 토지기금개발, 토지개발기금, 토지기금개발기구, 토지이용권 경매 등의 투자활동을 통해 예산자본을 조성하여 민간부문의 자원을 동원하여 도시기반시설, 교통공사 등의 개발에 투자한다.

- 현재 부동산 시장의 병목 현상과 관련하여, 이를 해결하고 호치민시의 발전을 위한 돌파구를 마련하기 위해 어떤 제안을 하시겠습니까?

*현재 가장 큰 문제는 법률, 특히 토지이용료 산정과 관련된 문제입니다. 대부분의 프로젝트는 현재의 계산 방법으로는 토지 사용료를 지불할 수 없기 때문에 시행될 수 없습니다. 따라서 상업용 주택 프로젝트가 토지 가격 조정 계수(계수 K)를 적용하고, 호치민시 인민위원회에 제출하여 모든 토지 구획 및 토지 임대료에 토지 사용료와 토지 임대료를 적용할 수 있도록 하는 방안이 제안되었습니다(토지 가격표에 따라 계산된 가치와 무관).

현재 잉여법은 부동산 프로젝트, 상업용 주택 및 도시 지역의 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하기 위해 토지 가격을 결정하는 데 일반적으로 사용됩니다. 하지만 이 방법은 신뢰할 수 없는 토지 평가 결과를 제공합니다. 전문가의 계산에 따르면, 같은 부동산 프로젝트에 대해 하나의 평가 회사가 두 가지 다른 토지 평가 방법을 적용하면 약 17%의 가치 차이가 나는 두 가지 다른 결과가 나올 것입니다. 동일한 부동산 프로젝트를 두 개의 다른 평가 회사에서 동일한 토지 가치 평가 방법을 사용하여 평가하면, 약 17%의 가치 차이가 발생하여 두 평가 결과가 다르게 나타납니다. 따라서 상업용 주택 부동산 사업에 있어서 토지이용료와 토지임대료를 산정하기 위해 지가조정계수법을 적용하는 것은 매우 필요하다.

-K계수를 적용하는 것이 얼마나 유익합니까?

*제가 아는 한, 호치민시 인민위원회는 현재처럼 토지 가치 평가 컨설팅 업체를 고용하는 대신, 토지 사용료 가치가 300억 VND 이상인지 이하인지에 관계없이 모든 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대해 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하는 데 K 계수 방법을 적용하도록 허가해 달라고 요청하는 문서를 발행한 적이 있습니다. 토지이용료를 결정하기 위해 계수 K를 적용하는 경우 최대 6개월이 걸릴 수 있습니다. 프로젝트 투자자의 권리를 보장하는 동시에 국가 예산에 대한 완전하고 정확하며 시기적절한 징수를 보장합니다.

동시에 호치민시 인민위원회의 제안에 따라 적용하면 부동산 프로젝트, 상업용 주택, 도시 지역에 대한 토지 사용료 및 토지 임대료 계산을 공식화하여 투명성을 보장하고 국가와 기업 모두 국가 예산에 지불해야 하는 토지 사용료 및 토지 임대료 금액을 예측할 수 있습니다.

공무원, 공공기관 종사자 및 관계자의 공무 수행 시 발생할 수 있는 법적 위험을 피하면서 토지 사용료 및 토지 임대료에 대한 현재의 미지의 상황을 극복합니다. 또한 국가기관이 국가예산에 지불해야 하는 토지이용료와 토지임대료의 금액을 결정할 수 있는 전적인 권한을 갖도록 보장합니다(토지가격조정계수(계수 K4)를 매년 또는 시장이 변동하고 각 유형의 부동산 사업, 상업용 주택, 도시 지역에 적합할 때 결정할 수 있는 권한을 통해 시장을 따르는 국가가 아닌 시장을 선도하는 국가 역할을 수행). 동시에 이는 프로젝트 투자자의 권리를 보장하는 동시에 국가 예산의 완전하고 정확하고 시기적절한 징수를 보장합니다.

- 현재 기업들이 "곤란한" 문제 중 하나는 투자 정책을 승인하고 투자자를 승인하는 절차입니다. 이것들은 프로젝트를 수행하기 위한 첫 두 단계입니다. 이를 해결하기 위한 권장 사항이 있습니까?

*투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 절차는 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대한 투자 및 건설 절차의 '체인'의 초기 절차일 뿐임을 인지하고 있습니다. 따라서 이러한 절차의 "막힘"은 최근 사회적 주택 사업과 상업용 주택 사업의 "막힘"으로 이어졌습니다. 따라서 호치민시뿐만 아니라 전국적으로 이러한 장애물을 제거하는 것이 필요합니다.

또한 현재 문제는 사회주택 사업에 대한 1/2000 계획을 조정하는 것입니다. 대부분의 사회주택 사업은 상업용 주택을 개조한 토지이기 때문에 많은 사업을 시행할 수 없습니다. 사회주택을 건설하면 토지이용계수가 1.5배 증가하게 됩니다. 즉, 기존의 1/2000 계획도 이에 맞게 조정되어야 한다는 의미입니다.

1/2000 규모의 용도지역계획 조정은 국가기관의 책임과 권한 하에 있으며, 도시계획 및 건설법에 따라 "주기적으로" 조정됩니다. 그러나 "건설 투자 타당성 조사 보고서 작성 및 사업 추진 전에 법률에 따라 용도지역계획 및 세부계획을 승인 또는 조정 승인해야 한다"는 규정은 없습니다. 따라서 사회주택 사업 투자자들은 사회주택 사업이 도(省)의 인구 규모를 증가시키지 않음에도 불구하고, 얼마나 기다려야 할지 알 수 없는 채 기다려야 합니다. 사회주택 구매자는 최소 6개월 이상 영구 또는 임시 거주자여야 하며 사회보험에 가입해야 하는데, 이는 사업이 위치한 지역의 인구 규모만 증가시킬 뿐입니다.