토지이용료 '정지' 부동산, 규제 개선, 핑크북 발급 용이화

토지 가치 평가를 기다리며

8월, 호치민시 농업환경부는 감정평가가 필요한 수십 개의 토지를 계속해서 공고했습니다. 이 중 상당수는 20회 이상 입찰에 참여했지만 여전히 감정평가사를 찾지 못했습니다. 가장 오랜 시간이 걸린 토지는 떤빈 건설투자주식회사(딴빈 회사)가 투자한 호치민시 빈훙코뮌 13C 주거지역 개발 사업 부지로, 감정평가사를 찾기 위해 29회나 입찰에 참여했습니다. 감정평가는 2013년 4월에 이루어졌습니다.

탄빈(Tan Binh) 회사 법률 이사 응우옌 꽝 중(Nguyen Quang Dung) 씨에 따르면, 13C 주거 지역 프로젝트는 2002년 호치민시 인민위원회로부터 도시 기술 인프라 건설 및 상업화를 위한 토지 할당을 받았습니다. 회사는 토지 할당 결정에 따라 프로젝트를 실행하고 2008년에 재정 의무를 이행했습니다. 2013년 호치민시 인민위원회는 실제 상황에 따라 결정을 조정 및 보완하기로 결정했습니다. 따라서 회사는 4,800m²가 넘는 증가 면적에 대한 토지 사용료를 여전히 납부하지 않았습니다. 이전에 회사는 추가 재정 의무를 결정하기 위한 증명서를 발급하기 위해 평가 기관과 계약을 체결했습니다. 그러나 증명서를 여러 차례 수정했음에도 불구하고 여전히 증명서를 발급받지 못하자 평가 기관은 사업 진행을 거부했습니다. 한편, 지시에 따라 서류를 작성하는 과정에서 2013년 토지법이 발효되었는데, 이때 토지 가치 평가를 조직하는 책임은 이전에는 천연자원환경부에 있었습니다.

"회사는 추가 자금 조달을 위해 농업환경부에 여러 서류를 제출했습니다. 하지만 규정에 따라 가격을 평가해 줄 컨설팅 부서가 없습니다. 토지 가격이 확정되지 않아 회사는 추가 재정 의무를 이행하지 못하고 있으며, 수십 년간 사람들에게 양도해 온 99필지는 아직 핑크북(pink book)을 받지 못했습니다."라고 둥 씨는 말했습니다.

빈토이구 락롱꾸안 거리 262/20번지에 위치한 호아센 아파트 단지 부지도 23차 감정평가가 필요하다는 공고가 나왔습니다. 공고에 따르면, 감정평가 단위 선정은 사이공 무역 주식회사(Saigon Trading Corporation)가 계획 및 건축 기준 변경 시 국가에 대한 추가 재정적 의무를 이행하기 위한 근거가 됩니다. 감정평가 시점은 2010년 6월입니다.

재정 의무 결정을 위한 토지 가치 평가 지연과 관련하여, 최근 워크숍에서 노바랜드 그룹 대표는 그룹이 거의 10년 동안 토지를 배정받은 13개 프로젝트를 보유하고 있지만, 지금까지 세무 당국으로부터 토지 사용료 납부 통지를 받지 못했다고 밝혔습니다. 토지 사용료를 납부하지 않은 경우, 오랫동안 주택을 구매한 많은 고객들이 아직 핑크북(Pink Book)을 발급받지 못했습니다.

2025년 토지가격조정계수 적용 방안

호치민시 농업환경부 토지 경제국 다오 꽝 즈엉 대행은 SGGP 기자들과의 인터뷰에서 2014년 7월 1일 이전에 토지 배정, 토지 임대, 그리고 토지 용도 변경 허가 신청 건수가 대부분 토지 가치 평가 단계에 머물러 있다고 밝혔습니다. 이는 해당 기간 동안 토지 가격 산정을 위한 정보 수집에 많은 어려움이 있었고, 데이터도 부족하여 사실상 시행이 불가능했기 때문입니다. 구체적으로, 이 기간 동안 연간 토지 임대 신청 건수는 76건, 추가 자금 조달을 위한 토지 배정 및 용도 변경 신청 건수는 84건으로, 토지 가치 평가 절차가 지연되고 있습니다.

다오 꽝 즈엉(Dao Quang Duong) 씨에 따르면, 토지 가격을 규제하는 법령 71/2024가 발효되었을 때 특정 토지 가격 결정에 대한 지침을 제공하여 기업의 재정적 의무를 결정하기 위한 가격 평가의 장애물을 제거하는 데 기여했습니다. 이에 따라 호치민시는 이전에 토지 임대 76건과 토지 할당 및 토지 용도 변경 52건에 대한 토지 가격 결정의 장애물을 제거했습니다. 이후 호치민시는 주택 및 토지 구매자에게 27,000권의 핑크북(Pink Book)을 발급했습니다. 동시에 2025년 초부터 현재까지 농업환경부는 약 52조 VND의 수입을 올리는 9건의 토지 가격 평가 서류를 제출했으며, 수만 채의 아파트가 핑크북을 계속 발급받을 것으로 예상됩니다. 2024년 토지법 발효 이후 토지 가격 결정 업무가 제거되어 특정 토지 가격 결정 서류가 이전에 비해 약 3개월 단축되었습니다.

이러한 장점 외에도, 시행령 71/2024에서 토지 가격을 명확하게 정의하지 않아 토지 가격을 산정할 수 없는 경우가 여전히 존재합니다. 구체적으로, 시행령 102/2024 제63조는 토지법 제257조 제2항 b호에 명시된 경우에 대한 토지 가격 산정 방법을 규정하고 있습니다. 시행령 71조 제7조는 토지 인도 시점의 지가표에 토지 인도 시점의 지가 조정 계수를 곱하여 토지 가격을 산정하도록 규정하고 있습니다. 그러나 2014년 7월 1일 이전에는 지가 조정 계수가 명시되지 않았습니다. 따라서 호치민시 인민위원회는 6월 19일 쩐 홍 하 부총리 와 농업농촌개발부에 공문을 보내, 2024년 71호 법령을 개정 및 보충하여, 2024년 102호 법령 제63조에 명시된 경우로서 토지 가격 조정 계수 방식으로 결정해야 하는 경우, 토지 분배, 토지 임대 및 토지 용도 변경에 대한 결정이 내려질 당시의 토지 가격표에 2015년에 도 인민위원회가 발표한 토지 가격 조정 계수를 곱하여 적용하도록 제안했습니다. 2015년 토지 가격 조정 계수를 적용하도록 허용하면 시장 가격과의 일관성을 보장하고 국가와 투자자 간의 이익을 조화시킬 수도 있습니다.

출처: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html