អ្នកជំនាញនិយាយថា អាផាតមិនថ្មីតម្លៃក្រោម 50 លាន/m2 ក្នុងទីក្រុងហាណូយ ហៀបនឹងរលាយបាត់។ (រូបថត៖ Linh An)

ផ្ទះល្វែង​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ​កំពុង​«​បាត់​»​ជា​បណ្តើរៗ

ផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺស្ថិតនៅក្នុងតម្រូវការខ្ពស់នៅក្នុងទីផ្សារ ប៉ុន្តែកំពុងខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំងក្នុងការផ្គត់ផ្គង់។ នៅឆ្នាំ 2024 ជិត 67% នៃផ្ទះល្វែងថ្មីនៅក្នុងទីផ្សារហាណូយនឹងស្ថិតក្នុងផ្នែកប្រណីត និងប្រណីត។

តាម​ការ​ព្យាករ​ថា​នៅ​ឆ្នាំ​២០២៥ ផ្នែក​បឋម​ដែល​មាន​តម្លៃ​៥០​លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​នឹង​រលាយ​បាត់។ អ្នក​ជំនាញ​ថែម​ទាំង​និយាយ​ថា អាផាតមិន​ថ្មី​ដែល​មាន​តម្លៃ​ក្រោម ៥០ លាន​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ​ក្នុង​ទីក្រុង​ហាណូយ​ជិត​បាត់​អស់​ហើយ។ រឿងនៃលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបង្កើតឡើងវិញនូវតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះវាហាក់បីដូចជាកាន់តែឆ្ងាយ។

ស្ថិតិពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថា នៅត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2019 ដែលកើនឡើងទ្វេដងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមគឺជិត ៦០លានដុង/ម២។

លោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា ប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមនៅទីក្រុងហាណូយកំពុងផ្លាស់ប្តូរកាន់តែខ្លាំងឡើងទៅកាន់សង្កាត់ជាយក្រុង ដែលប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតភ្ជាប់មិនទាន់ពេញលេញ ដើម្បីទិញផ្ទះ។ ស្ថានភាពនេះនឹងកើតឡើងនៅក្នុងទីក្រុងផ្សេងទៀតនាពេលខាងមុខ ប្រសិនបើយន្តការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងមិនត្រូវបានគ្រោងទុកឡើងវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃអាផាតមិននៅក្នុងតំបន់ទាំងនេះលែងស្ថិតក្នុងកម្រិត "សមរម្យ" ទៀតហើយ។

នាយកក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូង - លោក Dinh Minh Tuan បានលើកឡើងថា ឆ្នាំ 2024 បានឃើញនូវ "ការប្រៀបធៀប" ដ៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍មួយ ដែលទោះបីជាតម្លៃលក់អាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារចម្បងទាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ... រហូតដល់ទៅ 70% នៃឈ្មួញកណ្តាលជឿថាគម្រោងផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនឹងមានបរិមាណប្រតិបត្តិការវិជ្ជមាន សូម្បីតែ "លក់អស់" នៅឆ្នាំ 2024។ ដូចគ្នាដែរតួលេខនេះនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ ក៏ឈានដល់ជាង ៤០%។

នេះបង្ហាញពីការទាក់ទាញខ្លាំងនៃផ្នែកផ្ទះល្វែង ជាពិសេសគម្រោងដែលបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដបានយ៉ាងល្អ។ អាផាតមិនតែងតែជាអ្នកត្រួសត្រាយផ្លូវក្នុងវដ្តនៃការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ ពីព្រោះពួកគេមានគោលដៅលើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ ដែលជាតម្រូវការដែលតែងតែមានវត្តមាន និងនិរន្តរភាព។ ការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃបរិមាណប្រតិបត្តិការគឺប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងផ្ទះល្វែងដែលមានតំបន់តូចៗ និងតម្លៃសមរម្យ។ លើសពីនេះ គម្រោងដែលត្រូវបានជ្រើសរើសដោយអ្នកទិញ ជារឿយៗជាផលិតផលដែលបានបញ្ចប់ ដោយមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធពេញលេញ ដង់ស៊ីតេសំណង់ទាប វិនិយោគិនល្បីឈ្មោះ វឌ្ឍនភាពនៃការទូទាត់ល្អ និងគោលនយោបាយអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ល។

ទោះបីជាផ្នែកផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យមមានទំនោរទៅតូចចង្អៀតនៅក្នុងទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញក៏ដោយ។ ទីក្រុងហូជីមិញ ប៉ុន្តែនេះនៅតែជាផ្នែកសំខាន់ ដែលទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងពីអ្នកទិញពិតប្រាកដ ជាមួយនឹងតម្រូវការមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនដើម្បីតាំងលំនៅ។

ពីការពិតនេះ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យនៅតែជាតម្រូវការបន្ទាន់ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ។ លោក Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវស្នើគំនិតផ្តួចផ្តើមមួយដើម្បីស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍផ្នែកលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ព្រោះនេះនឹងជាកត្តាសំខាន់ដើម្បីជួយទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានស្ថិរភាព និងនិរន្តរភាព។

តើខ្ញុំគួរវិនិយោគលើអាផាតមិនសម្រាប់ជួលទេ?

ចែករំលែកនៅក្នុងសិក្ខាសាលា “សក្តានុពលនៃអាផាតមិនសម្រាប់ជួល” នារសៀលថ្ងៃទី២៣ ខែធ្នូ លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតំបន់កណ្តាលកំពុងមាននិន្នាការកើនឡើង។ តម្លៃអាផាតមិនជាមធ្យមនៅក្នុងសង្កាត់កណ្តាលចំនួនបួននៃទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងទ្វេដងបើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2019 ពោលគឺខ្ពស់ជាងការកើនឡើងជាមធ្យមនៅទីក្រុងហាណូយ 30% ទាំងមូល។

ឧទាហរណ៍ Hai Ba Trung និង Dong Da គឺជាស្រុកពីរដែលមានអត្រាកំណើនតម្លៃល្អបំផុតក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយសារកម្រិតតម្លៃល្អគួរសមបើធៀបនឹងគម្រោងដែលទើបនឹងបើកថ្មីនៅតំបន់ជាយក្រុង។ គម្រោងថ្មីដែលបើកលក់ក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ បានបន្តមានការកែសម្រួលតម្លៃកើនឡើងប្រហែល 10% បន្ទាប់ពីដំណាក់កាលបើកនីមួយៗ។ គម្រោងផ្ទះល្វែងថ្មីបើកលក់ក្នុងឆ្នាំ 2024 ជាមួយនឹងតម្លៃធម្មតាចាប់ពី 125 លានដុង/m2។ អាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មមានតម្លៃប្រហែល 88 លានដុង/m2 (មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម និងថ្លៃថែទាំ)។

ក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះល្វែង ប្រសិនបើអ្នកមានសាច់ប្រាក់លើសពី 5 ពាន់លានដុង តើអ្នកគួរប្តូរការវិនិយោគរបស់អ្នកទៅជួលអាផាតមិន?

លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Home មានប្រសាសន៍ថា វិនិយោគិនជាច្រើនមានទំនោរស្វែងរកអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងប្រភពប្រាក់ចំណេញពីរ នៅពេលដែលមានប្រាក់ចំណូលស្ថិរភាពពីការជួល និងប្រាក់ចំណេញពីកំណើនទ្រព្យសកម្ម។

ដូច្នេះហើយ ប្រសិនបើអ្នកមានលុយ 5.5 ពាន់លានដុង លោក Chung បានផ្តល់យោបល់ វិនិយោគិនអាចស្វែងរកអចលនទ្រព្យដែលអាចបត់បែនបាន ដែលអាចបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ និងអាចប្រើប្រាស់សម្រាប់ការរស់នៅ ឬជួល។ ជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យដែលអាចបត់បែនបាន វានឹងមិនមានការលំបាកក្នុងការលក់នៅពេលក្រោយនោះទេ។

យោងតាមលោក Chung សេវាកម្មអាផាតមិននៅកណ្តាលទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ បានទទួលការចាប់អារម្មណ៍ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដោយសារប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពពីភ្ញៀវយូរអង្វែង អ្នកជំនាញ និងសហគមន៍បរទេស។

ជាងនេះទៅទៀត តម្លៃអាផាតមេនអាផាតមិនមានតម្លៃទាបជាងទីផ្សារក្នុងផ្នែកដូចគ្នា ៣៥-៧០% ប៉ុន្តែតម្លៃជួលអាផាតមិនដែលមានរយៈពេលវែងគឺ ២៥-៥០% ខ្ពស់ជាងអាផាតមិនរយៈពេលវែង។ នេះបង្ហាញថាអាផាតមិនសម្រាប់ជួលគឺជាផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលនាំមកនូវប្រសិទ្ធភាពវិនិយោគខ្ពស់។

គម្រោងតំបន់ទេសចរណ៍តម្លៃ 2,500 ពាន់លានដុងនៅ Binh Dinh មានអ្នកវិនិយោគ។

នាថ្ងៃទី ២៣ ខែធ្នូ ព័ត៌មានពីការិយាល័យគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Binh Dinh បានឲ្យដឹងថា៖ អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត Nguyen Tu Cong Hoang បានចុះហត្ថលេខាលើសេចក្តីសម្រេចលេខ ៤៤២៨/QD-UBND អនុម័តលើលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងចំណុចលេខ ២ (២-២) Nhon Ly - Cat Tien តំបន់ទេសចរណ៍។

នេះគឺជាគម្រោងដែលមានទុនវិនិយោគប៉ាន់ស្មានសរុបយ៉ាងហោចណាស់ 2.215.57 ពាន់លានដុង (មិនរាប់បញ្ចូលប្រាក់ឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី) អនុវត្តនៅឃុំ Cat Chanh ស្រុក Phu Cat តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Nhon Hoi ខេត្ត Binh Dinh ។

តាមនោះ វិនិយោគិនដែលត្រូវបានជ្រើសរើសគឺក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ Phu Gia (មានទីស្នាក់ការកណ្តាលនៅទីក្រុង Quy Nhon ខេត្ត Binh Dinh) ជាមួយនឹងតម្លៃដេញថ្លៃឈ្នះឈ្នះចំនួន 368.823 ពាន់លានដុង ភាពខុសគ្នាជិត 21 ពាន់លានដុង (20.877 ពាន់លានដុង) បើធៀបនឹងតម្លៃចាប់ផ្តើម 347.946 ពាន់លានដុង។

ផ្ទៃដីដែលបានគ្រោងទុកសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងគឺច្រើនជាង 40 ហិកតា; ក្នុងនោះផ្ទៃដីសេវាកម្មទេសចរណ៍ (ដីវីឡាទេសចរណ៍ ដីសេវាកម្មរមណីយដ្ឋាន ដីសណ្ឋាគារ ដីការ៉េ ដីសាងសង់សេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម ដីអាងហែលទឹក) មានចំនួនជាង 14.4 ហិកតា ផ្ទៃដីបៃតង ជាង 15.3 ហិកតា ផ្ទៃដីចរាចរណ៍ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសជិត 5 ហិកតា ដីហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ដីឆ្នេរ និងផ្ទៃទឹកមានទំហំ 4.8 ហិកតា។ ទម្រង់នៃការប្រើប្រាស់ដី គឺរដ្ឋជួលដី និងប្រមូលជួលដីម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល តាមរយៈទម្រង់នៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

បន្ទាប់ពីសាងសង់រួច Binh Dinh នឹងមានគម្រោងរមណីយដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់បន្ថែមទៀតដូចជា៖ ផ្ទះវីឡាទេសចរណ៍ សណ្ឋាគារ គម្រោងសេវាកម្មរមណីយដ្ឋាន គម្រោងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម (ភោជនីយដ្ឋាន ហាងលក់វត្ថុអនុស្សាវរីយ៍ ខារ៉ាអូខេ អាជីវកម្មទូទៅ) សម្រាប់លក់ ជួល ទិញ-លក់ និងសកម្មភាពអាជីវកម្មផ្សេងៗតាមបទប្បញ្ញត្តិ ដើម្បីបំពេញតម្រូវការកន្លែងស្នាក់នៅ រមណីយដ្ឋាន កន្លែងកម្សាន្ត និងកម្សាន្តរបស់អ្នកទេសចរ។

គម្រោងនេះក៏សន្យាថានឹងបង្កើតសន្ទុះបន្ថែមទៀតសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍវិស័យទេសចរណ៍ក្នុងស្រុក ដោយវត្ថុសំខាន់ៗជាច្រើនត្រូវបានសាងសង់ដូចជា៖ សណ្ឋាគារ វីឡា រមណីយដ្ឋាន ការ៉េ និងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម...។

តាមថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត Binh Dinh នេះក៏ជាតំបន់ដែលមានសក្ដានុពលច្រើនដែរ ប៉ុន្តែមិនទាន់ត្រូវបានគេធ្វើអាជីវកម្មបានល្អនៅឡើយ។ ខេត្ត Binh Dinh មានគោលនយោបាយជាច្រើនទាក់ទងនឹងការអំពាវនាវ និងទាក់ទាញការវិនិយោគ។ ពីនោះត្រូវបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលមានសមត្ថភាព និងបទពិសោធន៍គ្រប់គ្រាន់ក្នុងការវិនិយោគក្នុងតំបន់ ដើម្បីអភិវឌ្ឍស្របតាមការណែនាំរបស់ក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្តក្នុងសម័យកាលនីមួយៗ។

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកត់ត្រាបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលចេញសៀវភៅក្រហម

បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកត់ត្រាបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (សៀវភៅក្រហម) កម្មសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិដែលភ្ជាប់ជាមួយដីចាំបាច់ត្រូវកត់សម្គាល់។

ប្រការ 11 មាត្រា 18 នៃក្រិត្យលេខ 101/2024/ND-CP ចែងអំពីបំណុលនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងកម្មសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិភ្ជាប់ជាមួយដី (ដែលគេស្គាល់ជាទូទៅថាជាសៀវភៅក្រហម) ដែលត្រូវបានអនុវត្តដូចខាងក្រោម៖

ក) មុខវិជ្ជាដែលមានសិទ្ធិទទួលបានបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅពេលចេញវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីលើកទីមួយ និងកម្មសិទ្ធិនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលភ្ជាប់ជាមួយដី គឺជាបុគ្គល និងគ្រួសារដែលកំពុងប្រើប្រាស់ដីដែលមានតម្រូវការក្នុងការកត់ត្រាបំណុលរបស់ពួកគេ និងជាអ្នកទទួលមរតកតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ដែលមានតម្រូវការក្នុងការកត់ត្រាបំណុលរបស់ពួកគេ ពួកគេនឹងបន្តកត់ត្រាបំណុលរបស់ពួកគេ។

ខ) ចំនួននៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលបានកត់ត្រាក្នុងបំណុលសម្រាប់ករណីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក នៃប្រការនេះ គឺជាចំនួនសរុបនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលត្រូវបង់នៅពេលចេញវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងកម្មសិទ្ធិនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលភ្ជាប់ជាមួយដី។

គ) បទបញ្ជា និងនីតិវិធីសម្រាប់ការកត់ត្រា ការបង់ថ្លៃ និងការជម្រះបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងរយៈពេលបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិជំពាក់បំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចមានចែងក្នុងប្រការនេះ ត្រូវអនុវត្តស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការប្រមូលថ្លៃជួលដី។

ឃ) ក្នុងករណីបុគ្គលនោះត្រូវបានបែងចែកដីសម្រាប់ការតាំងលំនៅថ្មី បំណុលនៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវកត់ត្រាដោយអនុលោមតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃក្រិត្យស្តីពីសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី នៅពេលដែលរដ្ឋទទួលបានដីឡើងវិញ។

ឃ) ការកត់ត្រាបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់មុខវិជ្ជាដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក នៃប្រការនេះ ត្រូវអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ដល់ថ្ងៃទី 31 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2029។ ការទូទាត់ និងការលុបចោលបំណុលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវធ្វើឡើងស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដី។