부동산: 하노이 호아이득 구의 경매 토지. (출처: Vietnamnet)

토지 경매를 이용해 투기 및 가격 급등을 조장하는 행위에 대한 경고

최근 하노이 호아이득구 티엔옌사 롱쿡지구의 토지 19개소 경매에 여론의 관심이 집중되고 있다. 이번 경매 낙찰가는 하노이 일부 교외 지역의 지금까지의 가격인 1억 3,330만 VND/m²과 비교해 '최고 기록'을 기록했습니다. 많은 "토지 중개인"들은 경매에서 성공적으로 낙찰될 것으로 예상했던 토지를 2억 VND 이상의 차이로 판매했습니다.

라오동(Lao Dong) 에 따르면 부동산 전문가 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 "낙찰가가 평균보다 2~3배 높기 때문에 주변 지역 토지 소유자들은 토지 매매가를 끌어올리려는 심리가 있다"며 "땅값이 급등하면 많은 사람들이 땅값 상승을 통해 시세 차익을 노리고 토지 매입에 나서는 투기 현상이 나타날 수 있다"고 분석했다. 하지만 이는 다른 경제 활동으로 돈이 흘러가지 못하고 토지로 흘러드는 상황을 초래할 수 있다.

법규 준수, 홍보 및 투명성을 보장하기 위해 Pham Minh Chinh 총리는 토지 경매를 시정할 것을 요청했습니다. 전보에는 일부 사례에서 당첨 가격이 시작 가격보다 몇 배나 높았으며, 비정상적으로 높은 사례도 보고되었다고 명시되어 있었습니다. 따라서 총리는 각 성, 시의 인민위원회 위원장에게 해당 기관에 해당 지역의 토지 사용권 경매 조직을 검토하도록 지시하도록 지시했습니다.

당국이 검토하고 최종 결론을 내릴 때까지 락비엣 합동 주식 경매 회사는 52개 토지에 대한 경매 2건을 중단한다고 발표했습니다. 전문가들은 토지 투기를 통제하는 것이 시급한 과제라고 말한다. 부동산 시장이 건전하고 지속 가능하게 발전하려면 투자와 가격 인플레이션을 처음부터 통제하고 처리해야 합니다.

TAT 로펌(하노이 변호사 협회) 회장인 Truong Anh Tu 변호사는 토지 투기가 큰 문제로 대두되고 있으며, 이로 인해 부동산 가격이 급등하고, 젊은이와 중간 소득층의 주택 구입이 어려워지고 있다고 언급했습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 투 변호사는 투기를 억제하고 부동산 시장을 안정시키기 위한 여러 가지 해결책을 제안했습니다.

효과적인 조치 중 하나는 실제 용도가 없는 토지 매입에 높은 세금을 부과하는 것입니다. 개인이나 단체가 토지를 매입한 후 일정 기간 내에 건설하지 않으면 더 높은 세율이 적용됩니다. 이는 투기자들에게 경제적 압력을 가할 뿐만 아니라 토지의 효율적인 사용을 촉진합니다.

경매된 토지에 주택을 건설할 때 의무적 기간 규정을 적용하는 것도 투기를 억제하는 또 다른 해결책입니다. 경매 낙찰자가 지정된 기간 내에 공사를 완료하지 못할 경우 토지 소유권이 취소될 수 있습니다. 이를 통해 토지가 낭비적으로 축적되는 것을 방지하고 도시 개발을 촉진할 수 있습니다."

변호사인 트엉 안 투에 따르면, 토지를 매수한 후 양도하는 데 걸리는 시간을 제한하는 것 역시 중요한 조치입니다.

또한 정부는 토지를 실제로 사용할 필요가 없는 투자자에 대한 부동산 대출 조건을 강화하여 신용 정책을 조정할 수 있습니다. 이는 부동산 시장으로 흘러드는 투기적 자본의 양을 줄일 뿐만 아니라, 실제 주택 수요가 있는 주택 구매자를 보호합니다. 많은 사회주택과 저가 주택 프로젝트를 제공하면 시장의 수요와 공급을 균형 있게 맞추는 데 도움이 됩니다. 중산층이 감당할 수 있는 주택 옵션이 많아지면 토지 가격 상승 압력이 줄어들어 주택 가격이 더 저렴해질 것입니다.

마지막으로, 특정 사례에서 토지의 세분화 및 매각을 허용하기 위해 부동산 사업법을 개정하는 것도 시장의 토지 공급을 늘리고 토지 가격을 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다."라고 투 씨는 말했습니다.

빈즈엉, '황금 땅' 수십 개 경매

빈즈엉성은 수익을 창출하기 위해 수십 개의 토지를 경매하기로 결정했는데, 그 중에는 예전에 정부 청사였던 지역이 많고 귀중한 "황금 땅"으로 여겨지는 곳도 많습니다.

이는 2024~2025년에 걸쳐 빈즈엉성의 사회경제적 발전을 위한 토지 기금 개발, 토지 수익 창출 프로젝트 시행을 위한 운영위원회가 최근 회의에서 제시한 정보이며, 2030년 비전을 담고 있습니다.

따라서 경매 대상 토지는 주로 사무용 토지, 국가기관의 운영시설 토지, 공공서비스 단위 토지이다. 토지 회수는 토지기금개발기구에 인계되어 관리된다. 지방자치단체가 관리하는 공공 토지 국유기업 토지의 민영화, 관리, 재정비 및 회수 현재 사용 중인 개인 또는 조직적 토지는 토지 이용 계획 및 도시 지역, 산업 단지, 무역 서비스, 물류 등의 개발을 위한 계획에 따라 회수될 것으로 예상됩니다.

이 중에는 빈즈엉성의 주요 지역에 위치한 토지가 많이 있는데, 이곳은 여러 국가 기관과 단위의 본사가 있는 곳이며, 높은 가치로 인해 "황금 땅"으로 간주됩니다.

약 400헥타르 규모의 토지 38개 구획이 경매될 예정(토지이용권, 공공자산)입니다. 경매는 단계적으로 진행될 예정이며, 2024년에는 총 면적 약 8.3헥타르의 토지 10개가 경매될 예정입니다.

2025년까지 지방은 총면적 331헥타르가 넘는 토지 17개를 계속 경매할 예정이며, 2026~2030년에는 총면적 52.2헥타르가 넘는 토지 11개를 경매할 예정입니다.

빈즈엉 성은 위 토지를 경매에 부쳐 사회 경제적 발전을 위해 "막대한" 금액을 모을 예정입니다.

빈즈엉성 토지기금개발센터장은 토지 경매 외에도 75개 토지에 대한 투자자를 선정하기 위한 입찰도 진행할 예정이며, 여기에는 75개의 신도시 지역과 도시개발 지역이 포함된다고 밝혔습니다.

현재 이 프로젝트는 시행에 앞서 심의와 의견을 듣기 위해 빈즈엉성 인민위원회에 제출되었습니다.

토지침해 및 위반 사례 4건이 적색책 발급 대상으로 고려됩니다.

2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법에 따르면, 2014년 7월 1일 이전에 토지위법행위가 있었던 토지이용 사례 4건에 대해 토지이용권증(적색책) 발급을 고려하게 됩니다.

구체적으로 2024년 토지법 제139조는 첫째, 국가가 건설공사 안전통로를 고시하고 표시를 설치한 후 2014년 7월 1일 이전에 토지를 사용한 가구와 개인이 건설공사 안전통로를 침범한 경우를 규정하고 있다. 공사 경계가 발표된 후 도로, 보도, 포장도로의 침범 기관본부 건설, 공공사업 또는 기타 공공사업의 건설에 사용되는 토지가 침범된 경우, 국가는 침범된 지역에 대한 적색책을 발급하지 않고도 해당 토지를 회수하여 사업에 반환해야 합니다.

다만, 상기 토지위반 사례에서 토지이용계획 및 건설계획에 대한 조정이 관할기관의 승인을 받아 이루어졌고, 침해된 토지면적이 더 이상 공공사업의 안전통로에 포함되지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다. 도로 건설 경계 내에 있지 않음 토지가 사무실 본부, 공공사업 또는 기타 공공 목적으로 사용되지 않는 경우 토지를 사용하는 사람은 적색등록부로 간주됩니다. 토지 소유자는 이 토지에 대한 적색 대장을 작성할 때 재정적 의무를 이행해야 합니다.

두 번째 경우, 특수용도림 및 보호림의 임업계획에 속하는 침범토지를 사용하는 자는 도인민위원회가 침범토지를 회수하여 산림관리위원회에 인계하여 관리하고 사용하도록 지시하여야 한다. 침범당한 토지를 사용하는 사람은 산림법의 규정에 따라 산림관리위원회에서 산림 보호 및 개발을 고려하게 됩니다.

해당 지역에 산림 관리 위원회가 없는 경우, 침범당하거나 점유된 토지를 사용하는 사람은 보호림을 보호하고 개발하는 목적으로 국가로부터 토지를 할당받고 적색 책자로 고려됩니다.

침범된 토지가 농업 및 임업에 기인하고 공공 인프라로 계획된 경우, 도 인민위원회는 해당 토지를 회수하여 건설을 위해 투자자에게 인계합니다. 이 토지를 불법으로 사용하고 있는 사람은 국가가 토지를 회수할 때까지 일시적으로 토지를 사용할 수 있으며, 현재 상태를 유지하고 토지를 등록해야 합니다.

2014년 7월 1일 이전에 농업 생산이나 주택 목적으로 사용되고 있던 임업 농장에서 발생한 침범 토지로서, 특수 용도 산림, 보호 산림에 대한 임업 계획에 포함되지 않고, 공공 인프라 공사를 위한 토지 이용 계획에 포함되지 않은 경우, 토지 사용자는 적색 책자 발급을 고려하고 법률 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

셋째, 위에 언급된 사례에 해당하지 않는 침범이나 점유로 인해 토지를 사용하고 잘못된 용도로 토지를 사용하는 가구와 개인이 지구 단위 토지 이용 계획이나 일반 계획이나 구역 계획이나 건설 계획 또는 농촌 계획에 따라 토지를 안정적으로 사용하는 경우, 적색책 발급이 고려되며 법률의 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다.

위반된 토지가 안정적으로 이용되지 않거나 계획에 맞지 않을 경우, 사용자는 국가가 해당 토지를 회수한 경우에만 일시적으로 해당 토지를 이용할 수 있습니다.

마지막으로, 스스로 개간하여 사용하고 분쟁이 없는 농지를 사용하는 가구와 개인은 도(省) 인민위원회가 규정한 농지 할당 한도에 따라 국가로부터 적색등본을 부여받는다. 한도를 초과하는 토지 면적은 국가 임대로 이전됩니다.

2014년 7월 1일부터 시행된 토지법규를 위반하여 토지를 사용하는 가구와 개인이 있을 경우, 국가는 적색책을 발급하지 않고 법률의 규정에 따라 처리합니다.

새 법률에 따른 농경지 주거용지로 전환 시 가격

법령 103/2024/ND-CP 제8조 1항 및 2항에 따르면, 유능한 국가 기관이 가구 및 개인이 주거용 토지로 용도 변경을 허용하는 결정을 내리는 경우 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

여기서: 전환 후 토지 유형의 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.

토지이용목적변경 전 토지종류의 토지이용료 및 토지임대료(이하 '토지이용목적변경 전 토지임대료'라 한다)는 다음과 같이 산정한다.

용도변경 전 토지로서 국가로부터 토지이용료를 징수하지 아니하고 토지를 할당받은 가구 또는 개인의 농경지, 또는 국가로부터 토지이용료를 징수하지 아니하고 토지를 할당받은 다른 가구 또는 개인으로부터 합법적으로 양도받은 농경지의 경우, 용도변경 전 토지의 가격은 토지가격표에 있는 해당 농경지 유형의 토지가격에 토지면적(x)을 곱하여 산정한다.

용도변경 전 토지가 농지인 경우, 국가가 토지를 임대하고 임대기간 전체에 걸쳐 토지임대료를 일회 납부하는 경우, 용도변경 전 토지임대료는 다음과 같이 계산합니다.

거기에:

용도변경 전 토지의 임대기간에 해당하는 토지가격은 토지가격표상의 토지가격으로, 임대기간 전체에 걸쳐 일시불로 지불하는 토지임대료를 계산합니다.

잔여 토지이용기간은 (=) 토지이용목적변경 전 토지배정기간 또는 임대기간에서 (-) 토지이용목적변경 전 토지이용기간을 뺀 기간으로 합니다.

이 항에서 정한 공식에 따라 산정한 잔여토지이용기간이 1년이 아닌 경우에는 월 단위로 산정한다. 기간이 1개월이 아닌 경우, 15일 이상의 기간은 1개월로 계산됩니다. 15일 미만인 경우 해당 일수에 대한 토지 사용료는 계산되지 않습니다.

용도 변경 전 토지, 즉 국가로부터 연간 토지 임대료 지불의 형태로 임대받은 농지의 경우 용도 변경 전 토지 임대료는 0입니다.

참고사항: 토지 용도 변경 후 토지종류의 토지이용료가 토지 용도 변경 전 토지가격 이하인 경우, 토지 용도 변경 시 토지이용료는 0입니다.