ទីផ្សារបានងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗ។

ថ្លែងជាមួយ Thanh Nien លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានបញ្ជាក់ថា រហូតមកដល់ពេលនេះ គេអាចនិយាយបានថា ត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 គឺជាផ្នែកខាងក្រោមនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ រហូត​មក​ដល់​ពេល​នេះ ទីផ្សារ​បាន​ងើប​ឡើង​វិញ ប៉ុន្តែ​នៅ​តែ​មាន​ការ​លំបាក​ខ្លាំង។ កម្រិតនៃការលំបាកមាននិន្នាការថយចុះតាមពេលវេលា រាល់ខែគឺប្រសើរជាងខែមុន ត្រីមាសនីមួយៗប្រសើរជាងត្រីមាសមុន ដែលបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅទីក្រុងហូជីមិញ។

លោក Le Hoang Chau បានលើកឡើងពីភស្តុតាងដែលថា ក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើង 16.2% អវិជ្ជមាន បន្ទាប់មកត្រឹម 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 វាបានថយចុះមកនៅអវិជ្ជមាន 11.58% នៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 វាបានកើនឡើងដោយអវិជ្ជមាន 8.71% ហើយបន្ទាប់ពី 9 ខែ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការថយចុះចំនួន 4% ។ ត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023។ នៅចុងឆ្នាំ 2023 អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យគឺជាឧស្សាហកម្មសេវាកម្មតែមួយគត់ដែលមានកំណើនអវិជ្ជមាននៅទីក្រុងហូជីមិញ ទោះបីជាមានការកែលម្អជាបន្តបន្ទាប់ជារៀងរាល់ត្រីមាសក៏ដោយ។

យោងតាមទិន្នន័យពីការិយាល័យស្ថិតិទីក្រុងហូជីមិញ វិស័យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុកបានកើនឡើងអវិជ្ជមាន 6.38% ក្នុងឆ្នាំ 2023 ដែលជាករណីពិសេសមួយនៅពេលដែលវិស័យសេវាកម្មផ្សេងទៀតទាំងអស់មានកំណើនជាច្រើនឆ្នាំពីជាង 3% ទៅ 10% ។ ក្នុងចំណោមសហគ្រាសដែលទើបបង្កើតថ្មីជាង 52.100 កាលពីឆ្នាំមុនដែលមានដើមទុនចុះបញ្ជីជាង 470.300 ពាន់លានដុង មានតែ 1.541 ជាអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលមានមាត្រដ្ឋានជាង 61.100 ពាន់លានដុង ធ្លាក់ចុះ 38.7% ជាបរិមាណ និង 44.9% ជាទុន។

លើស​ពី​នេះ សកម្មភាព​សំណង់​នៅ​ទីក្រុង​ហូជីមិញ​ក៏​មិន​សូវ​រស់​រវើក​ដែរ។ គិតត្រឹមដំណាច់ខែវិច្ឆិកា ទីក្រុងបានចេញលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ និងជួសជុលធំៗជិត 21,300 ដែលមានផ្ទៃដីជាង 4 លាន ^{ម៉ែត្រការ៉េ} ធ្លាក់ចុះ 29% នៃការអនុញ្ញាត និង 29.6% នៅតំបន់រៀងគ្នា បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022។

លោក Le Hoang Chau បាន​អត្ថាធិប្បាយ​ថា រហូត​មក​ដល់​ពេល​នេះ ទីផ្សារ​នៅ​តែ​មាន​ការ​ខ្វះខាត​លំនៅឋាន​សមរម្យ ព្រម​ទាំង​លែង​មាន​លំនៅឋាន​សង្គម​ទៀត​ផង។ ទីផ្សារនៅតែបន្តមិនមានតុល្យភាព ជាមួយនឹងផលិតផលលំនៅឋាននៅក្រៅដំណាក់កាល "ខ្វាក់" ឆ្ពោះទៅរកផ្នែកលំនៅដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់។ ចាប់ពីឆ្នាំ 2020 ដល់បច្ចុប្បន្ន លំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់តែងតែមានសមាមាត្រដ៏លើសលប់រហូតដល់ 70 - 80% នៃផលិតផលលំនៅដ្ឋាននៅលើទីផ្សារ នៅសល់ជាលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងស្ទើរតែគ្មានលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនៅសល់ ដែលនាំឱ្យមានការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំងនូវលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ហើយលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺជាប្រភេទលំនៅឋានដែលបំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាពលរដ្ឋភាគច្រើន។

នេះបានធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ចាប់ពីឆ្នាំ 2017 រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន ហើយនៅតែ "ខ្ពស់" លើសពីសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នករកប្រាក់ចំណូលមធ្យម អ្នកដែលមានចំណូលទាបនៅតាមទីក្រុង មន្ត្រីរដ្ឋ មន្ត្រីរាជការ មន្ត្រីកងកម្លាំងប្រដាប់អាវុធ កម្មករ និងជនអន្តោប្រវេសន៍។ បច្ចុប្បន្ននេះ ជាមួយនឹងតម្លៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺប្រហែល 2-3 ពាន់លានដុង/អាផាតមិន បុគ្គលដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យមទាប ជាមួយនឹងការសន្សំប្រហែល 100 លានដុង/ឆ្នាំ នឹងត្រូវចំណាយពេលប្រហែល 25 ឆ្នាំដើម្បីអាចទិញផ្ទះបាន។ ប្រសិនបើគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរទេ ប្រជាជនដែលបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួននៅកម្រិត 1 (បច្ចុប្បន្នត្រូវបានគ្រប់គ្រងក្រោម 60 លានដុង/ឆ្នាំ) នឹងមិនអាចទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមបានទេ។

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Phan Cong Chanh មូលហេតុដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានកំណើនអវិជ្ជមានគឺដោយសារតែទីផ្សារមិនមានផលិតផលថ្មីៗច្រើន។ នៅទីក្រុងហូជីមិញ គម្រោងថ្មីតែមួយគត់សម្រាប់លក់គឺរបស់ក្រុមហ៊ុន Khang Dien Group ដែលបានបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ និងបើកលក់ហើយ។ គម្រោងភាគច្រើនដែលបើកលក់នាពេលថ្មីៗនេះ គឺស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលបន្ទាប់។ ដោយសារតែមិនមានគម្រោងថ្មីច្រើន ទីផ្សារមិនមានប្រតិបត្តិការច្រើន ហើយអាជីវកម្មក៏គ្មានប្រាក់ចំណូលដែរ។ ខណៈពេលដែលមិនមានផលិតផលថ្មី ស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងគឺស្ទើរតែជាប់គាំង ដូច្នេះលទ្ធភាពទទួលបានប្រាក់កម្ចីពីធនាគារក៏មិនអាចទៅរួចទេដែរ។ លោកបានវាយតម្លៃថា “តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែខ្ពស់ ប្រជាជននៅតែរង់ចាំតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះបន្ថែមទៀតមុននឹងទិញ ធ្វើឱ្យទីផ្សារដែលពិបាករួចទៅហើយនោះកាន់តែលំបាក។ មកដល់ពេលនេះ បញ្ហាស្ទះពីរនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បញ្ហាច្បាប់ និងការស្រូបយកដើមទុនមិនទាន់មានភាពប្រសើរឡើងច្រើនទេ ដែលធ្វើឲ្យអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមិនអាចឆ្លងកាត់ការលំបាកបាន”។

ឈប់សម្រាកមុនថ្ងៃធ្វើការ ហើយមិនទាន់មានថ្ងៃធ្វើការទេ។

ការស្ទាបស្ទង់ "ហោប៉ៅ" របស់ Thanh Nien នៅក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យបង្ហាញថា រហូតមកដល់ចំណុចនេះ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានឱ្យបុគ្គលិករបស់ពួកគេឈប់សម្រាក Tet ហើយមិនបានប្រកាសថាពួកគេនឹងចូលធ្វើការវិញនៅពេលណាទេ ដោយសារពួកគេមិនមានធនធានគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបន្តប្រតិបត្តិការ។ ចំនួនអាជីវកម្មដែលនៅតែដំណើរការក៏មានកម្រិតដែរ ដោយសារពួកគេមិនអាចលក់ផលិតផលរបស់ពួកគេបាន។

នៅពេលសួរថាតើក្រុមហ៊ុននឹងមានថ្ងៃបុណ្យតេតនៅពេលណា អ្នកដឹកនាំសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានសារភាពថាការងារភាគច្រើនមិនបាន "ដំណើរការ" អស់រយៈពេលជិតមួយឆ្នាំហើយ។ បច្ចុប្បន្ន​ក្រុមហ៊ុន​មាន​តែ​ក្រុម​ថ្នាក់​ដឹកនាំ និង​ផ្នែក​ច្បាប់​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​ធ្វើ​ការ។ ខាងផ្នែកលក់លែងមានផលិតផលដែលត្រូវលក់ទៀតហើយ ដូច្នេះក្រុមហ៊ុនបានកាត់បន្ថយ និងបញ្ឈប់ជាយូរយារណាស់មកហើយ មានតែរក្សាក្រុមដឹកនាំគ្រប់គ្រងប៉ុណ្ណោះ។ នាយកដ្ឋាន​នេះ​ក៏​មិន​ដឹង​ដែរ​ថា​នឹង​ដំណើរការ​នៅ​ពេល​ណា​ទេ ព្រោះ​កំពុង​រង់ចាំ​ទីផ្សារ​ងើប​ឡើង​វិញ ហើយ​សម្រាប់​ផលិតផល​ថ្មី​នឹង​មាន​លក់។ «រហូត​មក​ដល់​ពេល​នេះ អាជីវកម្ម​នៅ​តែ​ត្រូវ​ធ្វើ​ការ​ពី​ដៃ​ដល់​មាត់​មួយ​ដើម្បី​រស់។

សូម្បីតែការសាងសង់លំនៅឋានសង្គមក៏មិនអាចធ្វើទៅរួចដែរ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ អនុញ្ញាតឲ្យគេហដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតែម្នាក់ឯង។ ក្រុមហ៊ុន​មាន​គម្រោង​លំនៅឋាន​សង្គម​ដែល​បាន​ចាប់​ផ្តើម​បើក​ដំណើរការ​នៅ​ថ្ងៃ​ទី​៣០ ខែ​មេសា ឆ្នាំ​២០២៣ ប៉ុន្តែ​មិន​ទាន់​បញ្ចប់​នីតិវិធី​ច្បាប់​នៅ​ឡើយ​ទេ។ ដូច្នេះ​ឆ្នាំ​នេះ​អត់​មាន​តេត​ទេ។ បុគ្គលិកជាច្រើនសួរខ្ញុំអំពីប្រាក់រង្វាន់ ខ្ញុំនិយាយដោយត្រង់ថា ការរក្សាការងាររបស់អ្នកនៅឆ្នាំនេះមានសំណាង កុំគិតពីប្រាក់រង្វាន់តេត” គាត់និយាយ។

អ្នកដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Anh Tuan ក៏បានចែករំលែកដែរថា ជាច្រើនឆ្នាំមកនេះ ក្រុមហ៊ុនរបស់លោកមិនមានអ្វីត្រូវធ្វើឡើយ ស្ទើរតែធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាព «ស្ងាត់ជ្រងំ»។ “និយាយឱ្យចំទៅ ៤ឆ្នាំមកនេះ អត់មានលក់ អត់លុយប្រមូល ហើយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាប់គាំង អត់មានប្រាក់ចំណូល តែមិនមែនយើងទេ ថ្មីៗនេះ អាជីវករពីរបីនាក់អង្គុយជុំគ្នា ហើយត្អូញត្អែរថា អាជីវកម្មធំ អាជីវកម្មតូច ឆ្នាំនេះ យើងមានសំណាងណាស់ដែលមានប្រាក់ខែ បុគ្គលិកយើង ទទួលបានប្រាក់រង្វាន់ឯណា ឥឡូវក្រុមហ៊ុនក៏ឈប់សម្រាកដែរ បុគ្គលិកតែ 20 នាក់ នៅសល់តែ 20 នាក់ទៀត ការងារផ្នែកច្បាប់ និងការិយាល័យជាចម្បង សង្ឃឹមថានៅឆ្នាំ២០២៤ ក្រុមហ៊ុននឹងបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនៅខណ្ឌ៧ ហើយនឹងមានផលិតផលសម្រាប់លក់ ប្រសិនបើគម្រោងនេះមិនត្រូវបានបញ្ចប់នៅឆ្នាំក្រោយទេ យើងប្រហែលជាមិនអាចបន្តបានទៀតទេ»។

ក្នុងស្ថានភាពស្រដៀងគ្នានេះដែរ លោក Ha Van Thien អគ្គនាយករងក្រុមហ៊ុន Tran Anh Group បានផ្តល់ឱ្យវិស័យធុរកិច្ចឈប់សម្រាក Tet ចាប់ពីពាក់កណ្តាលខែធ្នូ ឆ្នាំ 2023 ខណៈដែលវិស័យប្រតិបត្តិការនឹងមានថ្ងៃឈប់សម្រាកមុនថ្ងៃទី 15 ខែមករា។ "ដោយសារតែការលក់មិនសូវល្អ ក្រុមហ៊ុនបានអនុញ្ញាតឱ្យបុគ្គលិកឈប់សម្រាកនៅដើមរដូវ ដើម្បីរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រតិបត្តិការឡើងវិញ និងកាត់បន្ថយថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការ។ ខ្វះខាត ហើយអ្នកទិញមានការស្ទាក់ស្ទើរ ដែលធ្វើឱ្យវាកាន់តែលំបាកសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ»។

បើទោះជាពួកគេបានជម្នះរយៈពេលដ៏លំបាកបំផុត លែងជំពាក់បំណុលគេ និងមិនបានបញ្ឈប់បុគ្គលិកណាក៏ដោយ បើតាមប្រធានក្រុមហ៊ុនផាត់ដេត ឆ្នាំនេះ ក្រុមហ៊ុន និងបុគ្គលិកខ្លួនឯងមិនគិតពីការផ្តល់ប្រាក់រង្វាន់ Tet នោះទេ។

អ្នកដឹកនាំធុរកិច្ចទាំងអស់បានបង្ហាញក្តីសង្ឃឹមថានៅឆ្នាំ 2024 ភាពរាំងស្ទះនឹងត្រូវបានដកចេញ ដើម្បីអោយទីផ្សារអាចងើបឡើងវិញបាន។