ប្រតិភូរដ្ឋសភាបានស្នើឱ្យពិចារណាបន្ថែមយន្តការត្រួតពិនិត្យកាន់តែតឹងរ៉ឹងសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដែលធ្វើឡើងនៅជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ Hoang Ha)

ផ្ទះតម្លៃពីរនៅតែពេញនិយម

អត្ថាធិប្បាយលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលត្រូវបានកែសម្រួលនៅសាលប្រជុំរដ្ឋសភានាថ្ងៃទី ២៩ សីហា លោក Le Thanh Hoan (គណៈប្រតិភូរដ្ឋសភាខេត្ត Thanh Hoa) បានស្នើឱ្យពិចារណាបន្ថែមយន្តការដើម្បីគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យឱ្យកាន់តែតឹងរ៉ឹងជាងមុននៅជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ។ ព្រោះ​បើ​តាម​គាត់ ស្ថានភាព​ទំនិញ​ត្រូវ​លក់​ក្នុង​តម្លៃ​ពីរ​គឺ​ជា​រឿង​ធម្មតា។

លោក Hoan បានមានប្រសាសន៍ថា "ចាប់ពីម៉ូតូ រថយន្ត ដល់ផ្ទះ វាមិនពិបាកសម្រាប់យើងក្នុងការស្វែងរកតាមអ៊ីនធឺណិតជាមួយនឹងតម្លៃលក់របស់អ្នកវិនិយោគដែលបានបង្ហោះជាសាធារណៈ។ ប៉ុន្តែការទិញក្នុងតម្លៃដែលបានរាយបញ្ជីគឺពិបាកខ្លាំងណាស់" ។

លោក ហួន បាន​សួរ​ថា តើ​តម្លៃ​ប្រតិបត្តិការ​ពិត​ប្រាកដ​នៃ​អចលនទ្រព្យ​ត្រូវ​បាន​ផ្សព្វផ្សាយ​លក់​ដោយ​អាជីវកម្ម​នៅឯណា? ទាំងនេះគឺជាតម្លៃដែលបានបង្ហោះនៅលើអ៊ីនធឺណិត ប៉ុន្តែត្រូវបានបំប្លែង "យ៉ាងអស្ចារ្យ" ទៅជាអត្រាការប្រាក់បរទេស អត្រាផ្ទេរប្រាក់ តម្លៃវិនិយោគិន ប៉ុន្តែជាមួយនឹងភាពខុសគ្នាបន្ថែមដែលមិនបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ សំខាន់គឺការគេចពន្ធ។

ទាក់ទងនឹងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ លោក Hoan មានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះបានបន្តធ្វើឱ្យល្អឥតខ្ចោះនូវក្របខ័ណ្ឌច្បាប់សំខាន់ៗ ដើម្បីឆ្ពោះទៅរកតម្លាភាព និងភាពងាយស្រួលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ក្រៅពីក្រុមធ្ងន់ធ្ងរ វាមិនពិបាកទេក្នុងការមើលឃើញថាសកម្មភាពឈ្មួញកណ្តាលកើតឡើងក្នុងទម្រង់សម្បូរបែប និងចម្រុះជាច្រើនដោយគ្មានការគ្រប់គ្រង។

លោក ហួន បញ្ជាក់​ថា​៖ «​បាតុភូត​ឈ្មួញ​ដី​កំពុង​រាលដាល​ប៉ះពាល់​ដល់​សកម្មភាព​ស្របច្បាប់​របស់​ឈ្មួញកណ្តាល​អចលនវត្ថុ​។​ ក្រៅពី​នេះ​នៅ​មាន​ស្ថានការណ៍​នៃ​សកម្មភាព​ឆ្លៀតឱកាស​កេងចំណេញ និង​ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដោយ​ក្រុម​ឈ្មួញកណ្តាល​មួយចំនួន​បង្ក​ការខូចខាត​ដល់​អតិថិជន​។

អាស្រ័យហេតុនេះ ប្រតិភូរដ្ឋសភារូបនេះ ក៏បានស្នើឱ្យទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ សិក្សា និងបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការទទួលខុសត្រូវរបស់អង្គការឈ្មួញកណ្តាល និងបុគ្គល ក្នុងទិសដៅកំណត់ឱ្យបានច្បាស់លាស់នូវករណីហាមឃាត់។

ជាពិសេសករណី៖

មានការចាប់អារម្មណ៍ដោយផ្ទាល់លើអចលនទ្រព្យ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលកម្រៃជើងសារបញ្ចុះតម្លៃដោយមិនបង្ហាញការប្រាក់នោះដល់អ្នកទិញអចលនទ្រព្យ។ ការញុះញង់ភាគីម្ខាងឱ្យបំពានកិច្ចសន្យាប្រាក់បញ្ញើ ឬកិច្ចសន្យាលក់ ដើម្បីចុះកិច្ចសន្យាថ្មីជាមួយភាគីផ្សេងទៀត។

ការកើនឡើងតម្លៃតាមអំពើចិត្ត ការកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីទាញយកផលប្រយោជន៍ពីភាគីពាក់ព័ន្ធក្នុងប្រតិបត្តិការ; ចូលរួមក្នុងឈ្មួញកណ្តាលសម្រាប់ភាគីដើម្បីចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាប៉ុន្តែមិនផ្តល់ព័ត៌មានពេញលេញនិងស្មោះត្រង់ដល់ភាគីពាក់ព័ន្ធក្នុងប្រតិបត្តិការព័ត៌មានទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ។

លោក Hoan បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "សកម្មភាពហាមឃាត់មួយចំនួនដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ ជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ពិចារណាលើការទទួលខុសត្រូវរបស់ស្ថាប័នឈ្មួញកណ្តាល និងបុគ្គល។ អាស្រ័យលើលក្ខណៈ និងការរំលោភ ការដោះស្រាយរដ្ឋបាល រួមទាំងការកាត់ទោសព្រហ្មទណ្ឌ អាចត្រូវបានពិចារណា" ។

ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅភាគខាងលិច និងខាងកើតនៃទីក្រុងហាណូយនឹងមានចំនួន 40% នៃចំណែកទីផ្សារផ្ទះល្វែង។

អ្នកជំនាញប៉ាន់ប្រមាណថា នាពេលខាងមុខនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅតំបន់ភាគខាងលិច និងបូព៌ានឹងមានចំណែកទីផ្សារ 40% សម្រាប់អាផាតមិន។ ក្រៅ​ពី​នោះ ផលិតផល​អចលន​ទ្រព្យ​ក្នុង​តំបន់​ទាំង​នេះ ជា​ពិសេស និង​ក្រុង​ហាណូយ​ជា​ទូទៅ​នឹង​ត្រូវ​បាន​កែ​លម្អ​កាន់​តែ​ខ្លាំង។

យោងតាមលោក Savills ឆ្នាំ 2008 បានកត់សម្គាល់នូវជំហានអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីសម្រាប់ទីក្រុងហាណូយ នៅពេលដែលរដ្ឋធានីបានក្លាយជាទីក្រុងមួយក្នុងចំណោមទីក្រុងធំជាងគេទាំង 17 នៅលើពិភពលោក បន្ទាប់ពីការរួមបញ្ចូលគ្នាជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបជាង 3,300km2 ដែលមានទំហំធំជាងពីមុន 3,6 ដង។

ក្នុងឆ្នាំ ២០១១ រដ្ឋាភិបាលបានអនុម័តផែនការមេសម្រាប់ការសាងសង់រាជធានីរហូតដល់ឆ្នាំ ២០៣០ ជាមួយនឹងចក្ខុវិស័យដល់ឆ្នាំ ២០៥០ ដោយកំណត់គោលដៅប្រែក្លាយទីក្រុងហាណូយទៅជាទីក្រុងប្រកបដោយនិរន្តរភាពជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងប្រព័ន្ធបច្ចេកទេសស៊ីសង្វាក់គ្នា ការប្រកួតប្រជែងខ្ពស់ និងការអភិវឌ្ឍន៍វប្បធម៌ប្រកបដោយសុខដុមរមនា។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយមានចលនាពីមុនមក ដូច្នេះរូបភាពទីក្រុងដែលមានស្រាប់គឺច្បាស់ បង្កើតជារលកនៃការធ្វើចំណាកស្រុកទៅកាន់តំបន់នេះដើម្បីតាំងទីលំនៅ។ ការអភិវឌ្ឍន៍ To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 និង Ring Road 3.5 និង Ring Road 4 បានបង្កើតសន្ទុះសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ។ គម្រោងខ្នាតធំត្រូវបានអភិវឌ្ឍតាមផ្លូវទាំងនេះក្នុងតំបន់ភាគខាងលិចដូចជា ឧទ្យាន The Manor Central Park Vinhomes Green Bay ទីក្រុង Vinhomes Thang Long ទីក្រុង Mailand Ha Noi។

នាយកជាន់ខ្ពស់ផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា លោក Savills Hanoi Do Thu Hang បានឲ្យដឹងថា ចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១១មក តំបន់ភាគខាងលិចនៅស្រុក Bac Tu Liem ស្រុក Nam Tu Liem និង Cau Giay តែងតែនាំមុខទីផ្សារទាក់ទងនឹងចំណែកទីផ្សារផ្គត់ផ្គង់ប្រមាណ ៣០%។ អាស្រ័យហេតុនេះ តំបន់នេះមានការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យធំជាងគេនៅក្នុងរាជធានី ដែលមានចំណែកទីផ្សារ 50%។ នាពេលខាងមុខ តំបន់នេះនឹងនៅតែជាមជ្ឈមណ្ឌលអភិវឌ្ឍន៍របស់ទីក្រុងហាណូយ។

នៅភាគខាងកើតនៃទីក្រុង យោងតាមផែនការដឹកជញ្ជូនរាជធានីដល់ឆ្នាំ 2030 ជាមួយនឹងចក្ខុវិស័យដល់ឆ្នាំ 2050 ទីក្រុងហាណូយនឹងសាងសង់ស្ពានធំៗចំនួន 10 បន្ថែមទៀតឆ្លងកាត់ទន្លេក្រហម ជាមួយនឹងគម្រោងមួយចំនួនដូចជា៖ ស្ពាន Vinh Tuy 2, Tran Hung Dao Bridge, Tu Lien Bridge, New Thang Long, Thuong Cat Bridge, Hong Ha 9។

ម៉្យាងវិញទៀត ការបញ្ចប់គម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដូចជាការពង្រីកផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 2 និងផែនការផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី 4 នឹងកាត់បន្ថយពេលវេលាធ្វើដំណើរពីទីក្រុងហាណូយទៅកាន់តំបន់ផ្សេងៗ បង្កើនភាពទាក់ទាញនៅបូព៌ាសម្រាប់តម្រូវការពីតំបន់ជិតខាង។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផែនការទីក្រុងខាងក្នុងជាប្រវត្តិសាស្ត្រត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការនៅឆ្នាំ 2021 ដោយមានគោលដៅកំណត់តម្រូវការកាត់បន្ថយចំនួនប្រជាជនប្រមាណ 215,000 នាក់ក្នុងរយៈពេល 2020-2030 ។ សរុបមក ផែនការកំណត់តំបន់ទីក្រុងជាប្រវត្តិសាស្ត្រចំនួន 6 មានទំហំស្រាវជ្រាវលើផ្ទៃដីជាង 2,700 ហិកតា ជាមួយនឹងតម្រូវការសំខាន់គឺការគ្រប់គ្រងចំនួនប្រជាជន ដោយកាត់បន្ថយពី 1.2 លាននាក់ (ក្នុងឆ្នាំ 2009) មកនៅត្រឹម 672,000 នាក់ដែលរំពឹងទុក ដែលរួមចំណែកដល់ការកែលម្អប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម និងបច្ចេកទេស។

យោងតាមការវាយតម្លៃរបស់អ្នកស្រី ហង្ស គម្រោងលំនៅដ្ឋាននឹងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការចំណាកស្រុកពីតំបន់ខាងក្នុងទីក្រុងជាប្រវត្តិសាស្ត្រ។ ជាពិសេស អតីតអ្នកស្រុកមួយចំនួននៅសង្កាត់ចាស់បានផ្លាស់ទៅរស់នៅជិតខាង និងស្រុកលេចធ្លោក្នុងតំបន់បូព៌ាដើម្បីរស់នៅ ដោយសារស្ថានភាពហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ និងការធ្វើដំណើរងាយស្រួល។

នាយកជាន់ខ្ពស់ផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា លោក Savills Hanoi Do Thu Hang បានវាយតម្លៃថា នាពេលខាងមុខ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនៅតំបន់ខាងលិច និងខាងកើតនឹងមានចំណែកទីផ្សារ ៤០% សម្រាប់អាផាតមិន។

ជាពិសេស តំបន់ភាគខាងកើតរួមមានស្រុក Long Bien ស្រុក Gia Lam ដែលមានមូលនិធិដីធំ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធកំពុងត្រូវបានអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងខ្លាំងក្លាដោយមានការចូលរួមពីអ្នកវិនិយោគធំៗដូចជា៖ Vingroup, Ecopark បាននឹងកំពុងទាក់ទាញអ្នកទិញពីកណ្តាលទីក្រុងហាណូយ។ យោងតាមលោក Savills សមាមាត្រនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅបូព៌ាទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់សរុបនៃទីផ្សារទាំងមូលបានកើនឡើងពីកម្រិតទាបបំផុតក្នុងឆ្នាំ 2011 ដល់ 12% នៅឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023។

លើសពីនេះ តំបន់នេះក៏មានកំណើនខ្លាំងបំផុតក្នុងការផ្គត់ផ្គង់អគារទាបក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដោយកើនឡើងពី ៨% នៃចំណែកទីផ្សារផ្គត់ផ្គង់របស់ទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ ២០១៤ ដល់ ១៥% នៅឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ ២០២៣។

ទន្ទឹម​នឹង​នេះ តម្លៃ​ផលិតផល​លំនៅឋាន​បឋម​ក៏​មាន​ភាព​ខុស​គ្នា​រវាង​តំបន់​ទាំង​ពីរ​ដែរ។ យោងតាមលោក Savills នៅតំបន់លោកខាងលិច តម្លៃអាផាតមេនបឋមជាមធ្យមក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ឈានដល់ 58 លានដុង/m2។

តម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបឋមនៅបូព៌ាគឺប្រហែល 48 លានដុង/m2។ សម្រាប់​ផលិតផល​អគារទាប តម្លៃ​ចម្បង​ក្នុង​រយៈពេល​៦​ខែ​ដំបូង​នៃ​ឆ្នាំ​២០២៣ នៅ​ភាគ​ខាងលិច​គឺ ១៥៧-២២៥​លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រការ៉េ និង​នៅ​ភាគ​ខាងកើត​គឺ ១៥៨-១៦៨​លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រការ៉េ​។

យោងតាមលោកស្រី Do Thu Hang ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃរវាងតំបន់ទាំងពីរគឺដោយសារតែតំបន់បូព៌ាត្រូវបានបង្កើតឡើង និងអភិវឌ្ឍនៅពេលក្រោយ ប៉ុន្តែយ៉ាងឆាប់រហ័ស ដូច្នេះហើយនៅមានគម្លាតតម្លៃបែបនេះជាមួយតំបន់លោកខាងលិច។

Tuyen Quang៖ ស្វែងរកអ្នកវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងទីក្រុងរមណីយដ្ឋានមួយដែលមានដើមទុនជាង ១៧.០០០ ពាន់លានដុង

មន្ទីរផែនការ និងវិនិយោគខេត្ត Tuyen Quang ទើបនឹងប្រកាសស្វែងរកអ្នកវិនិយោគគម្រោងតំបន់រមណីយដ្ឋាន My Lam - Tuyen Quang ដែលមានទុនវិនិយោគសរុបជាង ១៧ ពាន់ពាន់លានដុង។ គម្រោងតំបន់រមណីយដ្ឋាន My Lam - Tuyen Quang ត្រូវបានរំពឹងថានឹងបង្កើតរបកគំហើញក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមនៃតំបន់ និងតំបន់ជិតខាង។

គម្រោងនេះមានផ្ទៃដីទំហំ 540 ហិកតា ស្ថិតនៅក្នុងសង្កាត់ My Lam (ទីក្រុង Tuyen Quang) និងឃុំ My Bang (ស្រុក Yen Son)។ ការវិនិយោគសរុបនៃគម្រោងនេះគឺប្រហែល 17,100 ពាន់លានដុង។ សំណង និងការគាំទ្រការតាំងទីលំនៅថ្មីមានតម្លៃជាង 1.200 ពាន់លានដុង។

ជ្រុងមួយនៃទីក្រុង Tuyen Quang ខេត្ត Tuyen Quang។ (ប្រភព៖ BXD)

វឌ្ឍនភាពនៃការអនុវត្តគម្រោងគឺ 4 ឆ្នាំគិតចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទនៃការសម្រេចចិត្តអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ។ រយៈពេលប្រតិបត្តិការរបស់គម្រោងគឺ 50 ឆ្នាំ។ វិនិយោគិនអាចដាក់ការដេញថ្លៃចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ថ្ងៃទី 29 ខែកញ្ញា។

នេះ​គឺ​ជា​គម្រោង​សាងសង់​តំបន់​អេកូឡូស៊ី​ក្នុង​ទីក្រុង​ដែល​រួម​បញ្ចូល​គ្នា​ជាមួយ​រមណីយដ្ឋាន​និង​សេវាកម្ម​គំរូ​ចម្រុះ។ ទាញយកធាតុទេសភាពបៃតងធម្មជាតិ។ មុននោះ នាថ្ងៃទី ១០ ខែកក្កដា ឧបនាយករដ្ឋមន្ត្រី Tran Hong Ha បានចុះហត្ថលេខាលើសេចក្តីសម្រេចលេខ ៨២០/QD-TTg អនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគរបស់គម្រោង My Lam - Tuyen Quang Resort Urban Area ក្នុងទម្រង់នៃការដេញថ្លៃជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគ។

មកទល់នឹងពេលនេះ នេះគឺជាគម្រោងទីក្រុងរមណីយដ្ឋានធំជាងគេនៅខេត្ត Tuyen Quang។ គម្រោងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបង្កើតរបកគំហើញក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដែលជាកម្លាំងចលករសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង Tuyen Quang និងតំបន់ជិតខាងដែលបាននិងកំពុងអនុវត្តនៅក្នុងតំបន់។

ហានិភ័យនៅពេលទិញនិងលក់អាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ ផ្ទះល្វែងដែលគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកនៅតែអាចទិញ និងលក់បាន លើកលែងតែករណីពិសេស។ ក្នុងករណីផ្សេងទៀតសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកត្រូវបានទាមទារ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកទិញត្រូវស្រាវជ្រាវ និងពិចារណាឱ្យបានហ្មត់ចត់ថាតើគួរទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ឬអត់ ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យនៅពេល "ដាក់លុយ"។

អនុលោមតាមចំណុច a, ប្រការ 1, មាត្រា 11 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 បុគ្គល និងអង្គការត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញ និងលក់នៅពេលដែលពួកគេមានវិញ្ញាបនបត្រ (ដែលគេស្គាល់ជាទូទៅថាជាសៀវភៅក្រហម ឬសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) លើកលែងតែករណីខាងក្រោម៖ ការទិញ និងលក់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ ការផ្ទេរកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន ទោះបីជាផ្ទះត្រូវបានប្រគល់ហើយក៏ដោយ ប៉ុន្តែពាក្យស្នើសុំសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកមិនត្រូវបានដាក់ជូន។ ការទិញលក់លំនៅដ្ឋានសង្គម។

ចំពោះករណីលើកលែងខាងលើនីមួយៗ ច្បាប់តម្រូវឱ្យបំពេញលក្ខខណ្ឌបន្ថែម។ ជាក់លាក់ដូចខាងក្រោម៖ លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទិញ និងលក់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត (ផ្អែកលើប្រការ ១ មាត្រា ៧២ ក្រឹត្យលេខ ៩៩/២០១៥/ND-CP)។ មិនចាំបាច់មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកទេ។ ត្រូវតែមានឯកសារជាលាយលក្ខណ៍អក្សរផ្ញើដោយអ្នកវិនិយោគទៅនាយកដ្ឋានសំណង់ដើម្បីជំនួស។ ឯកសារនេះត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ខ្លឹមសារដែលអាផាតមិនមានសិទ្ធិលក់។ ជាមួយឯកសារគម្រោង គំនូរប្លង់ លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឯកសារទទួលយក... ឬឯកសារស្តីពីការបញ្ចាំប្រាក់កម្ចី (ប្រសិនបើដាក់បញ្ចាំពីមុន) ដោយមានការប្តេជ្ញាចិត្តពីអ្នកវិនិយោគ។

ល័ក្ខខ័ណ្ឌនៃការផ្ទេរកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន៖ ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដោយមាន ឬគ្មានសារការីតាមសំណើរបស់ភាគី។ ចំនួនកិច្ចសន្យា៖ ០៦ច្បាប់, ០៣ច្បាប់ថតដោយអ្នកវិនិយោគ, ០១ច្បាប់ថតដោយអាជ្ញាធរពន្ធដារ, ០១ច្បាប់ថតដោយអ្នកផ្ទេរ, ០១ច្បាប់ថតដោយអ្នកផ្ទេរប្រាក់ និង០១ច្បាប់រក្សាទុកដោយការិយាល័យសារការី។

ល័ក្ខខ័ណ្ឌនៃការទិញលក់លំនៅឋានសង្គមកិច្ច (ផ្អែកលើប្រការ ២ មាត្រា ៦៣ នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន)៖ ត្រូវមានឯកសារដូចខាងក្រោម៖ ឯកសារគម្រោងវិនិយោគសំណង់ ប្លង់បច្ចេកទេស លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់; ឯកសារបញ្ជាក់ការបញ្ចប់ការសាងសង់គ្រឹះ ប្រព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់ទឹក និងប្រព័ន្ធលូ អគ្គិសនី...

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិខាងលើ អាផាតមិនដែលគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកនៅតែអាចទិញ និងលក់បាន លើកលែងតែករណីពិសេស។ ក្នុងករណីផ្សេងទៀត សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកត្រូវបានទាមទារ។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើ​មិនមាន​សៀវភៅ​ពណ៌​ផ្កាឈូក ហើយ​លក្ខខណ្ឌ​ខាងលើ​មិនត្រូវ​បាន​បំពេញ នោះ​អាផាតមិន​មិនអាច​ទិញ​លក់​បាន​ឡើយ​។

ហានិភ័យធ្ងន់ធ្ងរបំផុតគឺនៅពេលដែលភាគីមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញ និងលក់អាផាតមិន ប៉ុន្តែនៅតែបំពានច្បាប់ ហើយធ្វើកិច្ចសន្យាលក់ជាមួយគ្នានោះកិច្ចសន្យានោះនឹងត្រូវចាត់ទុកថាមិនត្រឹមត្រូវ។ នៅពេលដែលកិច្ចសន្យាត្រូវបានប្រកាសថាមិនត្រឹមត្រូវ អ្នកទិញអាច "បាត់បង់" ប្រាក់ដែលបានចំណាយដើម្បីទិញអាផាតមិន។

លើសពីនេះ ប្រសិនបើការលក់មិនត្រូវបានធ្វើឡើងទេ ភាគី "គេច" ពីច្បាប់ដោយធ្វើកិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ ឬការអនុញ្ញាត ប៉ុន្តែតាមពិតវាគឺជាការលក់ ដូចនេះកិច្ចសន្យាប្រភេទទាំងនេះអាចនឹងមិនត្រឹមត្រូវ។

ដូច្នេះដើម្បីពិចារណាថាតើត្រូវទិញអាផាតមិនដោយគ្មានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកអ្នកទិញដំបូងត្រូវពិចារណាពីមូលហេតុដែលស្ថានភាពនេះមាន។ បន្ទាប់ពីរកឃើញមូលហេតុហើយ ប្រសិនបើផ្ទះល្វែងនោះជារបស់កម្មវត្ថុដែលមិនមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ប៉ុន្តែត្រូវបានទិញលក់នោះ អាចទិញលក់បានជាធម្មតា។

ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើសម្រាប់ហេតុផលផ្សេងទៀត និងហានិភ័យដែលអាចកើតមាន អ្នកទិញគួរតែពិចារណា និងសម្រេចចិត្តមិនទិញអាផាតមិននោះ។