អាជីវកម្មចង់ធ្វើ ប៉ុន្តែប្រឈមមុខនឹង "ឧបសគ្គ"

នាពេលថ្មីៗនេះ ក្នុងសន្និសីទដាក់ពង្រាយគម្រោង “វិនិយោគលើការសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមយ៉ាងតិច ១លានខ្នង សម្រាប់អ្នកមានចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មក្នុងរយៈពេល ២០២១-២០៣០” អនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់ លោក Nguyen Van Sinh បានជូនដំណឹងថា មានយន្តការ និងគោលនយោបាយជាច្រើនដើម្បីលុបបំបាត់ “បញ្ហាស្ទះ” និងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គេសង្កេតឃើញថា នៅតាមមូលដ្ឋានសំខាន់ៗមួយចំនួនដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានសង្គមយ៉ាងច្រើន កម្រិតនៃការវិនិយោគនៅមានកម្រិតនៅឡើយ បើធៀបទៅនឹងគោលដៅរបស់គម្រោងនៅឆ្នាំ 2025។ ជាក់ស្តែង ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងចំនួន 7 ដែលមានផ្ទះល្វែងចំនួន 4,996 ស្មើនឹង 19%។ ទីក្រុងហាណូយមានគម្រោងត្រឹមតែ 3 ប៉ុណ្ណោះដែលមានផ្ទះល្វែងចំនួន 1,700 ខ្នង សម្រេចបាន 9% ឬតំបន់ខ្លះមិនមានគម្រោងចាប់ផ្តើមសាងសង់ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2021 ដល់បច្ចុប្បន្ន ដូចជា Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

យោងតាមក្រសួងសំណង់ផងដែរ ទាក់ទងនឹងកម្មវិធីឥណទាន 120.000 ពាន់លានដុង បច្ចុប្បន្នមាន 28 មូលដ្ឋានបានប្រកាសបញ្ជីគម្រោង 68 ដែលមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់កម្ចី (តម្រូវការប្រាក់កម្ចីជាង 30.000 ពាន់លានដុង)។ គិតមកដល់ចំណុចនេះ ក្នុងតំបន់ចំនួន ៥ ដែលមានគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមចំនួន ៦ ដើមទុនដែលបានបញ្ចេញគឺប្រមាណ ៤១៥ ពាន់លានដុង។ ការពិតនេះបង្ហាញថា ការផ្តល់កញ្ចប់ឥណទានអនុគ្រោះចំនួន 120.000 ពាន់លានដុង នៅតែយឺតបើធៀបនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់អាជីវកម្មដែលវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅឋានសម្រាប់ផ្នែកកម្មករ។

លោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានចែករំលែកថា អាជីវកម្មជាច្រើនបានចាប់យកតម្រូវការទីផ្សារសម្រាប់ផ្នែកលំនៅឋានសង្គម ប៉ុន្តែនៅពេលពួកគេចាប់ផ្តើមអនុវត្ត ពួកគេបានជួបប្រទះការលំបាកជាច្រើន៖ “ជាប់ពាក់ព័ន្ធពីផែនការ មូលនិធិដីធ្លី នីតិវិធី ដំណើរការអនុវត្តរហូតដល់ដំណើរការវិនិយោគ និងទិន្នផល ការជ្រើសរើសគោលដៅ។ លក្ខខណ្ឌមានភាពស្មុគស្មាញ ប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគ្រប់គ្រងឡើងវិញ។ ហេតុ​អ្វី​បាន​ជា​មិន​មាន​គម្រោង​លំនៅឋាន​សង្គម​ច្រើន ហើយ​អាជីវកម្ម​មិន​អាច​ស្រូប​យក​ដើម​ទុន​គាំទ្រ​ពី​រដ្ឋ​បាន»។

ពិភាក្សាអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃការអនុវត្តយឺតយ៉ាវនៃលំនៅឋានសង្គមក្នុងមូលដ្ឋានជាច្រើន លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបាននិយាយដោយត្រង់ថា “ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម អ្នកវិនិយោគត្រូវប្រឈមមុខនឹងនីតិវិធីរដ្ឋបាលជាច្រើន។ នេះគឺជា “ភាពភ័យរន្ធត់” សម្រាប់អាជីវកម្ម ដែលនាំឱ្យមានការថប់បារម្ភ និងការភ័យខ្លាចយ៉ាងច្រើន។

យោងទៅតាម GS ។ លោក Dang Hung Vo នីតិវិធីរដ្ឋបាលមិនត្រឹមតែ "បង្កការលំបាក" សម្រាប់អាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែបញ្ហានៃការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានបញ្ហាជាច្រើន។ ទោះបីជាលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺជាផ្នែកមួយដែលត្រូវបានបម្រុងទុកសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបក៏ដោយ នីតិវិធី និងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់កម្មករក្នុងការទទួលបាន និងទិញ និងជួលលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺពិបាកខ្លាំងណាស់។

“ជាក់ស្តែងផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានកន្លែងច្រើនសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ ប៉ុន្តែអាជីវកម្មមិនចាប់អារម្មណ៍លើផ្នែកនេះទេ ដែលអាចពន្យល់បានមួយផ្នែកដោយយន្តការ និងមូលនិធិដីសម្រាប់លំនៅឋានសង្គមក្នុងតំបន់ជាច្រើនមិនត្រូវបានផ្តល់អាទិភាព។ អ្វីដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្មស្ទាក់ស្ទើរនោះគឺការវិនិយោគដែលត្រួតស៊ីគ្នា និងស្មុគស្មាញ និងដំណើរការបែងចែកដី។ នីតិវិធីមានរយៈពេលវែង ចាប់ពីពេលដែលគម្រោងនេះត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ រហូតទាល់តែមានការអនុម័តលើទីផ្សារ។ លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo បានធ្វើការវិភាគលើពេលវេលា។

ជាមួយគ្នានេះ អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន មានប្រសាសន៍ថា ការរៀបចំដើមទុនសម្រាប់សាងសង់លំនៅឋានសង្គមក៏មានការលំបាក និងមិនទាន់បានតាមតម្រូវការផងដែរ។

តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីពន្លឿនលំនៅដ្ឋានសង្គម?

ចែករំលែកជាមួយអ្នកសារព័ត៌មាន អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Duc បានសង្កត់ធ្ងន់ថា គោលបំណងនៃលំនៅឋានសង្គមគឺជាគោលនយោបាយល្អ ជួយជនក្រីក្រមានលក្ខខណ្ឌក្នុងការមានលំនៅឋាន ប៉ុន្តែវិធីដែលធ្វើមិនមានប្រសិទ្ធភាព។ ទោះបីជាបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានដែលត្រូវបានកែសម្រួលមានលក្ខណៈបើកចំហក៏ដោយ ម្ចាស់អាជីវកម្មនេះសង្កត់ធ្ងន់លើដៃរបស់រដ្ឋក្នុងការចូលរួមក្នុងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

“ក្រុមហ៊ុនយើង និងក្រុមហ៊ុនជាច្រើនទៀតបានវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋានសង្គមដល់ជនក្រីក្រ ប៉ុន្តែមួយសន្ទុះក្រោយមកក៏មិនអាចរស់បាន ពេលនោះនៅពេលសាងសង់លំនៅឋានសង្គមមានបញ្ហា នីតិវិធីរដ្ឋបាល អត្រាការប្រាក់ធនាគារ តម្លៃ និងរយៈពេលសាងសង់យូរ ធ្វើឲ្យក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យខាតបង់ទ្វេដង ដូច្នេះហើយទើបមានក្រុមហ៊ុនតិចណាស់ដែលវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានសង្គមសព្វថ្ងៃ”។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាន លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group មានប្រសាសន៍ថា គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមរបស់សហគ្រាសនៅភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយមិនអាចអនុវត្តបានច្រើនឆ្នាំដោយសារការលំបាកក្នុងនីតិវិធីវិនិយោគ៖ “គម្រោងរបស់យើងគឺដីលក់ដេញថ្លៃ ដូច្នេះថាតើយើងត្រូវបង្កើតគោលនយោបាយវិនិយោគឬអត់ នោះគឺជាបញ្ហាតែមួយគត់ ប៉ុន្តែវាមិនបានបញ្ចប់ទេ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០ មកម្ល៉េះ ជាពិសេសគឺទីក្រុងហាណូយ ហើយបញ្ហាទីពីរគឺទីក្រុងហូ។ ក្នុង​ការ​អនុវត្ត​នីតិវិធី​នៃ​ការ​វិនិយោគ ដែល​នាំ​ឱ្យ​មាន​ការ​ខាត​បង់​សម្រាប់​អ្នក​វិនិយោគ និង​ប្រជាជន​ដែល​គ្មាន​លំនៅឋាន»។

ទន្ទឹមនឹងនោះ នាយកប្រតិបត្តិអចលនទ្រព្យម្នាក់បានចែករំលែកថា មូលហេតុធំបំផុតដែលអាជីវកម្មមិនចាប់អារម្មណ៍លើលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺស្ថិតនៅលើកត្តាប្រាក់ចំណេញ។ លំនៅឋានសង្គមត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយតម្លៃ តម្លៃលក់សម្រាប់អាជីវកម្មពិតណាស់ត្រូវបានកំណត់ដោយភាគរយប្រាក់ចំណេញ។ ភ្នាក់ងារត្រួតពិនិត្យតម្លៃមានភាពខុសប្លែកពីគេហដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ដែលស្ថិតនៅក្រោមការគ្រប់គ្រងតម្លៃ និងការកំណត់តម្លៃ ហើយច្បាប់តម្លៃមានភាពស្មុគស្មាញខ្លាំង ដូច្នេះមានការលើកទឹកចិត្ត ប៉ុន្តែការលើកទឹកចិត្តទាំងនោះមិនត្រូវបានអនុវត្តស៊ីជម្រៅសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីអនុវត្តជាក់ស្តែងនៅលើទីផ្សារនោះទេ។

បន្ថែមពីលើការលើកទឹកចិត្តថ្លៃពន្ធ និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ធនាគាររដ្ឋបច្ចុប្បន្នកំពុងអនុវត្តកញ្ចប់ឥណទានចំនួន 120 ពាន់ពាន់លានដុង ដែលមានអត្រាការប្រាក់ 1.5 - 2% ទាបជាងអត្រាការប្រាក់កម្ចីរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែងនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានរបស់កម្មករ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយបញ្ហាដ៏ធំបំផុតឥឡូវនេះស្ថិតនៅក្នុងយន្តការ - គោលនយោបាយដំណើរការ - នីតិវិធី។ បទប្បញ្ញត្តិដ៏ស្មុគស្មាញ កង្វះការណែនាំលម្អិត និងនីតិវិធីប្រើប្រាស់ពេលវេលាដ៏ស្មុគស្មាញ បានធ្វើឱ្យអាជីវកម្មមិនចាប់អារម្មណ៍លើលំនៅដ្ឋានសង្គម។

ការចែករំលែកពីអាជីវកម្មបង្ហាញថាប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគនៅពេលសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវបានគ្រប់គ្រងត្រឹមតែ 10% ប៉ុណ្ណោះ។ ប្រសិនបើគម្រោងត្រឹមតែ 1 ឆ្នាំក្រោយកាលវិភាគ វាត្រូវបានចាត់ទុកថាគ្មានផលចំណេញ ដូច្នេះអាជីវកម្មពិតជាចង់ដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ពន្លឿននីតិវិធីវិនិយោគ ហើយក្នុងពេលតែមួយមានដំណោះស្រាយដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគនៅពេលសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម៖

លោក Tran Van Khai សមាជិកអចិន្ត្រៃយ៍នៃគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភាបានចែករំលែកអំពីបញ្ហានេះថា “ត្រូវតែមានប្រាក់ចំណេញ រដ្ឋនឹងគ្រប់គ្រងតាមរយៈឧបករណ៍ពន្ធ តាមរយៈការអនុញ្ញាតឱ្យគណនេយ្យតម្លៃសមហេតុផលទៅក្នុងតម្លៃថ្លៃដើម ដែលនឹងជួយឱ្យអាជីវកម្មមិនទទួលរងការខាតបង់នៅពេលវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញពិតប្រាកដ 10% សម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីចូលរួមគាំទ្រ។ រីករាយនឹងប្រាក់ចំណេញពិត"។

ដើម្បីពន្លឿនការសាងសង់លំនៅឋានសង្គមនាពេលខាងមុខ អ្នកជំនាញនិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យឡើងវិញនូវនីតិវិធីរដ្ឋបាលឱ្យបានឆាប់រហ័សក្នុងទិសដៅកាត់បន្ថយនីតិវិធីរដ្ឋបាលដែលមិនចាំបាច់។ មានគោលនយោបាយបង្កើតការលើកទឹកចិត្តខ្លាំងជាងមុនសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដើម្បីចូលរួមក្នុងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម។

N.Giang