ប្រតិបត្តិការអាផាតមិនកើនឡើង តម្លៃនៅតែបន្តកើនឡើង

យោងតាមទិន្នន័យរបស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 16 ដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រហែល 3,314 យូនីតត្រូវបានបញ្ចប់ចំនួនលក់មានចំនួន 177.7% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងកាលពីមុន ប៉ុន្តែមានត្រឹមតែ 76.1% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។

ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងដែលទើបទទួលបានអាជ្ញាប័ណ្ណថ្មីចំនួន 23 ដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រហែល 11,669 អាផាតមិន។ ចំនួន​គម្រោង​ដែល​បាន​ទទួល​អាជ្ញាប័ណ្ណ​ថ្មី​គឺ 121% នៃ​ត្រីមាស​ទីពីរ និង 153.3% បើ​ធៀប​នឹង​រយៈពេល​ដូចគ្នា​ក្នុង​ឆ្នាំ 2023។

មាន 55 គម្រោងដែលមានសិទ្ធិលក់លំនៅឋាននាពេលអនាគតដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រហែល 21,374 យូនីត ស្មើនឹង 110% ក្នុងចំនួនគម្រោងធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរ និងស្មើនឹង 117% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។

លើសពីនេះ មានគម្រោងសាងសង់ចំនួន 939 ដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រហែល 426,158 ផ្ទះល្វែង។

ទាក់ទងនឹងបរិមាណប្រតិបត្តិការ អាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន ៣៨.៣៩៨; ដីគឺ 102,966 ប្រតិបត្តិការជោគជ័យ។

ដូច្នេះ ទំហំប្រតិបត្តិការនៃអាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលក្នុងត្រីមាសទី៣ មាននិន្នាការកើនឡើងបើធៀបនឹងត្រីមាសទី២ ខណៈដែលទំហំប្រតិបត្តិការនៃដីឡូតិ៍មាននិន្នាការថយចុះ។

ជាពិសេស បរិមាណនៃប្រតិបត្តិការអាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលបានកើនឡើង 48.3% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2024 (25.885 ប្រតិបត្តិការ) និងកើនឡើង 29% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទំហំប្រតិបត្តិការដីធ្លីមាន 82.3% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរ (124.991 ប្រតិបត្តិការ) និង 1202% រយៈពេលដូចគ្នា។

សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅគម្រោងក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2024 មានចំនួនប្រហែល 25,937 យូនីត និងដីឡូតិ៍ដែលក្នុងនោះ៖ អាផាតមិនមាន 4,688 យូនីត។ 12,250 ផ្ទះគ្រួសារតែមួយ; ដីមាន 8,999 ឡូតិ៍។

បញ្ជីសារពើភណ្ឌផ្ទះឯកជន និងដីឡូតិ៍ក្នុងត្រីមាសទី ៣ ឆ្នាំ ២០២៤ មានចំនួន ២១.២៤៩ យូនីត/ឡូត៍ (ផ្ទះបុគ្គល ១២.២៥០ ក្បាលដី ៨.៩៩៩ ល្វែង) ស្មើនឹង ១៥០.៦% បើធៀបនឹងត្រីមាសទី២ ឆ្នាំ ២០២៤។

ផ្នែកលំនៅដ្ឋាន និងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺខ្វះខាត ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើង។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃប្រតិបត្តិការ ទិន្នន័យរបស់ក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃបានបន្តកើនឡើងទាំងគម្រោងថ្មី និងចាស់ ដោយតម្លៃគម្រោងថ្មីកើនឡើងប្រហែល (4% ទៅ 6%) ប្រចាំត្រីមាស និង (22% ទៅ 25%) ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

ជាឧទាហរណ៍ នៅទីក្រុងហាណូយ គម្រោង Vinhomes Ocean Park នៅក្នុងផ្នែករង Zurich មានតម្លៃប្រហែល 46 - 55 លានដុង/m2 នៅ Trung Hoa Ward, Cau Giay; គម្រោង Lumi Prestige មានតម្លៃចាប់ពី 69 លានដុង/m2 នៅ Tay Mo Ward ស្រុក Nam Tu Liem ។

គម្រោង Ninety Complex មានតម្លៃប្រហែល 60 - 75 លានដុង/m2 នៅស្រុក Dong Da; គម្រោង Sapphire – Vinhomes Smart City មានតម្លៃប្រហែល 47 - 61 លានដុង/m2 នៅស្រុក Nam Tu Liem; គម្រោងលំនៅដ្ឋានចម្រុះ 107 Nguyen Tuan Vihacomplex មានតម្លៃប្រហែល 75 - 97.2 លានដុង/m2 នៅស្រុក Thanh Xuan;

គម្រោងលំនៅដ្ឋានខ្ពស់ៗ ដើមឈើ និងចំណតរថយន្តនៅដីឡូតិ៍ដែលមាននិមិត្តសញ្ញា៖ HH4, HH5, CL2, CL3, CX និង P1 នៃគម្រោង Khai Son City នៅសង្កាត់ Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien មានតម្លៃចាប់ពី 50 - 68 លានដុង/m2...

មានបាតុភូតនៃការបង្កើតតម្លៃនិម្មិត "បំប៉ោងតម្លៃ"

យោងតាមការវាយតម្លៃរបស់ក្រសួងសំណង់ ការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ត្រូវបានធ្វើមូលដ្ឋានីយកម្ម ដែលកើតឡើងនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួន ប្រភេទខ្លះ និងផ្នែកអចលនទ្រព្យមួយចំនួន ដែលនាំឲ្យមានផលប៉ះពាល់ដល់ការកើនឡើងតម្លៃទូទៅ។

ទាក់ទិននឹងមូលហេតុនេះ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា មួយផ្នែកធំគឺដោយសារឥទ្ធិពលនៃកត្តាមួយចំនួន ដូចជាការកើនឡើងនៃតម្លៃទាក់ទងនឹងដីធ្លី ក៏ដូចជាផលប៉ះពាល់នៃការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តគណនាថ្មី និងតារាងតម្លៃដី។

ជាពិសេសនៅតាមមូលដ្ឋាន និងតំបន់មួយចំនួន មានបាតុភូតនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយនឹងការដេញថ្លៃឈ្នះច្រើនដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម។ ការ​គ្រប់​គ្រង​និង​ការ​អនុវត្ត​ការ​ដេញ​ថ្លៃ​សិទ្ធិ​ប្រើ​ប្រាស់​ដី​នៅ​ក្នុង​តំបន់​និង​មូលដ្ឋាន​មួយ​ចំនួន​មិន​ល្អ; មានបាតុភូតនៃអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបង្កើតសមាគម និងក្រុមដើម្បីចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ; បង់ថ្លៃដីច្រើនដងខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម បន្ទាប់មកអាច "បោះបង់ចោលប្រាក់កក់" បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃដីធ្លីក្នុងគោលបំណងបង្កើតកម្រិតតម្លៃនិម្មិតនៅក្នុងតំបន់នេះ ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយនឹងការដេញថ្លៃឈ្នះឈ្នះ មានតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមជាច្រើនដង នឹងមានផលប៉ះពាល់ដល់ការបង្កើនកម្រិតតម្លៃដី តម្លៃអចលនទ្រព្យ តម្លៃលំនៅឋាននៃតំបន់ជិតខាង និងក្នុងតំបន់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វាបង្កើនការចំណាយលើការអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋាន បង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្ម កាត់បន្ថយការផ្គត់ផ្គង់ដល់ទីផ្សារ និងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

គួរកត់សម្គាល់គឺជាបាតុភូតនៃ "ការបង្កើតតម្លៃនិម្មិត" និង "ការកើនឡើងតម្លៃ" ដោយអ្នកប៉ាន់ស្មាន និងបុគ្គលដែលធ្វើការជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ទាញយកប្រយោជន៍ពីភាពល្ងង់ខ្លៅរបស់មនុស្ស ហើយវិនិយោគលើចិត្តគំនិតហ្វូងសត្វ ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ក្រសួងសំណង់បានមានប្រសាសន៍ថា “ទាំងនេះគឺជាបុគ្គលដែលប្រកបអាជីវកម្មជាឈ្មួញកណ្តាលឯករាជ្យ មិនមានវិញ្ញាបនបត្រឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុ ខ្សោយជំនាញ ចំណេះដឹងផ្នែកច្បាប់នៅមានកម្រិត ខ្វះវិជ្ជាជីវៈ និងខ្សោយក្រមសីលធម៌អាជីវកម្ម នាំឲ្យអាជីវកម្មឆ្លៀតឱកាស ឃុបឃិតគ្នាដំឡើងថ្លៃ បំប៉ោងតម្លៃធៀបនឹងតម្លៃជាក់ស្តែង បោកបញ្ឆោតទីផ្សារ បង្កការខូចខាតដល់អតិថិជន និងកាត់បន្ថយតម្លាភាពនៃទីផ្សារ”។

ក្រសួងក៏បានវាយតម្លៃថា កង្វះខាតអចលនទ្រព្យ និងការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាន ដើម្បីបំពេញតម្រូវការរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើន អ្នកមានចំណូលទាប និងមធ្យមនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ក៏នាំឱ្យតម្លៃកើនឡើងផងដែរ។

នេះបានជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើង ជាពិសេសនៅតំបន់មួយចំនួនដែលតម្លៃបានកើនឡើងក្នុងស្រុកប្រហែល 35% ទៅ 40% អាស្រ័យលើទីតាំងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន។

នៅក្នុងទីផ្សារ ផ្នែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ (ជាមួយនឹងតម្លៃលក់តិចជាង 25 លានដុង/m2) ស្ទើរតែគ្មានប្រតិបត្តិការ និងផលិតផលសម្រាប់លក់។ អាផាតមិនកម្រិតមធ្យម (តម្លៃពីប្រហែល 25 លានដុង/m2 ដល់ក្រោម 50 លានដុង/m2) នៅតែគិតគូរសម្រាប់សមាមាត្រខ្ពស់នៃប្រតិបត្តិការ និងការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារ។

មូលហេតុគឺដោយសារអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជួបប្រទះនឹងការលំបាក និងបញ្ហាក្នុងនីតិវិធីច្បាប់ ជាពិសេសក្នុងការកំណត់តម្លៃដី ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការបោសសម្អាតទីតាំង និងការបែងចែកដី។

អាជីវកម្មជាច្រើនប្រឈមមុខនឹងការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីឥណទាន និងដើមទុនពីការចេញមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម។

គម្រោង​ជាច្រើន​ដែល​បាន​និង​កំពុង​សាងសង់​នាពេល​ថ្មីៗ​នេះ​ត្រូវ​បាន​ផ្អាក​ជា​បណ្ដោះអាសន្ន មាន​ការ​យឺតយ៉ាវ​ការ​វិវឌ្ឍ​របស់​ពួកគេ ឬ​ត្រូវ​បាន​ពន្យារពេល​ការ​សាងសង់​។

លើសពីនេះ ការប្រែប្រួលសេដ្ឋកិច្ចនាពេលថ្មីៗនេះ ទាក់ទងនឹងទីផ្សារភាគហ៊ុន មូលបត្របំណុល មាស ជាដើម បានជះឥទ្ធិពលដល់ចិត្តសាស្ត្ររបស់មនុស្ស និងអ្នកវិនិយោគ ដែលនាំឱ្យមាននិន្នាការផ្លាស់ប្តូរលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ប្រជាជន និងវិនិយោគិន មកបណ្តាក់ទុនលើផ្ទះ និងដីធ្លីជា "ជម្រក" សុវត្ថិភាពសម្រាប់ប្រាក់បញ្ញើ និងដើមទុនវិនិយោគ។