최근 정부는 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 대상으로 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 프로젝트를 승인했습니다.

이 프로젝트는 2단계로 나뉘며, 1단계는 2021년부터 2025년까지 진행되며, 약 428,000개의 아파트가 완공될 예정입니다. 2단계는 2025년부터 2030년까지 약 634,200개의 사회주택을 완공하는 것을 목표로 합니다.

그러나 건설부 보고서에 따르면 2021년부터 2023년 5월 중순까지 해당 국가에서는 도시 지역에서 41개의 사회주택 프로젝트가 완료되었으며, 약 19,500채 이상의 아파트가 인도된 것으로 추산됩니다. 지금부터 1단계 프로젝트가 끝나는 2025년까지 약 294개의 프로젝트가 완료되고, 약 288,500채의 아파트가 인도될 것으로 예상됩니다.

이 프로젝트들이 예정대로 완료된다면, 1단계 프로젝트에서 사회주택 총 공급은 약 308,000호가 될 것이며, 이는 전체의 30.8%에 해당합니다. 이 수치는 1단계에서 정부가 할당한 지출에 미치지 못합니다.

따라서 2단계인 2015년부터 2030년까지 지방자치단체는 나머지 69.2%의 아파트, 즉 692,000호의 아파트를 완공하기 위해 "열심히 노력" 해야 합니다. 프로젝트가 일정에 뒤처지는 경우는 말할 것도 없고, 의도적으로 규정에 따라 프로젝트를 이행하지 않아 프로젝트 내 업무 이행이 점점 더 어려워지는 경우도 있습니다.

도시지역 사회주택 건설의 많은 문제점

건설부의 설명에 따르면, 이 프로젝트를 시행하는 데에는 자본의 제한 등 많은 어려움과 과제가 있습니다. 토지 기금은 아직 마련되지 않았습니다. 사회주택 개발을 장려하는 메커니즘과 정책은 실제로 매력적이지 않습니다.

그러나 2021년에 발표된 정부령 49호에는 상업용 주택과 도시 지역을 건설하는 투자자에게 사회주택 건설에 투자하기 위해 토지 기금의 20%를 비축하도록 요구하는 문제와 관련하여 특정한 어려움이 있습니다.

구체적으로, 법령 49는 2헥타르 이상의 토지 기금을 보유한 특수 도시 지역의 상업용 주택 프로젝트가 사회 주택 건설을 위해 토지 기금의 20%를 확보해야 한다고 규정하고 있습니다. 규모가 작은 도시 지역의 경우, 5헥타르 이상의 토지 기금을 활용한 도시 지역 프로젝트가 신청되어야 합니다.

하노이 인민위원회에 따르면, 현재 이 도시는 바비, 웅호아, 미득 등 교외 지역과 외딴 지역에 2헥타르가 넘는 면적의 상업용 주택 프로젝트가 많이 있습니다. 따라서 이들 프로젝트에서 토지 기금의 20%가 넘는 금액을 사회 주택으로 개발하는 것은 적절하지 않습니다.

또한, 규모가 2헥타르가 넘지만 주택 건설 면적이 작은 상업용 주택 프로젝트는 규정에 따라 기술 인프라 건설에 투자된 총 주거용 면적의 20%를 사회 주택을 건설하는 데 할당해야 합니다.

따라서 사회주택 건설을 위한 토지기금의 편성은 이 사업에서 부적절하고 단편적이다. 다만, 규정에 따르면 이들 사업에서 사회주택 건설을 위한 토지기금을 마련하지 못한 경우에는 총리에게 보고해야 합니다.

한편, 동나이성 인민위원회에 따르면, 한 투자자가 상업용 주택 프로젝트(1단계 프로젝트)를 완료한 후, 해당 투자자가 해당 상업용 주택 프로젝트(2단계 프로젝트)의 토지 기금 20%를 활용하여 사회 주택에 계속 투자하기를 원하는 사례가 있습니다. 하지만 투자자들은 토지 자금의 20%를 독립적인 사회주택 사업으로 분리할 수 없고, 투자 정책을 조정하고 진행을 연기해야 ​​합니다.

그러나 많은 경우, 일부 레벨 1 프로젝트가 24개월 이상의 투자 기간이 만료되어 레벨 1 프로젝트의 진행 기간 연장 허용에 대한 고려가 실행될 수 없습니다.

도시지역 토지기금 20% 이상에 사회주택 건설 추진 지연

현재 많은 투자자들은 도시 토지의 20% 이상에 대한 사회 주택 건설을 의도적으로 지연시키고 있다. 그 목적은 규제가 바뀌어 규제를 '피할' 때 까지 기다리는 것이다. 특히 하노이나 호치민시와 같이 토지 가격이 매우 높은 특수 도시 지역에서는 이 규정을 따르는 투자자가 거의 없습니다.

이전에 건설부는 2022년 말에 상업용 주택과 도시 지역을 건설하는 투자자가 사회주택 건설에 투자하기 위해 토지 기금의 20%를 예약하도록 요구하는 규정을 철폐할 것을 제안했습니다. 대신 건설부는 사회주택 개발을 위한 토지 할당이 도 인민위원회의 책임이라는 추가 규정을 요청했습니다.

부동산 전문가인 응우옌 중 투안(Nguyen Trung Tuan) 씨는 저널리스트 앤 퍼블릭 오피니언 신문 기자들과의 인터뷰에서 이렇게 말했습니다. "이 제안 때문에 투자자들이 정책 변화를 기다리며 의도적으로 '멈추는' 현상이 나타나고 있습니다."

"특수 도시 지역에서는 2헥타르에 달하는 토지 기금의 20%가 매우 귀중합니다. 따라서 일부 투자자들에게 이 토지에 사회주택을 짓는 것은 낭비입니다. 사회주택 사업은 수익이 제한적이기 때문입니다. 한편, 제도가 바뀌고 이 규제가 폐지되면 더 높은 수익률을 낼 수 있는 다른 상업용 주택 사업을 건설할 수 있습니다." 라고 투안 씨는 말했습니다.

또한 이러한 의견을 가지고 호치민시 인민위원회는 다음과 같이 밝혔습니다: 이 도시에는 2헥타르가 넘는 대규모 토지 자금을 투자한 도시 지역 및 상업용 주택 프로젝트가 많고, 10헥타르가 넘는 프로젝트도 있습니다. 이들 프로젝트는 사회주택 건설을 위해 토지 기금의 20%를 확보했지만, 프로젝트 투자자들은 부지 정리 보상을 이행하는 데 느리거나 기술 인프라 구축에 투자하지 않아 아직 사회주택 건설에 투자하지 않았습니다.

이러한 상황에 따라 호치민시 인민위원회는 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 기술 인프라에 투자된 주택용지 기금의 20%를 주택법에 따라 사회주택 개발에 투자하도록 유보하는 규정을 검토하고 엄격히 이행할 것입니다.

호치민시 인민위원회는 상업주택 프로젝트와 도시 지역에서 사회주택 토지 기금을 배정하는 것을 포함하여 해당 지역의 사회주택 및 노동자 주택 개발에 대한 법률 위반에 대한 검사, 조사, 감독 및 처리를 강화할 것입니다.

동시에, 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역 투자자들에게 승인된 일정에 따라 이들 프로젝트의 토지 기금의 20%를 사회 주택 건설에 투자하도록 촉구합니다.

"투자자가 이를 이행하지 않을 경우 호치민시 인민위원회는 토지 기금의 20%를 회수하여 다른 투자자에게 선정 및 할당하는 방안을 검토할 것"이라고 시장이 강조했습니다.

응우옌 탄 응이 건설부 장관도 최근 대규모 부동산 사업체와 기업이 도시 및 주택 프로젝트를 개발하는 것 외에도 저소득층과 지역 내 산업단지 근로자를 위한 사회 주택 개발에 투자하는 데 더 많은 관심을 기울여야 한다고 요청했습니다. 이는 사회 보장을 보장하고 프로젝트에 명시된 목표를 달성하기 위한 것입니다.

또한 건설부는 기업이 상업용 주택 프로젝트와 기업이 투자한 도시 지역의 토지 기금의 20%에 대해 사회 주택에 투자해야 하는 책임을 엄격히 이행할 것을 요청했습니다.

앞으로 건설부와 지방자치단체는 지역 내 사회주택과 근로자주택 개발에 대한 법률 위반 사항에 대한 검사, 조사, 감독 및 처리를 강화할 예정입니다.

특히, 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 기술 인프라에 투자된 주택용지 기금의 20%를 주택법에 따라 사회주택 개발에 투자하도록 유보하는 규정을 검토하고 엄격히 이행할 것입니다.

건설부 장관은 "상업용 주택 프로젝트 투자자들에게 승인된 일정에 따라 이 토지 기금에 사회 주택을 건설하는 데 투자하도록 요청하라"고 강조했다.

딘 트란