លក់ថោក...នៅតែសប្បាយចិត្ត

នៅតាមបណ្តោយផ្លូវ Nguyen Huu Tho (សង្កាត់ Nha Be ទីក្រុងហូជីមិញ) ប្រសិនបើពីមុនឈ្មោះរបស់ម្ចាស់គម្រោងដូចជា Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland... លេចឡើងយ៉ាងក្រាស់ក្រែល ឥឡូវនេះពួកគេបានបាត់បន្តិចម្តងៗ។ ផ្ទុយទៅវិញ មានសហគ្រាសបរទេសដូចជា Phu My Hung (តៃវ៉ាន់) GS (កូរ៉េ) Keppel Land (សិង្ហបុរី)។ ការផ្លាស់ប្តូរឈ្មោះ និងកម្មសិទ្ធិកំពុងប្រព្រឹត្តទៅដោយស្ងប់ស្ងាត់ ប៉ុន្តែយ៉ាងឆាប់រហ័សរវាងសហគ្រាសក្នុងស្រុក និងបរទេស។ ក្នុងចំណោមពួកគេ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានផ្ទេរក្នុងតម្លៃទាបដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក។

អ្នកដឹកនាំសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញបាននិយាយថា គាត់ត្រូវតែលក់គម្រោងដ៏ស្រស់ស្អាតបំផុតរបស់គាត់ទៅ Keppel Land ដើម្បីយកលុយមកសងប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ទៅធនាគារ។ ពេល​សួរ​ពី​តម្លៃ​លក់ គាត់​និយាយ​ទាំង​សោកសៅ​ថា បើ​តម្លៃ​ទីផ្សារ​១០​ដុង ឥឡូវ​លក់​ឱ្យ​ដៃគូ​បរទេស​តែ​៦​ដុង​។

“បច្ចុប្បន្ន សហគ្រាសក្នុងស្រុកលែងមានលុយសម្រាប់អនុវត្តគម្រោងហើយ ទោះបីពួកគេមានលុយក៏ពួកគេមិនហ៊ានធ្វើដែរ ព្រោះគ្មាននរណាម្នាក់ប្រាកដថាពួកគេអាចលក់ផលិតផលក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នបាន មិនអាចដើរទៅមុខបាន មិនអាចរើថយក្រោយបានទេ ដូច្នេះពួកគេនឹងលក់ដើម្បីសម្រួលចិត្ត” គាត់ចុចអណ្តាតមិនអាចលាក់ទុក្ខបាន។

បុគ្គលនេះក៏ទទួលស្គាល់ថា គួរឲ្យសោកស្ដាយដែរ ប៉ុន្តែក្នុងបរិបទនៅតែត្រូវបង់ ប៉ុន្តែគ្មានចំណូល បើគម្រោងនេះទុកចោល ១ ឬ ២ ឆ្នាំ អត្រាការប្រាក់ធនាគារត្រូវបាន «ស៊ី» ដូច្នេះហើយ ទើបសប្បាយចិត្តដែលអាចលក់បានថោក។ បើ​តាម​បុគ្គល​នេះ មិនមែន​គ្រប់​គម្រោង​ទាំងអស់​ទាមទារ​ការ​វិនិយោគ​ពី​បរទេស​ទេ។ ពួកគេគ្រាន់តែផ្តល់អាទិភាពដល់គម្រោងដែលស្របច្បាប់ប៉ុណ្ណោះ។ គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា ដោយសារតែពួកគេមានការក្តាប់យ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់លើក្រុមហ៊ុនក្នុងស្រុកដែល "ស្រេកឃ្លានលុយ" ក្រុមហ៊ុនបរទេសកំពុងដាក់សម្ពាធឱ្យទិញគម្រោងក្នុងតម្លៃថោក។

គ្រួសារខ្ញុំមានអង្ករមួយក្អម ពេលស្រូវអស់ យើងត្រូវខ្ចីពីអ្នកជិតខាង តែខ្ចីម្តង ឬពីរដងក៏អស់ស្រូវក៏ធ្វើដែរ ព្រោះយើងអត់មានកន្លែងផ្សេង អ៊ីចឹងហើយបានជាអាជីវកម្មខ្លះស្លាប់ក្នុងរយៈពេល ៦ ខែ ខ្លះ ៩ ខែ ខ្លះក្នុង ១ ឆ្នាំ ដូច្នេះឥឡូវ ទោះបីតម្លៃថោកក៏ត្រូវលក់អង្ករនេះឲ្យរួចខ្លួន។

ជាក់ស្តែង គ្រាន់តែសង្កេតមើលការពិត វាមិនពិបាកទេ ដែលឃើញគម្រោងល្បីៗជាច្រើនបានប្តូរឈ្មោះ ដែលមានន័យថា ផ្លាស់ប្តូរម្ចាស់។ គ្រាន់តែក្រុមហ៊ុនមិនប្រកាស។ សូម្បីតែ Novaland Group ដែលជាម៉ាកយីហោដ៏ធំនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវលក់គម្រោងជាច្រើនរបស់ខ្លួនទៅឱ្យ Gamuda Land Group ពីប្រទេសម៉ាឡេស៊ី។

ការលំបាកបានអូសបន្លាយពេលយូរពេក ហើយមិនមានសញ្ញាវិជ្ជមានសម្រាប់ទិន្នផលនោះទេ ដូច្នេះនៅពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អាជីវកម្មជាច្រើនកំពុងដំណើរការស្វែងរកដៃគូដើម្បី "លក់ខ្លួន"។ ប្រធានសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដ៏ធំមួយនៅទីក្រុងហូជីមិញបានទួញសោកថាលោកបានផ្តល់គម្រោងរបស់ខ្លួនដល់ដៃគូបរទេសក្នុងតម្លៃទាប ប៉ុន្តែគ្មាននរណាម្នាក់ទិញ ហើយក៏មិនមានអ្នកណាសហការវិនិយោគដែរ ដោយសារគម្រោងទាំងនោះមិនទាន់បានបំពេញនីតិវិធីច្បាប់ និងមិនបានបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ឬដូចជា DK Group អស់រយៈពេលជិតមួយឆ្នាំហើយ ដែលធ្វើការជាមួយដៃគូជប៉ុនដើម្បីអញ្ជើញការរួមចំណែកដើមទុន ឬការលក់គម្រោងទាំងស្រុង។ ក្រុមហ៊ុន DK នឹងទទួលខុសត្រូវលើការលក់ទាំងអស់ ទោះបីជាប្រាក់ចំណេញត្រូវបានបែងចែកទៅតាមសមាមាត្រនៃការរួមចំណែកក៏ដោយ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ ពួកគេមិនទាន់បានបញ្ចប់នៅឡើយទេ ពួកគេស្ថិតក្នុងការរង់ចាំ និងមើលចិត្តគំនិត។ គ្មានការលក់ គ្មានប្រាក់ចំណូល គ្មានការអំពាវនាវឱ្យសហការគ្នា បានធ្វើឱ្យក្រុមនេះស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាកដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមក។ អ្នកដឹកនាំក្រុមនេះបានត្អូញត្អែរថា "បុគ្គលិកស្ទើរតែទាំងអស់បានចាកចេញ គម្រោងនេះត្រូវបានផ្អាក ហានិភ័យនៃការក្ស័យធនគឺខ្ពស់ណាស់ ទោះបីជាមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនក៏ដោយ" ។

គាំទ្រសហគ្រាសឈានមុខគេ

លោក Huynh Phuoc Nghia នាយកមជ្ឈមណ្ឌលសេដ្ឋកិច្ច ច្បាប់ និងគ្រប់គ្រង (សកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចទីក្រុងហូជីមិញ) មានប្រសាសន៍ថា សហគ្រាសក្នុងស្រុកត្រូវលក់ទ្រព្យសម្បត្តិទៅឱ្យសហគ្រាសបរទេសបន្សល់ទុកនូវផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់សង្គម និងសេដ្ឋកិច្ច នៅពេលដែលការរួមចំណែករបស់ពួកគេត្រូវបានកាត់បន្ថយ ឬសូម្បីតែបាត់បង់។ មិន​ត្រឹម​តែ​ប៉ុណ្ណោះ ដើម្បី​ងើប​ឡើង​ដល់​កម្រិត​មុន​វិបត្តិ វា​នឹង​ត្រូវ​ចំណាយ​ពេល ៥ សូម្បី​តែ ១០ ឆ្នាំ​ក៏​ដោយ ព្រោះ​ទ្រព្យ​សម្បត្តិ​«ហួត»​ច្រើន​ណាស់។ ទោះបីជាមិនមានការស្រាវជ្រាវដែលបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់ថាអាជីវកម្មមួយខាតបង់ប៉ុន្មានក៏ដោយ ក៏មនុស្សអាចប៉ាន់ស្មានបានថាការបាត់បង់ទ្រព្យសម្បត្តិអាចមានពី 20 ទៅ 30% នៃតម្លៃ សូម្បីតែរហូតដល់ 50% ក៏ដោយ។

“លើផ្ទៃខាងលើ មនុស្សជាច្រើនគិតថា សហគ្រាសបរទេសទិញភាគហ៊ុនមកវិញ នឹងផ្តល់ប្រាក់បន្ថែមដល់សហគ្រាសក្នុងស្រុក ដើម្បីបន្តវិនិយោគ ដែលអាចជួយទីផ្សារងើបឡើងវិញ។ ក្រោយវិបត្តិ អាចជួយឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានតម្លាភាព ហើយច្បាប់នឹងកាន់តែពេញលេញ។ ប៉ុន្តែការពិត សហគ្រាសក្នុងស្រុកត្រូវចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំដើម្បីបង្កើតម៉ាកយីហោដែលមានការប្រកួតប្រជែងគ្រប់គ្រាន់ជាមួយដៃគូបរទេស។ ឥឡូវនេះត្រូវបានទិញ ត្រូវតែលក់ទ្រព្យសកម្មក្នុងតម្លៃទាប។ សម្រាប់សហគ្រាសនីមួយៗ និងគម្រោងនីមួយៗ ដើម្បីកាត់បន្ថយស្ថានភាពនេះ”។

លោក Pham Lam អនុប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមក៏បានយល់ស្របថា វៀតណាមត្រូវចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ដើម្បីមានសហគ្រាសអចលនទ្រព្យធំៗដូចជា Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh... ទាំងនេះជាសហគ្រាសឈានមុខគេក្នុងទីផ្សារ ដូច្នេះហើយពួកគេមិនត្រឹមតែប៉ះពាល់ដល់វិស័យអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងមានឧស្សាហកម្មជាច្រើនទៀតផងដែរ ចាប់ពីឥណទាន សំណង់ គ្រឿងសំណង់ ឈើ សម្ភារៈសំណង់។ ទិសដៅ និងយន្តការឈានទៅរកការជួយដល់សហគ្រាស ជាពិសេសសហគ្រាសឈានមុខគេឱ្យងើបឡើងវិញ។ ដោយសារតែការងើបឡើងវិញរបស់ពួកគេនឹងទាញអាជីវកម្មផ្សេងទៀត ឧស្សាហកម្ម និងសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលឱ្យងើបឡើងវិញ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះវានឹងជួយធ្វើឱ្យគម្រោងគ្លីនិក "ស្លាប់" រស់ឡើងវិញដោយកាត់បន្ថយកាកសំណល់។ ជាពិសេស ធនធានដែលសហគ្រាសក្នុងស្រុកបានចំណាយពេលសាងសង់ជាច្រើនឆ្នាំ មិនអាចធ្លាក់ទៅក្នុងដៃរបស់សហគ្រាសបរទេសក្នុងតម្លៃថោកនោះទេ។

ដោយការឈឺចាប់ក្នុងការមើលគម្រោងដែលត្រូវបានទិញដោយក្រុមហ៊ុនបរទេសក្នុងតម្លៃថោក ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) លោក Le Hoang Chau បានរំលឹកពីឆ្នាំ 2007 នៅពេលដែលវៀតណាមបានចូលជាសមាជិក WTO ដែលជាពេលវេលាដែលក្រុមហ៊ុនបរទេស "លិចលង់" ចូលទៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម។ ទោះ​យ៉ាង​ណា នៅ​ពេល​នោះ លោក​មិន​បារម្ភ​ថា ក្រុមហ៊ុន ឬ​គម្រោង​អចលនទ្រព្យ​នឹង​ត្រូវ​បរទេស​ទិញ​នោះ​ទេ។ ការពិតបង្ហាញថា ក្នុងវិស័យជាច្រើន សហគ្រាសក្នុងស្រុកមិនត្រឹមតែរក្សាចំណែកទីផ្សារប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងលើសលប់សហគ្រាសបរទេសទៀតផង។ ប៉ុន្តែនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 នៃឆ្នាំ 2022 ជាលើកដំបូង HoREA បានព្រមានអំពីហានិភ័យនៃសហគ្រាសអចលនទ្រព្យម៉ាកល្បីៗមួយចំនួន និងគម្រោងតម្លៃខ្ពស់មួយចំនួនដែលត្រូវបានទិញដោយបរទេស។ ជាធម្មតា សាជីវកម្មអចលនទ្រព្យធំជាងគេនៅវៀតណាមបានផ្ទេរគម្រោងតម្លៃ 1.5 ពាន់លានដុល្លារទៅឱ្យដៃគូបរទេសក្នុងតម្លៃថោកបំផុត។ បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យ និងសាជីវកម្មធំៗជាច្រើននៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមមានភាគហ៊ុនរហូតដល់ 49% របស់ពួកគេ "បានកាន់កាប់" ដោយជនបរទេស។

"សហគ្រាសបរទេសកំពុង "ដើរទិញឥវ៉ាន់" នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម ដើម្បីស្វែងរក និងទិញគម្រោងល្អបំផុតក្នុងតម្លៃទាបជាងថ្លៃដើម។ សាជីវកម្មបរទេសបានប្រាប់ខ្ញុំថា ប្រសិនបើមានសហគ្រាសណាមួយលក់គម្រោងមួយ ពួកគេគួរតែណែនាំវាដល់ពួកគេ។ យើងក៏ត្រូវទទួលយកការពិតនេះផងដែរ ព្រោះសហគ្រាស និងទីផ្សារមានភាពទន់ខ្សោយ និងត្រូវការដើមទុនច្រើន។ ដើម្បីគ្រប់គ្រងបញ្ហានេះ ដំណោះស្រាយជាមូលដ្ឋានគឺការបង្កើនភាពធន់ និងកម្លាំងនៃសហគ្រាសក្នុងស្រុក។ លោក ចូវ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ភារកិច្ចគឺត្រូវលុបបំបាត់ឧបសគ្គនៅក្រោមអំណាចនៃថ្នាក់នីមួយៗ ទាំងនៅរដ្ឋាភិបាល ថ្នាក់រដ្ឋមន្ត្រី និងថ្នាក់មូលដ្ឋាន ដើម្បីឲ្យសហគ្រាសអាចអនុវត្តគម្រោង បង្កើតទំនុកចិត្តជាមួយអតិថិជន លើកកម្ពស់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងងើបឡើងវិញ”។