ខ្ញុំមានអាយុ 38 ឆ្នាំ ប្រពន្ធខ្ញុំអាយុ 33 ឆ្នាំ យើងមានកូនអាយុ 5 ឆ្នាំ ហើយនាងមានផ្ទៃពោះកូនទីពីររបស់យើង។ ក្នុង​គ្រួសារ​ខ្ញុំ​ជា​មនុស្ស​តែ​ម្នាក់​គត់​ដែល​ធ្វើ​ការ។ ប្រពន្ធខ្ញុំនៅផ្ទះ ហើយធ្វើជំនួញតាមអ៊ីនធឺណិត ភាគច្រើនការងារផ្ទះ។ ប្រាក់ចំណូលរបស់ខ្ញុំពីការងារដែលមានស្ថិរភាពគឺប្រហែល 100-120 លានដុងក្នុងមួយខែ ហើយការចំណាយក្នុងគ្រួសាររបស់ខ្ញុំមានប្រហែល 50 លានដុង។

បច្ចុប្បន្ននេះ ខ្ញុំមានផ្ទះចំនួន 2 ខ្នងនៅសង្កាត់ខាងក្នុង មានតម្លៃប្រហែល 6-7 ពាន់លានដុង ផ្ទះនីមួយៗជួលក្នុងតម្លៃ 12 លានដុងក្នុងមួយខែ សរុបជាទឹកប្រាក់ចំនួន 24 លានដុង។ គ្រួសារទាំងមូលកំពុងជួលផ្ទះល្វែងក្នុងតម្លៃ 13 លានក្នុងមួយខែ។ ខ្ញុំ​ក៏​មាន​ដី​នៅ​ជនបទ​តម្លៃ​ប្រហែល ១​ពាន់​លាន និង​សន្សំ​បាន ២​ពាន់​លាន។

អត្រាការប្រាក់សន្សំមានកម្រិតទាប ដូច្នេះឆ្នាំនេះខ្ញុំចង់ដកប្រាក់សន្សំចំនួន 2 ពាន់លានដើម្បីវិនិយោគ។ អ្នកអាចខ្ចីបន្ថែមទៀតជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ល្អពីធនាគារបរទេស (ថេររយៈពេល 3 ឆ្នាំជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 7-8% ក្នុងមួយឆ្នាំ) និងសងវិញដោយផ្អែកលើចំនួនដែលនៅសល់ជារៀងរាល់ខែ។

ភាគច្រើនខ្ញុំធ្វើការបានប្រាក់ខែ មិនសូវពូកែរកស៊ី អាចទទួលយកហានិភ័យក្នុងកម្រិតមួយខ្ពស់ មិនដឹងច្រើនពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យដូចជាដីជាយក្រុង... រហូតមកដល់ពេលនេះ ខ្ញុំសន្សំលុយបានច្រើនដើម្បីទិញផ្ទះនៅទីក្រុងខាងក្នុងដើម្បីជួល។ ខ្ញុំបានលឺថាឆ្នាំនេះ ជាឱកាសល្អក្នុងការវិនិយោគលើដីជាយក្រុង ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការកាន់កាប់រយៈពេលវែង 3-5 ឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំខ្លាចថានៅពេលដែលច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរត្រូវបានអនុម័ត អ្នកដែលជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យជាច្រើនដូចជាខ្ញុំនឹងត្រូវបង់ពន្ធយ៉ាងច្រើន។

ទទួលបានដំបូន្មានអ្នកជំនាញអំពីទិសដៅវិនិយោគសមស្របនាពេលខាងមុខ។

ធៀន សឺន

ទីប្រឹក្សា៖

ជាមួយនឹងព័ត៌មានខាងលើ ខ្ញុំនឹងផ្តល់ការវិភាគ និងដំបូន្មានខ្លះៗ ដើម្បីជួយអ្នកឱ្យមានទិដ្ឋភាពទូទៅនៃសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់គ្រួសារអ្នក។ ពីទីនោះ អ្នកអាចធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគសមស្រប។

ដំបូងយើងនឹងវិភាគសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុ។ ប្រាក់ចំណូលសរុបរបស់គ្រួសារអ្នកពីប្រាក់ខែគឺប្រហែល 110 លានដុងក្នុងមួយខែ (ជាមធ្យម) ប្រាក់ចំណូលពីការជួលផ្ទះពីរគឺ 24 លាន។ ការចំណាយសរុបរបស់គ្រួសារគឺប្រហែល 50 លានដុងក្នុងមួយខែ (សន្មត់ថារួមបញ្ចូលទាំងការជួលផ្ទះល្វែងចំនួន 13 លាន តម្រូវការចំណាយសំខាន់ៗ និងអត្ថប្រយោជន៍) ។ ដូច្នេះអតិរេកប្រចាំខែរបស់គ្រួសារនឹងមានចំនួន 84 លានដុងក្នុងមួយខែ។

គ្រួសាររបស់អ្នកមានអតិរេកល្អគួរសម ជាមួយនឹងសមាមាត្ររហូតដល់ 63% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារកូនធំជិតចូលរៀនថ្នាក់ទីមួយ ហើយគ្រួសារហៀបនឹងស្វាគមន៍សមាជិកថ្មី តម្រូវការហិរញ្ញវត្ថុនឹងកើនឡើង ជាពិសេសថ្លៃសិក្សា និងការថែទាំសុខភាព។ នេះទាមទារភាពបត់បែនបន្ថែមទៀត និងផែនការលម្អិត ដើម្បីធានាបាននូវសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេលវែងសម្រាប់គ្រួសារ។

បន្ទាប់ យើងវាយតម្លៃផលប័ត្រទ្រព្យសកម្មបច្ចុប្បន្ន។ ផ្ទះ​ក្នុង​ទីក្រុង​ពីរ​តម្លៃ​១២​ពាន់​លាន ដី​នៅ​ជនបទ​តម្លៃ​១​ពាន់​លាន​សន្សំ​បាន​២​ពាន់​លាន។ ទ្រព្យសកម្មសរុបមាន ១៥ពាន់លានដុង ហើយគ្មានបំណុលទេ។

បច្ចុប្បន្នគ្រួសាររបស់អ្នកមានផលប័ត្រទ្រព្យសកម្មដ៏សំខាន់ ដែលប្រមូលផ្តុំជាចម្បងនៅក្នុងអចលនទ្រព្យ (87%)។ ប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគមិនខ្ពស់ទេ ដោយសារអត្រាការប្រាក់សន្សំបានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម 5-6% ក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់ប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 1 ឆ្នាំ ហើយអត្រាកំណើនតម្លៃនៃផ្ទះក្នុងទីក្រុងនេះបើយោងតាមទិន្នន័យត្រួតពិនិត្យរបស់ FIDT មានការប្រែប្រួលជាមធ្យម 8-9% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ខណៈពេលដែលអចលនទ្រព្យជាធម្មតាផ្តល់ផលចំណេញខ្ពស់ជាងអត្រាការប្រាក់សន្សំ ការប្រមូលផ្តុំខ្លាំងពេកនៅក្នុងថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មមួយក៏នាំមកនូវហានិភ័យ និងអាចកាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃផលប័ត្ររបស់អ្នក។

អត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីបច្ចុប្បន្នមានកម្រិតទាប ត្រឹមតែ 5-8% ក្នុងអំឡុងពេលអនុគ្រោះ និង 9.5-10% ក្នុងមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីរយៈពេលអនុគ្រោះ។ នេះគឺជាឱកាសមួយក្នុងការប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ។

បន្ទាប់ យើងពិភាក្សាអំពីកត្តាដែលត្រូវពិចារណានៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យជាយក្រុង។ អ្នកមានបំណងដកប្រាក់ចំនួន 2 ពាន់លានពីការសន្សំរបស់អ្នក បូករួមទាំងកម្ចីធនាគារដើម្បីកាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាយក្រុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំ។ ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តនេះ អ្នកនឹងធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្រអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក អត្រាកំណើននៃអចលនទ្រព្យជាយក្រុងប្រែប្រួល 12-15% ក្នុងមួយឆ្នាំ ប៉ុន្តែវានឹងកាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃប្រភេទទ្រព្យសកម្មដែលអ្នកកំពុងកាន់កាប់។

ការវិនិយោគលើដីជាយក្រុង នៅពេលដែលអ្នកមិនមានចំណេះដឹង និងពេលវេលា នោះនឹងមានហានិភ័យធំក្នុងការមិនជ្រើសរើសដីដែលមានសក្តានុពលពិតប្រាកដ។ លើសពីនេះ អ្នកក៏អាចជួបប្រទះហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងសក្ដានុពលនៃកំណើននៃដីនោះ។ ដូច្នេះហើយ ការស្វែងរកឈ្មួញកណ្តាលល្អ ឬប្រគល់ឱ្យអង្គការល្បីឈ្មោះដើម្បីស្វែងរកអចលនទ្រព្យជាយក្រុងដែលមានសក្តានុពលគឺជាកត្តាដែលត្រូវពិចារណា។

សក្តានុពលសម្រាប់ពន្ធខ្ពស់លើអចលនទ្រព្យទីពីរក៏នឹងជាការពិចារណាផងដែរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ យោងតាមផែនទីបង្ហាញផ្លូវ សំណើបង្កើតច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវដាក់ជូនរដ្ឋសភា ដើម្បីផ្តល់យោបល់ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ (ខែតុលា ឆ្នាំ២០២៤) និងអនុម័តនៅសម័យប្រជុំលើកទី៩ (ខែឧសភា ឆ្នាំ២០២៥)។ វាមិនច្បាស់ទេថានៅពេលណាដែលច្បាប់នេះនឹងត្រូវអនុវត្ត ហើយតើអត្រាពន្ធជាក់លាក់នឹងទៅជាយ៉ាងណាសម្រាប់ការផ្ទេរប្រាក់។ ការធ្វើពិពិធកម្មផលប័ត្ររបស់អ្នក និងបែងចែកបរិមាណសមស្របនៃរូបភាពហិរញ្ញវត្ថុរួមរបស់អ្នកទៅដីជាយក្រុងនឹងកម្រិតផលប៉ះពាល់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ។

ខ្ញុំចង់បន្ថែមកំណត់ចំណាំមួយចំនួនអំពីដំណោះស្រាយការពារហិរញ្ញវត្ថុ។ អ្នកមិនបានបញ្ជាក់ថាតើគ្រួសារទាំងមូលមានការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិតឬអត់ ដូច្នេះដំបូន្មានរបស់ខ្ញុំគឺត្រូវប្រាកដថាមានការធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត និងធានារ៉ាប់រងសុខភាពសម្រាប់សមាជិកគ្រួសារនីមួយៗ។ ការធានារ៉ាប់រងនឹងការពារអ្នកពីហានិភ័យដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុន ខណៈពេលដែលរក្សាស្ថេរភាពនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នក។ ការរួមចំណែកប្រចាំឆ្នាំដែលបានណែនាំនឹងមាន 5-8% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ។

ថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មបន្ទាប់ដែលអ្នកនឹងត្រូវរៀបចំមុនពេលបន្តវិនិយោគគឺត្រូវទុកមូលនិធិបម្រុងសម្រាប់គ្រួសាររបស់អ្នកដើម្បីធានាសុវត្ថិភាពហិរញ្ញវត្ថុក្នុងករណីមានអាសន្ន ជាធម្មតាចំណាយ 3-6 ខែ។ ជាពិសេសក្នុងករណីគ្រួសាររបស់អ្នក វានឹងធ្លាក់ចុះពី 150-300 លានដុង។ ទុនបំរុងនេះអាចបែងចែកទៅជាកញ្ចប់ប្រាក់បញ្ញើសន្សំដែលមានលក្ខខណ្ឌ 1 ខែ 6 ខែ និង 12 ខែ។

ទាក់ទងនឹងដំណោះស្រាយវិនិយោគ ខ្ញុំមានការវិភាគមួយចំនួនដូចខាងក្រោម។ បច្ចុប្បន្ននេះ សេដ្ឋកិច្ចកំពុងឈានទៅរកវដ្តថ្មីមួយពីការងើបឡើងវិញ - កំណើន - តិត្ថិភាព - វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។ ដំណាក់កាលនីមួយៗនឹងមានថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មដែលមានលក្ខណៈសមរម្យសម្រាប់ការលូតលាស់ល្អក្នុងអំឡុងពេលនោះ។

នៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការងើបឡើងវិញនៃវដ្តថ្មី មូលបត្រជាទូទៅ និងភាគហ៊ុនជាពិសេសត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងល្អបំផុត។ ដូច្នេះហើយ សម្រាប់ដំណើរការកំណើនទ្រព្យសកម្មល្អ អ្នកគួរតែមានចំណាត់ថ្នាក់ទ្រព្យសកម្មសម្រាប់ 2-3 ឆ្នាំខាងមុខ។ ដោយគ្មានពេលវេលា បទពិសោធន៍ និងចំណង់ហានិភ័យកម្រិតមធ្យម អ្នកអាចវិនិយោគលើវិញ្ញាបនបត្រមូលនិធិ ប្រមូលភាគហ៊ុន ឬប្រគល់ការវិនិយោគទៅស្ថាប័នហិរញ្ញវត្ថុល្បីឈ្មោះ ហើយជ្រើសរើសផ្នែកវិនិយោគដែលសាកសមនឹងហានិភ័យរបស់អ្នក។

មាសក៏នឹងក្លាយជាបណ្តាញវិនិយោគដែលសមរម្យសម្រាប់ចំណង់ហានិភ័យ បច្ចុប្បន្ននេះ លោហធាតុមានតម្លៃត្រូវបានបោះយុថ្កាក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ហើយមានការប្រែប្រួល។ នៅដំណាក់កាលតម្លៃមាសដែលសមស្រប អ្នកក៏អាចពិចារណាលើការកាន់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកមិនគួរវិនិយោគលើសពី 10% នៃទ្រព្យសម្បត្តិសរុបរបស់គ្រួសារអ្នកឡើយ។

ទីបំផុត រាល់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគដែលអ្នកធ្វើគួរតែត្រូវបានពិចារណាក្នុងក្របខ័ណ្ឌនៃផែនការហិរញ្ញវត្ថុរួម ដែលត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីគិតគូរពីកម្រិតហានិភ័យដែលអាចទទួលយកបាន គោលដៅហិរញ្ញវត្ថុរយៈពេលវែង និងតម្រូវការគ្រួសារភ្លាមៗ។ សង្ឃឹមថាដំបូន្មានខាងលើនឹងជួយអ្នកក្នុងការគ្រប់គ្រង និងអភិវឌ្ឍហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក។

Vu Thi Huong
អ្នកជំនាញរៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួន
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company