ទិដ្ឋភាពវិជ្ជមានជាច្រើនត្រូវបានកត់សម្គាល់នៅពេលអនុវត្តច្បាប់ថ្មី។

អាស្រ័យហេតុនេះ ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 បានកំណត់ចំណុចថ្មីជាច្រើនលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន ការជួសជុល ការសាងសង់អាផាតមិនចាស់ លំនៅដ្ឋានសង្គម និងការគ្រប់គ្រង និងការប្រើប្រាស់អគារផ្ទះល្វែង។ ដោយវាយតម្លៃពីផលប៉ះពាល់លើទីផ្សារ និងការគ្រប់គ្រងគម្រោង លោក Tran Ngoc Duy អនុប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ Savills Hanoi បាននិយាយថា ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 នឹងជួយឱ្យអ្វីៗទាំងអស់ក្លាយជាប្រព័ន្ធបន្ថែមទៀត រួមចំណែកជាវិជ្ជមានដល់ដំណើរការស្តារទីផ្សារឡើងវិញ។

លើសពីនេះ ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ក៏ជួយជម្នះដែនកំណត់ក្នុងច្បាប់ចាស់ផងដែរ ដោយបញ្ជាក់អំពីមុខវិជ្ជា និងរយៈពេលនៃគម្រោង គុណភាពសំណង់ សិទ្ធិកាន់កាប់លំនៅឋានជាដើម ជាពិសេសក្នុងវិស័យគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការគម្រោងលំនៅដ្ឋាន វាជួយដោះស្រាយវិវាទរួមគ្នារវាងអតិថិជន និងអង្គភាពគ្រប់គ្រង ព្រមទាំងបានចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីសិទ្ធិ និងការទទួលខុសត្រូវរបស់ភាគីពាក់ព័ន្ធ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥទ្ធិពលនៃច្បាប់នេះនឹងមានរយៈពេលយូរ។ តាមការពិត នៅពេលដែលវាត្រូវបានអនុវត្ត 5 ខែលឿនជាងផែនការដើម វានៅតែមានបទប្បញ្ញត្តិ និងការណែនាំជាក់លាក់ជាច្រើនសម្រាប់ការអនុវត្តនៅឡើយ។ ជាឧទាហរណ៍ មានតែក្រិត្យលេខ 95/2024/ND-CP ដែលដឹកនាំច្បាប់លំនៅឋានថ្មីត្រូវបានប្រកាសឱ្យប្រើនៅថ្ងៃទី 24 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ហើយសារាចរណែនាំថ្ងៃទី 05/2024/TT-BXD ត្រូវបានចេញនៅថ្ងៃទី 31 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។

និយាយអំពីការផ្លាស់ប្តូររវាងច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 អ្នកជំនាញ Savills បាននិយាយថា ច្បាប់ថ្មីនេះផ្តោតលើគុណភាពនៃការសាងសង់ និងសេវាកម្មក្នុងអំឡុងពេលប្រតិបត្តិការ។ ទាក់ទងនឹងគុណភាពសំណង់ ជំនួសឱ្យការរក្សារយៈពេលប្រើប្រាស់ថេរត្រឹម 50 ឆ្នាំដូចពីមុន ច្បាប់ថ្មីចែងថារយៈពេលប្រើប្រាស់គម្រោងនឹងត្រូវបានកែសម្រួលដោយផ្អែកលើគុណភាពជាក់ស្តែងនៃសំណង់ ដើម្បីថែទាំ និងជួសជុលគម្រោងដែលខូចបានឆាប់រហ័ស។

ទាក់ទងនឹងគុណភាពសេវាកម្ម ច្បាប់ថ្មីណែនាំការផ្លាស់ប្តូរក្នុងការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ ដូចជាការរៀបរាប់លម្អិតអំពីចំណូល/ចំណាយ និងមានតម្រូវការជាក់លាក់លើសមត្ថភាពរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រង។ លើសពីនេះ មូលនិធិធានារ៉ាប់រងអគ្គីភ័យ និងប្រាក់បំណាច់របស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនឹងត្រូវបំបែកចេញពីថ្លៃសេវា ហើយក្លាយជាការចំណាយដាច់ដោយឡែក។ អង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការត្រូវធ្វើការជាមួយក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រង/វិនិយោគិន ដើម្បីចេញតារាងគណនាតម្លៃសេវាកម្មថ្មីឱ្យបានឆាប់រហ័សស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។

ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ក៏ចែងថា ប្រាក់ចំណូលទាំងអស់ដែលបានមកពីការកេងប្រវ័ញ្ចលើតំបន់រួម ដូចជាប្រាក់ចំណេញពីការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងកន្លែងទទួលភ្ញៀវ ជណ្តើរយន្ត ឬចំណតយានយន្តដែលមានកង់ពីរ និងតំបន់ប្រើប្រាស់ទូទៅ ត្រូវតែផ្ទេរទៅមូលនិធិថែទាំ។

លោក Tran Ngoc Duy មានប្រសាសន៍ថា "កាលពីមុន ប្រាក់ចំណូលទាំងនេះត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងមូលនិធិគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ ដើម្បីទូទាត់ថ្លៃប្រតិបត្តិការ។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះនឹងប៉ះពាល់ដល់ចំណូលរបស់មូលនិធិគ្រប់គ្រង ដោយតម្រូវឱ្យអង្គភាពប្រតិបត្តិការមានតុល្យភាពថវិកា និងផែនការប្រតិបត្តិការឡើងវិញ ដើម្បីសម្របតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មី ធានាឱ្យមានប្រតិបត្តិការប្រកបដោយស្ថិរភាព និងមិនប៉ះពាល់ដល់ប្រជាពលរដ្ឋ"។

លើសពីនេះ រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យាសេវាកម្មក៏ត្រូវបានកំណត់ជាអតិបរមា 3 ឆ្នាំ ទៅតាមអាណត្តិរបស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល។ អង្គភាពគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការត្រូវតែធានា និងរក្សាគុណភាព និងសមត្ថភាពពេញមួយរយៈពេលប្រតិបត្តិការ។ នេះលើកទឹកចិត្តឱ្យអង្គភាពគ្រប់គ្រងផ្តោតការយកចិត្តទុកដាក់បន្ថែមទៀតលើប្រសិទ្ធភាពការងារ មិនត្រឹមតែបំពេញតម្រូវការបន្ទាន់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងធានានូវការប្រកួតប្រជែងសម្រាប់ការបន្តកិច្ចសន្យាបន្ទាប់ពីផុតកំណត់។

ធានានូវតម្លាភាពក្នុងការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ

និយាយអំពីផលប៉ះពាល់លើប្រជាពលរដ្ឋ នាយករងនាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ Savills Hanoi ក៏បាននិយាយថា ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 បានធ្វើការកែសម្រួលសំខាន់ៗបើធៀបនឹងបទប្បញ្ញត្តិឆ្នាំ 2014 ពង្រឹងក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ ធានាតម្លាភាពក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ និងការពារសិទ្ធិប្រជាពលរដ្ឋ។

ជាពិសេស ច្បាប់ថ្មីបានបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការកំណត់កម្មសិទ្ធិរួម និងដោយឡែកពីគ្នា ក្នុងករណីដែលកិច្ចសន្យាមិនបានបញ្ជាក់ ជួយការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញផ្ទះ។ ច្បាប់បន្ថែមលើវិធីសាស្រ្តនៃការកំណត់កម្មសិទ្ធិរួមនៃគ្រឿងបរិក្ខារ និងធាតុផ្សំដែលភ្ជាប់ទៅនឹងយ៉រ និង loggias ។

ការបែងចែកយ៉ាងច្បាស់លាស់រវាងការធានារ៉ាប់រងអគ្គីភ័យ និងប្រាក់បំណាច់របស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលជាមួយនឹងតម្លៃឯកតាថ្លៃសេវាជួយឱ្យប្រជាពលរដ្ឋយល់កាន់តែច្បាស់អំពីគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ថ្លៃសេវា។ លើសពីនេះ ច្បាប់ថ្មីចែងថា ចំណូលពីការកេងប្រវ័ញ្ចសេវាកម្មសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិរួមត្រូវតែផ្ទេរទៅមូលនិធិថែទាំជំនួសឱ្យការបន្ថែមមូលនិធិគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការ រួមចំណែកបង្កើតយន្តការអំណោយផលសម្រាប់ការថែរក្សាវត្ថុរួម និងការកែលម្អគុណភាពនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការប្រកាសផែនការបណ្តុះបណ្តាលចំណេះដឹង និងជំនាញវិជ្ជាជីវៈក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការអគារអាផាតមិនសម្រាប់ក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងក្នុងសន្និសីទអគារអាផាតមិន ក៏តម្រូវឱ្យសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាលទទួលការបណ្តុះបណ្តាល និងផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ (មិនលើសពី៣ខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចេញសេចក្តីសម្រេចទទួលស្គាល់) ធានាថាសមាជិកនៃក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមានការយល់ដឹងយ៉ាងម៉ឺងម៉ាត់លើចំណេះដឹង និងជំនាញផ្នែកគ្រប់គ្រងអគារអាផាតមិន។

ច្បាប់លំនៅឋានដែលដឹកនាំដោយក្រឹត្យលេខ 95/2024/ND-CP ក៏តម្រូវឱ្យអ្នកវិនិយោគបង្ហាញជាសាធារណៈនូវឯកសារផ្លូវច្បាប់របស់គម្រោងដល់អ្នកទិញ និងអ្នកជួល រួមទាំងកំណត់ហេតុនៃការទទួលយកការបញ្ចប់គម្រោង ឯកសារអនុម័តលទ្ធផលការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ សេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការយល់ព្រមពីភ្នាក់ងារសំណង់ឯកទេស គំនូរកន្លែងចតរថយន្ត។ ក្នុងប្រតិបត្តិការ និងកាត់បន្ថយហានិភ័យសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។

លើសពីនេះ ការចាត់ថ្នាក់នៃអគារអាផាតមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង និងមានលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់បន្ថែមទៀត ជួយឱ្យអ្នកទិញវាយតម្លៃគុណភាពគម្រោងបានត្រឹមត្រូវ ការពារស្ថានភាពនៃការចាត់ថ្នាក់ដោយខ្លួនឯងដើម្បីជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនឡើងថ្លៃដោយមិនសមហេតុផល។

"ជំនួសឱ្យបទប្បញ្ញត្តិ A, B, C គម្រោងនឹងត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជា 1, 2, 3 ។ ចំណាត់ថ្នាក់នឹងផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យចាំបាច់ចំនួន 8 រួមមាន: ទីតាំង ទីតាំងនៃអគារអាផាតមិន គ្រឿងបរិក្ខារក្នុងអគារអាផាតមិន ចំណតរថយន្ត ច្រករបៀង កន្លែងទទួលភ្ញៀវ ជណ្តើរយន្ត ការផ្គត់ផ្គង់ថាមពល អាផាតមិន លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអប្បបរមាគឺការអនុលោមតាមស្តង់ដារសំណង់។ រួមជាមួយនឹង៖ សុវត្ថិភាព ការគ្រប់គ្រង និងសុវត្ថិភាពបន្ថែម។ អគារ ការប្រើប្រាស់ថាមពលប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព ឌីជីថល និងផ្ទះឆ្លាតវៃ" អ្នកជំនាញ Savills បានវិភាគ។