ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ "ក្តៅ" ក្នុងរយៈពេលខ្លី

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងនៃតម្លៃ និងទំហំប្រតិបត្តិការនៅក្នុងតំបន់ខាងលើ មានធាតុផ្សំនៃការរំពឹងទុក និងបង្កហានិភ័យជាច្រើនដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ អាជ្ញាធរនៅតាមមូលដ្ឋានជាច្រើនបានចេញការព្រមានអំពីស្ថានភាពនេះ ហើយបានពង្រឹងការគ្រប់គ្រង និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារ។

ស្ថិតិរបស់ ក្រសួងសំណង់ ក្នុងរបាយការណ៍ស្តីពីស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទីមួយឆ្នាំ 2025 ទើបតែបានប្រកាសបង្ហាញថាទូទាំងប្រទេសបានកត់ត្រាការជួញដូរដីដោយជោគជ័យចំនួន 101,049 កើនឡើង 16.4% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 3% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រតិបត្តិការជោគជ័យសរុបនៃផ្នែកផ្ទះល្វែង និងផ្ទះបុគ្គលបានឈានដល់ផលិតផលជាង 33,500 ប៉ុណ្ណោះ។

ការប្រៀបធៀបផ្នែកទាំងពីរនេះបង្ហាញថាបរិមាណនៃប្រតិបត្តិការដីធ្លីក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយគឺច្រើនជាង 3 ដងនៃបរិមាណសរុបនៃប្រតិបត្តិការនៃផលិតផលលំនៅដ្ឋានបែបប្រពៃណី។ នេះគឺជា "ភាពខុសគ្នានៃដំណាក់កាល" ដ៏កម្រដែលបង្ហាញថាលុយកំពុងហូរចូលដីយ៉ាងខ្លាំង។

ទន្ទឹមនឹងចំនួនប្រតិបត្តិការដ៏ច្រើន តម្លៃដីធ្លីក៏បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងផងដែរ។ ឧទាហរណ៍ នៅ Bac Giang តម្លៃដីនៅតំបន់ខ្លះនៃទីក្រុង Bac Giang កើនឡើងជាង 20% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំ 2024។ ដូចគ្នាដែរ នៅ Phu Tho នៅតំបន់លំនៅដ្ឋានមួយចំនួន សូម្បីតែតំបន់ទីក្រុងដែលត្រូវបានបោះបង់ចោលជាច្រើនឆ្នាំ នៅតំបន់ Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu, Gia Cam តម្លៃដីក៏កើនឡើង 3% កាលពីឆ្នាំមុនដែរ។ ឬនៅ Hai Phong តម្លៃដីនៅ Kien Thuy, An Dong, Thuy Nguyen ត្រូវបានជំរុញឡើងពី ១៥ ទៅ ២០% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំ ២០២៤។

នៅតំបន់ភាគខាងត្បូង Nhon Trach ( Dong Nai ) នៅតែជាកន្លែង "គ្រុនក្តៅដី"។ ត្រឹមតែរយៈពេលបីខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ តម្លៃដីនៅតំបន់ខ្លះនៅ Long Tho, Phu Dong, Phuoc Khanh បានកើនឡើងពី 20-30% នៅតំបន់ខ្លះកើនឡើងជាង 40% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

អ្នកជំនាញនិយាយថា ការច្របាច់បញ្ចូលគ្នានៃរដ្ឋបាលខេត្តមានផលប៉ះពាល់ជាក់លាក់ដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងបាតុភូតឡើងថ្លៃក្តៅនៅតំបន់មួយចំនួន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយស្ថានភាពនេះមានរយៈពេលខ្លីប៉ុណ្ណោះ។

ទាក់ទិននឹងបាតុភូតនេះ លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានអត្ថាធិប្បាយថា រាល់ពេលដែលព័ត៌មានអំពីការច្របាច់បញ្ចូលគ្នានៃអង្គភាពរដ្ឋបាលខេត្តលេចឡើង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ពាក់ព័ន្ធបង្ហាញសញ្ញានៃការប្រែប្រួលខ្លាំង។ ទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការរំពឹងទុករបស់មនុស្ស និងអ្នកវិនិយោគអំពីការផ្លាស់ប្តូរផែនការ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ក្រុមអ្នកប៉ាន់ស្មានមួយចំនួនបានចូលទៅក្នុងហ្គេមយ៉ាងឆាប់រហ័សជាមួយនឹងល្បិចកលចំណេញ។

លោក Luong បានវិភាគថា "យន្តការអតិផរណាតម្លៃតែងតែចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការផ្សព្វផ្សាយពាក្យចចាមអារ៉ាមអំពីការធ្វើផែនការ ឬទីតាំងនៃមជ្ឈមណ្ឌលរដ្ឋបាលថ្មី ដើម្បីជំរុញចិត្តសាស្ត្រការទិញ។ បន្ទាប់មក ក្រុមទាំងនេះអាចធ្វើប្រតិបត្តិការផ្ទៃក្នុងដើម្បីបង្កើតឥទ្ធិពល 'គ្រុនក្តៅ' ក្លែងក្លាយ ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃដីឡើងថ្លៃក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី ហើយត្រូវបានជំរុញឱ្យលើសពីតម្លៃពិតរបស់ពួកគេ" ។

អ្នកជំនាញនេះណែនាំថា ដើម្បីជៀសវាងការធ្លាក់ចូលទៅក្នុង "អន្ទាក់" នៃគ្រុនក្តៅនិម្មិត អតិថិជនត្រូវបែងចែករវាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងតម្លៃពិត និងទីផ្សារនិម្មិត។ ទីផ្សារដែលមានសុខភាពល្អពិតប្រាកដត្រូវតែផ្អែកលើតម្រូវការទិញពិតប្រាកដ ជាមួយនឹងសមត្ថភាពទូទាត់ពិតប្រាកដរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ អមដោយផែនការតម្លាភាព និងព័ត៌មានផ្លូវច្បាប់ដែលផ្តល់ដោយអាជ្ញាធរ។ ម៉្យាងវិញទៀត អចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីផ្សារពិតប្រាកដត្រូវតែអាចបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់តាមរយៈការជួល ឬអាជីវកម្ម ហើយត្រូវបានគាំទ្រដោយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន និងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដែលមាន ឬកំពុងត្រូវបានបង្កើតឡើងយ៉ាងច្បាស់។

មិន​ត្រឹម​តែ​ដី និង​លំនៅឋាន​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​រង​ផល​ប៉ះពាល់​នោះ ការ​ច្របាច់​បញ្ចូល​គ្នា​នៃ​ព្រំប្រទល់​រដ្ឋបាល​ខេត្ត​ក៏​បង្កើត​ចលនា​សម្រាប់​អចលនទ្រព្យ​ឧស្សាហកម្ម​ដែរ។ អ្នកជំនាញថែមទាំងរំពឹងថាវានឹងបង្កើត "ការជំរុញ" សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាមនៅក្នុងរយៈពេលអន្តរកាលយុទ្ធសាស្ត្រ។ បង្កើតអានុភាពសម្រាប់ការបង្កើតឧស្សាហកម្មខ្នាតធំ - តំបន់ទីក្រុងកាន់តែមានភាពទាក់ទាញនៅក្នុងក្រសែភ្នែកវិនិយោគិនអន្តរជាតិ។

លោក Thomas Rooney - នាយករងនៃនាយកដ្ឋានប្រឹក្សាឧស្សាហកម្ម Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា ការរួមបញ្ចូលគ្នានៃអង្គភាពរដ្ឋបាលមិនមែនគ្រាន់តែជាការផ្លាស់ប្តូរព្រំដែនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងអនុវត្តគោលដៅនៃការសម្រួលឧបករណ៍ កាត់បន្ថយការបែងចែកក្នុងការរៀបចំផែនការ និងបង្កើនការប្រកួតប្រជែងរវាងមូលដ្ឋាន។ ប្រសិនបើអនុវត្តបានត្រឹមត្រូវ វានឹងត្រួសត្រាយផ្លូវសម្រាប់ការបង្កើតប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីក្នុងទីក្រុង-ឧស្សាហកម្មរួមបញ្ចូលគ្នា ដែលកាន់តែទាក់ទាញដល់លំហូរវិនិយោគបរទេសដែលជ្រើសរើសកាន់តែច្រើនឡើងនៅក្នុងទិសដៅរបស់ពួកគេ។

អាស្រ័យហេតុនេះ ខេត្តនានាអាចរៀបចំផែនការសួនឧស្សាហកម្មថ្មីបន្ថែមទៀតជាមួយនឹងតំបន់ធំជាង ដោយផ្តល់ជម្រើសកាន់តែច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្ម។ តាមរយៈការបង្កើនមូលនិធិដីធ្លី អាជីវកម្មក្នុងស្រុក និងបរទេសនឹងងាយស្រួលស្វែងរកទីតាំងសមរម្យសម្រាប់បើករោងចក្រ ជៀសវាងការខ្វះខាតដីឧស្សាហកម្មនៅតាមមូលដ្ឋានដែលមានតម្រូវការខ្ពស់។

លើសពីនេះ បន្ទាប់ពីការច្របាច់បញ្ចូលគ្នា ខេត្តដែលមានផ្ទៃដីធំមានលក្ខខណ្ឌក្នុងការបែងចែកតំបន់ឱ្យកាន់តែច្បាស់ ដោយហេតុនេះការអភិវឌ្ឍសួនឧស្សាហកម្មឯកទេស ឬបរិវេណឧស្សាហកម្មដូចជា សួនឧស្សាហកម្មគាំទ្រ ឬសួនឧស្សាហកម្មគាំទ្រឯកទេសដែលមានឯកទេសក្នុងការផ្តល់គ្រឿងបន្លាស់ និងគ្រឿងបន្លាស់សម្រាប់ឧស្សាហកម្មផលិតកម្មធំៗ ឬឧស្សាហកម្មផលិតជាក់លាក់ ដូចជារថយន្ត និងគ្រឿងអេឡិចត្រូនិកជាដើម។

លោក Thomas បានវិភាគថា "តំបន់ដែលមានចំណុចភ្លឺស្វាងក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគ នៅពេលដែលរួមបញ្ចូលគ្នា និងសម្របសម្រួលឱ្យកាន់តែជិតស្និទ្ធក្នុងការរៀបចំផែនការ នឹងបំពេញគ្នាទៅវិញទៅមកក្នុងផ្នែកហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ កម្លាំងពលកម្ម និងទិសដៅអភិវឌ្ឍន៍។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វានឹងមានបញ្ហាប្រឈមក្នុងរយៈពេលខ្លី មុនពេលអត្ថប្រយោជន៍រយៈពេលវែងត្រូវបានសម្រេច។ ដោយសារការកែសម្រួលព្រំប្រទល់រដ្ឋបាលនឹងជះឥទ្ធិពលដោយជៀសមិនរួចពីកត្តាជាច្រើនចាប់ពីការធ្វើផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណវិនិយោគ រហូតដល់នីតិវិធីច្បាប់ទាក់ទងនឹងបរិស្ថាន និងសំណង់។

ដូច្នេះ យោងតាមលោក Thomas Rooney ក្នុងរយៈពេលខ្លី អាជីវកម្មអាចប្រឈមនឹងការលំបាកដោយសារការផ្លាស់ប្តូរការគ្រប់គ្រង និងគោលនយោបាយដែលមិនត្រូវបានធ្វើសមកាលកម្មរវាងមូលដ្ឋានរួមបញ្ចូលគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែង នេះគឺជាឱកាសដ៏ល្អមួយដើម្បីកសាងឡើងវិញនូវក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ដែលមានតម្លាភាព និងមានប្រសិទ្ធភាពជាងមុន។ ការសម្របសម្រួល និងបង្រួបបង្រួមនីតិវិធីនៅក្នុងតំបន់រដ្ឋបាលថ្មីនឹងជួយសន្សំសំចៃពេលវេលា និងបង្កើនទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន។

សម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ដែលស្ថិរភាព និងភាពច្បាស់លាស់ក្នុងការរៀបចំផែនការមានសារៈសំខាន់ នីតិវិធី និងគោលនយោបាយបង្រួបបង្រួមនឹងត្រួសត្រាយផ្លូវសម្រាប់សួនឧស្សាហកម្មខ្នាតធំ ការរួមបញ្ចូលហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូន ទីក្រុងរណប និងការតភ្ជាប់ការដឹកជញ្ជូនអន្តរតំបន់។

ប្រសិនបើការរួមបញ្ចូលគ្នាត្រូវបានអនុវត្តស្របគ្នាជាមួយនឹងការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ជាពិសេសផ្លូវខ្សែក្រវ៉ាត់ កំពង់ផែសមុទ្រ អាកាសយានដ្ឋាន និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឌីជីថល ឧទ្យានឧស្សាហកម្មនឹងមិនត្រូវបានកំណត់ដោយព្រំដែនរដ្ឋបាលទៀតទេ។ នៅពេលនោះ អាជីវកម្មអាចទទួលបានកម្លាំងពលកម្មពីតំបន់កាន់តែច្រើន ជាមួយនឹងការចំណាយប្រតិបត្តិការដ៏ល្អប្រសើរ។

ការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធអន្តរតំបន់ក៏លើកកម្ពស់និន្នាការនៃការផ្លាស់ប្តូរឆ្ងាយពីទីផ្សារឧស្សាហកម្មប្រពៃណី ដែលការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ហើយការចំណាយលើការវិនិយោគកំពុងកើនឡើង។ តំបន់ថ្មីដែលមានមូលនិធិដីធំ តម្លៃថោក និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលប្រសើរឡើងនឹងមានឱកាសក្លាយជាមជ្ឈមណ្ឌលឧស្សាហកម្មថ្មី។