시장 가격을 따라가는 것이 필수입니다

2024년 토지법에 따르면, 2024년 8월 1일부터 시행되는 이 법에 따라 각 지자체는 2025년 12월 31일까지는 기존 토지 가격표를 적용하고, 2026년 1월 1일부터는 새로운 토지 가격표를 적용할 수 있습니다. 새로운 가격표는 토지 가격 체계에 의해 통제되지 않으며, 시장 가격에 가깝게 건설되어야 합니다.

특히 호치민시는 토지가격표 조정안에 대한 의견을 수렴한 첫 번째 지방자치단체가 됐다. 조정된 토지 가격표의 가격은 기존 가격표보다 훨씬 높습니다. 예를 들어 투덕 시는 10~15배나 인상되었습니다. Nha Be, Binh Chanh, Can Gio, Cu Chi 지역은 10~20배 증가했습니다. 호크몬 지구만 해도 토지 가격이 15~30배 오를 것으로 예상되는 도로가 많습니다.

이 문제에 대해 세빌스 전문가들은 호치민시의 토지 가격표가 계속 오르지 않고 있으며 실제 시장 가치보다 훨씬 낮은 경우가 많다고 말했습니다. 이러한 지속적인 가격 차이로 인해 '두 가격' 시스템이 생겨났고, 이로 인해 많은 심각한 결과가 초래되었습니다.

호치민시 세빌스 컨설팅 서비스의 도티투지앙 이사에 따르면, 이 문제로 인해 국유지 관리가 어렵고 복잡해진다고 합니다. "예를 들어, 공증된 계약서에 기재된 가격과 실제 거래 가격의 차액은 토지 양도세를 줄이는 데 자주 사용됩니다. 또는 시장 가격보다 낮은 토지 가격표를 기반으로 연간 토지 임대료를 지불하여 국가 예산에 손실을 초래하는 경우도 있습니다."라고 장 씨는 말했습니다.

세빌리스 전문가들은 부동산 프로젝트 개발 역시 많은 어려움에 직면한다고 말했는데, 특히 토지 취득 및 부지 정리 단계에서 어려움이 크다고 덧붙였다. 시장 가격에 근접하지 않는 토지 가격표를 기반으로 한 보상은 피해를 입은 사람들에게 지연, 불만, 재정적 손실을 초래했으며, 장기 토지 분쟁과 소송으로 이어졌습니다.

지앙 여사는 이러한 미해결 문제 때문에 토지가격표를 시장 원칙에 따라 적용하는 것이 불가피하고 필요하다고 생각합니다. 이러한 점진적인 변화는 이전의 한계를 극복하고 시스템의 투명성과 공정성을 보장하는 데 도움이 될 것입니다. 특히 시장 가격에 근접한 토지가격표는 국민들의 지원 및 보상수준에 대한 공감대를 형성하여, 특히 중요 인프라 개발사업에 있어서 보상 및 부지정리 과정이 원활하게 진행될 수 있도록 할 것입니다.

세빌스 전문가들은 제안된 토지 가격표에 대해 언급하면서, 제안된 토지 가격과 실제 거래 가격 사이에 여전히 상당한 차이가 있다고 말했습니다. 예를 들어, 까오탕 거리(3군)의 경우 시장 거래 가격은 약 5억 2,500만 VND/m2인 반면, 제안된 토지 가격은 3억 3,000만 VND/m2에 불과합니다. 탄탕가(탄푸구)의 경우 거래가격은 m²당 약 1억 5천만 동이고, 제안가격은 m²당 9천만 동입니다. 전반적으로 제안된 토지가격표는 시장가격 대비 약 60%에 불과하고, 일부 지역은 70%에 달해 여전히 상당한 차이가 있음을 보여줍니다.

신청 전 고려해야 할 사항

도티투장 여사는 2024년 토지법 제159조에 따라 토지가격표를 사용하는 사례가 11건이라고 말했습니다. 또한, 2024년 재정착지원 및 정비에 관한 토지법 제109조, 제111조도 지가표에 따른 지가를 사용하고 있습니다. 따라서 호치민시의 제안된 토지 가격표는 유익한 사람과 해로운 사람, 두 집단에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.

수혜자 그룹에는 토지가 회복되고 재정착이 준비될 때 국가로부터 지원을 받는 사람들이 포함됩니다(2024년 토지법 제109조 및 제111조에 따라).

영향을 받는 그룹에는 토지 이용 목적이 변경된 것으로 인식된 가구와 개인이 포함됩니다. 이전 2014년 토지법에 따르면, 한계 내 토지와 한계 외 토지에 대한 재정적 의무는 다르게 산정되었습니다. 한계 내 토지는 지가표에 따라 산정되었고, 한계 외 토지는 구체적인 지가에 따라 산정되었습니다.

그러나 현행 토지법 2024에서는 더 이상 이러한 구분을 두지 않고, 전체 지역에 토지가격표에 따른 가격을 적용하게 됩니다. 따라서 제안된 토지가격표가 현재 토지가격표보다 몇 배나 더 높기 때문에, 해당 범위 내 지역에 대한 재정적 의무가 증가하게 될 것입니다. 제안된 토지 가격표가 현재 토지 가격표보다 몇 배나 더 높기 때문에 이 지역의 재정적 의무 비용이 증가할 것입니다.

2024년 8월 1일부터 시행될 예정이었던 호치민시의 토지 가격표는 추가 검토를 위해 연기되었습니다. 세빌스 전문가들은 제안된 가격표가 기존 가격표에 비해 급격히 인상되었고, 짧은 기간 내에 적용될 예정이기 때문에 이러한 적용 지연은 타당하다고 생각합니다. 이로 인해 피해를 입은 집단은 엄청난 재정적 압박을 받게 됩니다. 따라서 토지가격표의 작성과 적용은 모든 당사자의 이익을 균형 있게 고려하여 신중하게 고려되어야 하며, 특히 국민의 권리 보호를 우선시해야 합니다.

또한 토지 가격을 결정하는 방법도 아직 획일적이고 단순하지 않습니다. 가치가 높은 일부 지역에서는 토지 가격표를 구성하는 방법이 모든 경로에 대해 고정 계수를 곱하는 것일 뿐입니다.

예를 들어, 1구에서는 모든 위치와 경로에 5.0의 승수가 균일하게 적용됩니다. 이에 따라 동코이 거리는 m²당 8억 1,000만 동(현재 m²당 1억 6,200만 동)으로, 하이바쯩 거리(박당 부두에서 응우옌티민카이까지)는 m²당 4억 8,400만 동(현재 m²당 9,680만 동)으로 제안되었습니다. 마찬가지로, 4구의 승수는 11.3이고, 5구의 승수는 5.58입니다.

"이러한 접근 방식은 기본적으로 기존 가격표를 적용하고 계수 K를 곱하는 것과 다르지 않기 때문에 토지법의 정신에 따라 각 경로의 시장 가치를 실제로 반영하지 못합니다."라고 Giang 씨는 말했습니다.

결론적으로, 도티투장 여사는 토지 가격표를 시장 가치를 반영하여 업데이트하는 것은 중요한 진전이지만, 현재 제안은 더욱 개선되어야 한다고 말했습니다. 이 방법은 일반적인 계수를 적용하는 대신 각 지역에 맞게 더 정교하고 구체적이어야 합니다. 이 새로운 시스템의 장기적 성공을 보장하려면 모든 이해 관계자의 이익을 보장하는 점진적이고 투명한 전환이 필수적입니다.