저는 50억 VND 상당의 토지를 매수하고 2억 VND를 입금했습니다. 두 당사자는 공증인에게 가서 매매대금을 지불할 날짜를 정하기로 합의했습니다. 그런데 판매자는 공증을 위해 두 번이나 약속을 잡았지만, 올 수 없다는 변명을 늘어놓았습니다. 그들은 서로의 시간을 낭비하고 있다고 생각합니다. 보증금 계약을 위반했기 때문에 보증금을 돌려받고 싶었지만 지불을 거부했습니다.

그러면 어떻게 돈을 돌려받을 수 있나요? 다음에 집행관이 제 시간에 오지 않을 경우, 집행관을 불러 기록을 작성하게 할 수 있나요? 그렇게 하면 돈을 돌려받을 근거를 마련할 수 있을까요?

독자 호 투이.

전문가 답변

사이공 집행관 사무소장인 응우옌 티엔 팝(Nguyen Tien Phap) 씨는 다음과 같이 조언합니다.

민법 제328조에 따르면, "보증금 수령자가 계약의 체결 또는 이행을 거부하는 경우에는 다른 약정이 없는 한 보증금을 공탁자에게 반환하고 보증금의 가액에 상당하는 금액을 반환하여야 한다."

귀하께서 제공하신 정보에 따르면, 토지 소유자는 당사자 간의 보증금 계약을 위반했습니다. 따라서 이 경우에는 토지소유자에게 보증금 2억을 반환할 것을 요구할 권리가 있고, 보증금 계약에 따라 토지소유자에게 일정 금액의 벌금을 부과할 권리가 있습니다. 보증금 계약서에 위약금 비율을 명시하지 않은 경우 보증금 2억에 해당하는 위약금을 지불할 수 있습니다.

"집주인이 보증금 계약을 위반했다는 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 즉시 위약금을 청구하면, 집주인은 정반대로, 즉 당사자들이 계약 공증 장소에 합의하지 않았거나, 공증인 방문을 요청하도록 통지하지 않았거나, 집주인이 공증인 방문을 했지만 집주인이 참석하지 않았다고 말할 수 있기 때문입니다."라고 팝 씨는 말했습니다.

따라서 집주인이 보증금 계약을 위반했다는 증거를 확보하거나 적어도 귀하가 계약을 위반하지 않았다는 것을 증명하기 위해, 귀하는 기록 작성을 위해 집행관을 증인으로 초대할 권리가 있습니다(정부령 08/2020 제36조).

따라서 다음 2단계를 수행해야 합니다.

1단계: 토지 소유자에게 공증 계약서에 서명할 시간과 장소에 대한 통지를 보냅니다 .

내용은 토지 소유자가 공증을 두 번이나 하지 못했으며, 이번이 마지막 공증 초대장이라는 것입니다. 토지소유자가 출석하지 않고 양도계약서에 서명하지 않을 경우, 양도계약서에 서명을 거부한 것으로 간주되어 받은 보증금은 환불되어야 하며, 보증금에 대한 벌금이 부과됩니다. 통지서에는 공증 시간과 장소를 명확하게 명시하고 모든 서류를 가져오라는 요청을 해야 합니다.

보증금 계약서에 당사자 간 통지 형식을 서면으로 작성하여 당사자들의 주소로 발송한다는 내용이 있는 경우, 해당 계약을 준수해야 합니다.

문자 메시지, 전화, 알림 전송 과정에는 집행관이 증인으로 참석하고 회의록을 작성하게 됩니다. 토지 소유자가 통지를 수락하든 거부하든, 또는 통지 수신을 피하든, 위에 언급한 귀하의 선의의 행동과 공증인의 증거는 귀하가 통지 전달 의무를 이행했으며 거래할 준비가 되었다는 것을 증명하기에 충분합니다.

2단계 : 공고된 내용에 따라 공증인에게 가세요 .

공증인에게 갈 때는 신분증, 관련 서류, 토지 소유자에게 양도 계약서에 서명할 때 지불할 돈을 지참해야 합니다. 또한 토지 소유자에게 문자나 전화로 공증인 사무실에 있다는 사실을 알리고, 토지 양도 계약서에 서명해 달라고 요청해야 합니다.

토지 소유자가 참석하여 양도 계약서에 서명하는 데 협조하는 경우 당사자 간의 거래는 완료됩니다. 반대로, 집주인이 현장에 없거나, 현장에 있어도 계약서에 서명하지 않거나, 합의한 대로 돈을 받지 못하면 보증금 계약을 위반한 것으로 간주됩니다.

집행관은 사건 전체를 목격하고 기록할 것입니다. 이는 토지 소유자가 보증금 계약을 위반했다는 것을 증명하는 증거입니다. 그러면 당신은 합의한 대로 집주인에게 보증금과 벌금을 환불해 달라고 요청할 권리가 있습니다. 집주인이 따르지 않을 경우, 증거를 바탕으로 법원에 소송을 제기합니다.