ទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តមានអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ

តម្រូវការលំនៅឋាននៅទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តកើនឡើង

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយរបស់ Savills ត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 បង្ហាញថា ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលបានកត់ត្រាក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 បានកើនឡើង 41% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 99% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ជាមួយនឹងចំនួន 4,062 យូនីត។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមនៅក្នុងត្រីមាសឈានដល់ 12,928 យូនីត កើនឡើង 9% QoQ ប៉ុន្តែធ្លាក់ចុះ 34% YoY ។

អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅតែបន្តកើតមាន។ ទីផ្សារបន្តកត់ត្រាការខ្វះខាតផលិតផលក្រោមតម្លៃ 30 លានដុង/m2 (Grade C) ផលិតផលទាំងនេះមានត្រឹមតែ 4% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី ហើយត្រូវបានលក់អស់។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2020 ការផ្គត់ផ្គង់បឋមថ្នាក់ទី C បានថយចុះ 47% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ ទីក្រុង Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “ការផ្គត់ផ្គង់ផ្តោតជាសំខាន់លើអាផាតមិន Class B ដែលមានចំនួនជិត 90% អាផាតមិន Class C នៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងអាផាតមិន Class A មានចំនួនតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ លើសពីនេះ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ បើទោះបីជាច្បាប់ធំៗត្រូវបានអនុម័តក៏ដោយ ប៉ុន្តែការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមិនអាចកែលម្អបានទេ។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយនៅតែបន្តមានអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ — (ប្រភព៖ Internet)

ទន្ទឹមនឹងនោះ នៅទីក្រុងធំៗទាំងពីរ ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្រូវការលំនៅឋានធម្មជាតិប្រចាំឆ្នាំមានប្រហែល 50,000 ផ្ទះ។ នេះជាលទ្ធផលនៃអន្តោប្រវេសន៍ ការផ្លាស់ប្តូរចេញពីផ្ទះរបស់មនុស្សធំ និងការធ្លាក់ចុះនៃទំហំគ្រួសារជាមធ្យម... តួលេខតម្រូវការនេះមិនត្រូវបានបំពេញដោយឧបសគ្គនៃការផ្គត់ផ្គង់មួយរយៈនោះទេ ដោយបង្កើតឱ្យមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានយ៉ាងច្រើន។ លើសពីនេះ កត្តាម៉ាក្រូដូចជាទីផ្សារមាសដែលប្រែប្រួល និងអត្រាការប្រាក់ទាបធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគស្វែងរកបណ្តាញវិនិយោគដែលសមហេតុផល និងរយៈពេលវែង ដែលបង្កើនតម្រូវការអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារហាណូយដោយមើលមិនឃើញ។

នៅពេលប្រៀបធៀបបន្ទាត់ផលិតផល អ្នកទិញដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដអាចឃើញថាតម្លៃអាផាតមិននៅតែសមហេតុផលជាងផលិតផលដែលមានមូលដ្ឋានលើដីនៅក្នុងគម្រោងដូចជា វីឡា និងផ្ទះល្វែង។ នេះនាំឱ្យមានរឿងរ៉ាវនៃការកើនឡើងនៃតម្រូវការ និងតម្លៃបឋមសម្រាប់ផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024។ របាយការណ៍របស់ Savills សម្រាប់ត្រីមាសបង្ហាញថា តម្លៃអាផាតមិនដំបូងនៅទីក្រុងហាណូយឈានដល់ 59 លានដុង/m2 កើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាស និង 14% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

លើសពីនេះ ក្រោមលក្ខខណ្ឌដែលតម្លៃបឋមត្រូវបានបោះយុថ្កាក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងបរិមាណជួញដូរ ហើយតម្លៃក៏បានកើនឡើងផងដែរបើធៀបនឹងតម្លៃមុនៗ។ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំកាលពីអតីតកាលក៏មានកម្រិតតម្លៃសមហេតុផលជាងតម្លៃបឋមដែរ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន តម្លៃបន្ទាប់បន្សំនៅក្នុងខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងផងដែរ។

បើតាមកញ្ញា ហង្ស ចិត្តអ្នកទិញបានផ្លាស់ប្តូរ។ ទស្សនៈដែលថាអាផាតមិនជា "សម្ភារៈប្រើប្រាស់" ហាក់ដូចជារឿងអតីតកាល ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ ទិដ្ឋភាពនេះបានផ្លាស់ប្តូរ អ្នកទិញកំពុងយល់បន្តិចម្តងៗថា ផលិតផលអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងធំក៏ជាទ្រព្យសម្បត្តិផងដែរ។ បើទោះជាកាលពីមុនការសម្រេចចិត្តទិញអាផាតមេនត្រូវតែគិតគូរយូរណាស់មកហើយ ព្រោះវាចាត់ទុកជាចំនួនច្រើន ទើបអ្នកទិញផ្ទះថ្មីៗនេះមិនរង់ចាំយូរពេកក្នុងការសម្រេចចិត្តទិញនោះទេ។ ការសម្រេចចិត្តទិញឥឡូវនេះត្រូវបានធ្វើឡើងលឿនជាងមុន ហើយការដាក់ប្រាក់ក៏លឿនជាងមុនផងដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាងក៏បានពន្យល់ថា នេះមិនមែនជារឿងរបស់ទីផ្សារទាំងមូលនោះទេ៖ «សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែងដែលតម្លៃមិនត្រូវនឹងគុណភាពផលិតផល អ្នកទិញប្រហែលជាមិនធ្វើការសម្រេចចិត្តភ្លាមៗទេ។ គម្រោងក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ដែលទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីទីផ្សារគឺសុទ្ធតែជាគម្រោងពីអ្នកវិនិយោគល្បីឈ្មោះ ជាមួយនឹងផលិតផលដែលនៅពេលចេញលក់នៅលើទីផ្សារ មានការធានាជាក់លាក់នៃគុណភាពក៏ដូចជាកត្តាអ្នកវិនិយោគដែលនាំមុខគេក្នុងការរចនាម៉ូដ យូនីត ក៏ដូចជាកត្តាផ្លូវច្បាប់ផ្សេងទៀត។ គម្រោងរចនាផលិតផលជាច្រើនថែមទាំងត្រូវបានជ្រើសរើសដោយវិនិយោគិនជាមួយអង្គភាពបរទេសដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះដើម្បីលើកកម្ពស់កេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់គម្រោងខ្លួនឯង គម្រោងល្អ វិនិយោគិនដែលមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ និងការធានាស្របច្បាប់គឺជាគម្រោងដែលកត់ត្រាបរិមាណប្រតិបត្តិការវិជ្ជមាន»។

ការផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការទៅតំបន់ដែលមានតម្លៃសមរម្យ

ប្រឈមនឹងការឡើងថ្លៃគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានគេដាក់តម្លៃលើសពីតម្លៃជាក់ស្តែង។ អ្នកស្រី ហង្ស បានណែនាំអ្នកទិញឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់ និងភាពសមហេតុផលនៃគម្រោង។

“ជាទូទៅ ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង អ្នកទិញនឹងពិចារណាលើស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដនៅតែមានចំនួនភាគច្រើន ប្រសិនបើតម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង អ្នកទិញអាចពិចារណា និងជ្រើសរើសជួលអាផាតមិននៅក្នុងទីក្រុងខាងក្នុង ឬទទួលយកការផ្លាស់ប្តូរតម្រូវការទៅផ្គត់ផ្គង់នៅខេត្តជិតខាងនៃទីក្រុងហាណូយ ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ”។

អចលនទ្រព្យ - ទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយបន្តមានអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ (រូបភាពទី 2)។ — លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ Savills Hanoi

អ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដអាចជ្រើសរើសប្រភពផ្គត់ផ្គង់ក្នុងតំបន់ជិតខាងដូចជា Hung Yen ឬ Bac Ninh, beltway 4 ឬ beltway 3.5 ដោយសារការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅតែជាគន្លឹះដ៏សំខាន់បំផុតក្នុងការផ្លាស់ប្តូររចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃនៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនឹងនាំមកនូវតំបន់ជាយក្រុង "កាន់តែជិត" ទៅកាន់កណ្តាលទីក្រុង ដោយកាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរ។ លើសពីនេះទៅទៀត នៅខេត្តជិតខាង ឬតំបន់ជាយក្រុង អ្នកវិនិយោគអាចទិញដីបានក្នុងតម្លៃទាប ដោយបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យជាង។

គេដឹងថាផលិតផលនៅក្នុងខេត្តជិតខាងនឹងកាន់តែបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងហាណូយ។ Hung Yen និង Bac Ninh នឹងផ្តល់អាផាតមិនប្រហែល 203,000 ពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026។ ច្បាប់ដែលបានកែសម្រួលត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយសម្រួលដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងនាំមកនូវការកែលម្អមួយចំនួនសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2025 តទៅ ទីផ្សារនឹងមានផ្ទះល្វែងប្រហែល 84,400 ពីគម្រោងចំនួន 101 សម្រាប់លក់។

N.Giang

ប្រភព