ទីផ្សារអចលនទ្រព្យភាគខាងត្បូងនៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន។

ទីផ្សារចាប់ផ្តើមងើបឡើងវិញ

ក្នុងរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រានូវសញ្ញាសំខាន់ៗនៃការងើបឡើងវិញបើប្រៀបធៀបទៅនឹងរយៈពេល 2022 - 2023 ប៉ុន្តែមិនស្មើគ្នារវាងផ្នែក។

ផ្នែកដី

នៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងហូជីមិញ និងតំបន់ជុំវិញក្នុងរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ផ្នែកដីបានកត់ត្រា 14 គម្រោងដែលបានបើកសម្រាប់លក់ (គម្រោងថ្មី 3 គម្រោង 11 នៅដំណាក់កាលបើកបន្ទាប់)។

ការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារឈានដល់ 787 ផលិតផល ធ្លាក់ចុះ 46% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 (1,454 ឡូតិ៍)។

អត្រាស្រូបយកការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានឈានដល់ប្រហែល 30% ស្មើនឹង 237 ផលិតផលដែលបានជួញដូរដោយជោគជ័យ ធ្លាក់ចុះ 58% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 (559 ប្រតិបត្តិការ)។

ផ្នែកផ្ទះល្វែង/វីឡា

ក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ទីប្រជុំជន - ទីផ្សារវីឡានៅទីក្រុងហូជីមិញ និងតំបន់ជុំវិញបានកត់ត្រា 16 គម្រោងបើកលក់ (គម្រោងថ្មី 3 គម្រោង 13 នៅដំណាក់កាលបើកបន្ទាប់)។

ការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារបានឈានដល់ 1,333 ផលិតផល ដែលកត់ត្រាការកើនឡើង 2 ដងធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 (659 ផលិតផល)។

អត្រាស្រូបយកការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានឈានដល់ 61% ស្មើនឹង 817 ផលិតផលដែលបានជួញដូរដោយជោគជ័យ កើនឡើង 3.5 ដងក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ។

ផ្នែកផ្ទះល្វែង

ផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងតំបន់ជុំវិញបានកត់ត្រាគម្រោងចំនួន 30 ដែលបើកលក់ក្នុងរយៈពេល 8 ខែ រួមទាំងគម្រោងថ្មីចំនួន 7 គម្រោងដែលនៅសល់គឺជាដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោងដែលបានបើកពីមុន។

ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារឈានដល់ 5,378 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 24% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ក្នុងឆ្នាំ 2023 ដែលភាគច្រើនជាដំណាក់កាលបន្ទាប់នៃគម្រោង ដែលផ្តោតសំខាន់នៅទីក្រុងហូជីមិញ និងប៊ិញឌឿង។

អត្រាស្រូបយកបានឈានដល់ 76% នៃការផ្គត់ផ្គង់ដែលទើបនឹងចេញថ្មី ជាមួយនឹងប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 4,086 ធ្លាក់ចុះ 22% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

រមណីយដ្ឋានអចលនទ្រព្យ

សម្រាប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន ទីផ្សារមិនបានបង្ហាញសញ្ញាជាច្រើននៃភាពប្រសើរឡើងក្នុងរយៈពេលខ្លី។ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងនៅក្នុងផ្នែកខ្លះ (វីឡា រមណីយដ្ឋាន និងខុនដូ) ការប្រើប្រាស់នៅតែមានកម្រិតតិចតួច ហើយផ្តោតតែក្នុងមូលដ្ឋាននៅក្នុងគម្រោងមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

សម្រាប់ផ្នែកអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន កម្រិតតម្លៃលក់បឋមមិនមានការប្រែប្រួលច្រើនទេ បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ សន្ទនីយភាពទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ប៉ុន្តែភាគច្រើនត្រូវបានប្រមូលផ្តុំនៅក្នុងគម្រោងដែលត្រូវបានប្រគល់ បានបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ និងមានទីតាំងនៅងាយស្រួលតភ្ជាប់ទៅកាន់កណ្តាលទីក្រុង។ នៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាន តម្លៃលក់បន្ទាប់បន្សំបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង វិនិយោគិនជាច្រើនទទួលយកការខាតបង់ 20% សូម្បីតែ 30% ប៉ុន្តែវានៅតែពិបាកក្នុងការរំលាយ។

បញ្ហាប្រឈមទីផ្សារនៅត្រីមាសទីបួន

កំណើនសេដ្ឋកិច្ចសកលនៅឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងថយចុះបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023។ ធនាគារពិភពលោក (WB) បានព្យាករណ៍ថាកំណើនសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកនៅឆ្នាំ 2024 នឹងឈានដល់ 2.4% ដែលជាកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា។ អង្គការសម្រាប់កិច្ចសហប្រតិបត្តិការសេដ្ឋកិច្ច និងការអភិវឌ្ឍន៍ (OECD) បានព្យាករណ៍ថា កំណើនផលិតផលក្នុងស្រុកសរុបរបស់ពិភពលោកនៅឆ្នាំ 2024 នឹងឈានដល់ 2.9% ទាបជាង 3.1% ក្នុងឆ្នាំ 2023។

ទាក់ទងនឹងពាណិជ្ជកម្ម មូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) បានព្យាករណ៍ថា កំណើនពាណិជ្ជកម្មពិភពលោកនឹងឈានដល់ 3.3% នៅឆ្នាំ 2024 ទាបជាងមធ្យមភាគ 4.9% ក្នុងរយៈពេល 2000 - 2019 ។ ភាពតានតឹងពាណិជ្ជកម្មកើនឡើង និងការបែងចែកភូមិសាស្ត្រសេដ្ឋកិច្ចត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តថ្លឹងថ្លែងលើកំណើនពាណិជ្ជកម្មសកលនៅឆ្នាំ 2020។ 2010 នៅជុំវិញប្រទេស ក្នុងឆ្នាំ 2019)។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ នៅចុងឆ្នាំ 2023 បំណុលសកលសរុបបានកើនឡើងដល់ 313,000 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ហើយសមាមាត្របំណុលសកលទៅ GDP ឈានដល់ 330% ។ នេះ​ជា​កំណត់ត្រា​ខ្ពស់ និង​គួរ​ឲ្យ​ព្រួយបារម្ភ​សម្រាប់​សេដ្ឋកិច្ច​ពិភពលោក។

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទីផ្សារ អតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ គឺជាបញ្ហាដ៏លំបាកសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីគឺភាគច្រើននៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណិត ខ្វះលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម ដើម្បីបម្រើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។ ក្រៅពីនេះ តម្រូវការទីផ្សារបានកើនឡើង ប៉ុន្តែនៅតែមានកម្រិតទាប (ទាំងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ)។ មានហេតុផលជាច្រើនដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានងើបឡើងវិញយឺតជាងការរំពឹងទុក ដែលក្នុងនោះចិត្តគំនិត "រង់ចាំ" របស់អ្នកវិនិយោគត្រូវបានចាត់ទុកថាជាហេតុផលចម្បងដែលប៉ះពាល់ដល់ដំណើរការងើបឡើងវិញ។ នេះត្រូវបានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងការពិត ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់នៅតែមានកម្រិតទាបក៏ដោយ ប្រាក់បញ្ញើរបស់ធនាគារក្នុងរយៈពេល 3 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះនៅតែឈានដល់កម្រិតខ្ពស់បំផុតរហូតដល់ 14 លានពាន់លានដុង។

ទាក់ទងនឹងគោលនយោបាយផ្លូវច្បាប់ ការលំបាកក្នុងការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងបន្តដាក់សម្ពាធលើអាជីវកម្ម ក៏ដូចជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីទៅកាន់ទីផ្សារ ជាធម្មតាក្នុងរយៈពេល 3 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។ ក្រៅពីនេះ ការដោះស្រាយតាមផ្លូវច្បាប់នាពេលថ្មីៗនេះ មិនទាន់មានវឌ្ឍនភាពច្បាស់លាស់នៅឡើយ ជាពិសេសសម្រាប់គម្រោងដែលមានដីជាប់គ្នា។ យោងតាមស្ថិតិបច្ចុប្បន្ន នៅទីក្រុងហូជីមិញតែមួយគត់ មានគម្រោងចំនួន 126 ដែលដំណើរការផ្លូវច្បាប់ និងសំណង់ត្រូវបានរងផលប៉ះពាល់ដោយសារបញ្ហាដីសាធារណៈដែលកាត់ផ្តាច់។ ទោះបីជាបញ្ហានេះ ត្រូវបានគ្រប់គ្រងនៅក្នុងក្រិត្យលេខ 148/2020/ND-CP ឬបច្ចុប្បន្នច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ក៏ដោយ ក៏វាមិនអាចដោះស្រាយ និងដោះស្រាយបានទាំងស្រុងដែរ។ លើសពីនេះ នៅមានបញ្ហាជាច្រើនក្នុងការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ដែលជាមូលហេតុនៃបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ពី 60-70% នៅក្នុងគម្រោងនានាក្នុងទូទាំងប្រទេសនាពេលកន្លងមក។

ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុត្រូវបានអនុម័តហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមានតម្រូវការសម្រាប់សារាចរណែនាំ និងក្រឹត្យនានា ដើម្បីធានាការអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។

ទាក់ទង​នឹង​ដើមទុន អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ជាច្រើន​កំពុង​ជួប​ការលំបាក ជាពិសេស​អាជីវកម្ម​ដែលមាន​បំណុល​ខ្ពស់​។ យោងតាមស្ថិតិ បរិមាណនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនឹងចាស់ទុំនៅឆ្នាំ 2024 នឹងកើនឡើងដល់ជាង 300.000 ពាន់លានដុង ដែលក្នុងនោះមូលបត្របំណុលអចលនទ្រព្យតែមួយនឹងលើសពី 130.000 ពាន់លានដុង។

នេះគឺជាចំនួនដ៏ច្រើននៅក្នុងស្ថានភាពសាច់ប្រាក់ដ៏លំបាកនាពេលបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ លើសពីនេះ ភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោងត្រូវបានជាប់គាំង ដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្មពិបាកទទួលបានប្រាក់កម្ចីថ្មីពីធនាគារ។

ចលនាទីផ្សារ

ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញ វាជារឿងមិនអាចខ្វះបានដែលមានការគាំទ្រពីសញ្ញាវិជ្ជមានពីសេដ្ឋកិច្ច។ តាមនោះ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់វៀតណាមនៅឆ្នាំ ២០២៤ ត្រូវបានគេព្យាករណ៍ថានឹងឈានដល់ ៦-៦,៥% ដោយខិតខំឈានដល់ ៧% យោងតាមសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ១០៨/NQ-CP នៃកិច្ចប្រជុំរដ្ឋាភិបាលទៀងទាត់ក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០២៤ និងសន្និសីទតាមអ៊ីនធឺណិតរបស់រដ្ឋាភិបាលជាមួយមូលដ្ឋាន។ នេះបង្កើតសន្ទុះសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ចជាទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាពិសេស។

លើសពីនេះ សញ្ញាវិជ្ជមានពីការនាំចេញនាំចូលក៏ជាចំណុចភ្លឺគួរឱ្យកត់សម្គាល់ផងដែរ នៅពេលដែលតម្លៃសរុបនៃទំនិញនាំចូល-នាំចេញរបស់ប្រទេសទាំងមូលក្នុងរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ឈានដល់ 511.11 ពាន់លានដុល្លារ កើនឡើង 16.7% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ។ក្នុងនោះ ការនាំចេញសម្រេចបាន 265.09 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ពាណិជ្ជកម្ម 16.022 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក។ អាស្រ័យហេតុនេះ បង្កើតអតិរេកពាណិជ្ជកម្ម ក៏ដូចជាការបង្កើនប្រភពរូបិយប័ណ្ណបរទេសសម្រាប់ប្រទេស។

នៅក្នុងទីផ្សារមូលធន អត្រាការប្រាក់កម្ចីក្នុងស្រុក ទោះបីកើនឡើងបន្តិចក្តី ប៉ុន្តែនៅតែមានកម្រិតទាប ស្របតាមទិសដៅរបស់ធនាគាររដ្ឋ។

តាមទស្សនៈទីផ្សារ សេណារីយ៉ូនៃការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានគេសង្កេតឃើញកាន់តែច្បាស់នៅក្នុងទីប្រជុំជន តំបន់ទីក្រុងថ្មីដែលមានស្រាប់ តំបន់ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន បរិក្ខារពេញលេញ ឬប្រភេទអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដែលអាចទាញយកលំហូរសាច់ប្រាក់ពីការជួល...

សង្កេតមើលទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន បរិមាណប្រតិបត្តិការគឺផ្តោតជាសំខាន់លើអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃសមរម្យ បម្រើតម្រូវការលំនៅឋានពិតៗ ដែលតែងតែមានកម្រិតខ្ពស់នៅក្នុងទីក្រុងធំៗ ទីតាំងងាយស្រួលដល់កណ្តាល មានឯកសារច្បាប់ពេញលេញ ក៏ដូចជាដំណើរការសាងសង់ច្បាស់លាស់។ នេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងមួយផ្នែកនៅក្នុងបរិមាណប្រតិបត្តិការដ៏លេចធ្លោនៃផលិតផលផ្ទះល្វែងថ្នាក់ B និង C នៅទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជិតខាង ដែលស្មើនឹង 62% នៃការប្រើប្រាស់សរុបនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូលក្នុងរយៈពេល 5 ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ។

នេះជាការអរគុណមួយផ្នែកដល់វិនិយោគិនដែលបានអនុវត្តគោលនយោបាយលក់យ៉ាងហ្មត់ចត់ជាមួយនឹងការលើកទឹកចិត្តជាច្រើនដែលផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់អតិថិជន គោលនយោបាយគម្លាតការទូទាត់ ការគាំទ្រសម្រាប់រយៈពេលអនុគ្រោះប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ ការបើកអំណោយជាដើម ដើម្បីជំរុញតម្រូវការទីផ្សារក្នុងបរិបទនៃការលំបាកទូទៅ។

តម្រូវការទាបអាចបន្តរហូតដល់ចុងឆ្នាំនេះ។ តាមនោះ អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុងធំៗ ដែលមានប្រជាជនរស់នៅច្រើន ដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ នឹងបន្តទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីទីផ្សារ និងរីករាលដាលទៅកាន់ខេត្តជិតខាង។ ជាពិសេស ផ្នែកអាផាតមិននឹងរក្សាបានតំណែងឈានមុខគេក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ និងការប្រើប្រាស់ទីផ្សារទាំងមូល ខណៈដែលផ្នែកដី និងផ្ទះល្វែង/វីឡា នៅក្នុងតំបន់លំនៅដ្ឋានដែលមានមនុស្សច្រើនដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសមកាលកម្ម ក៏ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានចំណុចលេចធ្លោគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក្នុងពេលខាងមុខនេះ។

ទោះបីជាឧស្សាហកម្មទេសចរណ៍បានបង្ហាញសញ្ញាវិជ្ជមានដោយមានភ្ញៀវទេសចរអន្តរជាតិសរុបចំនួន 11.4 លាននាក់ក្នុងរយៈពេល 8 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 កើនឡើង 45.8% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ក៏ដោយ ប៉ុន្តែការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋាននៅតែមិនសមហេតុផល។ ផ្នែកអចលនទ្រព្យទាំងនេះនឹងនៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើន ល្បឿននៃការងើបឡើងវិញយឺត និងទំនងជាមិនមានរបកគំហើញក្នុងរយៈពេលខ្លី។

បន្ទាប់ពីឆ្លងកាត់រយៈពេលនៃការកែតម្រូវដែលមិនអាចជៀសបានពីឆ្នាំ 2020 ដល់ដើមឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបោះជំហានរឹងមាំសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយនិរន្តរភាពក្នុងចក្ខុវិស័យរយៈពេលវែង។ ដូច្នោះហើយ ទីផ្សារក្នុងខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2024 ទំនងជានឹងបន្តមានចំណុចភ្លឺច្បាស់ ប៉ុន្តែនឹងនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតមធ្យមប៉ុណ្ណោះ។ សញ្ញាច្បាស់លាស់នៃការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងលេចឡើងនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2025 ដល់ដើមឆ្នាំ 2026 នៅពេលដែលការថយក្រោយបច្ចុប្បន្នត្រូវបានដោះស្រាយយ៉ាងហ្មត់ចត់។